摘要：税收筹划是企业财务管理的重要组成部分。有效的税收筹划，能最大程度地降低企业涉税风险，增加经济效益，实现企业价值最大化，提高企业管理水平，增强企业的竞争优势及核心竞争力。文章主要从现行税制中涉及房地产企业的主要税种：营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税和企业所得税的筹划途径和方法进行了探讨。
关键词：房地产企业；税收筹划；涉税风险
一、问题的提出
房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着市场经济体制的日益完善，税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。同时，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理进行税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。目前，部分地区存在房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大，房地产企业资金来源受到限制，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
二、文献综述
近年来，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，研究成果日渐增多。其中有代表性的是：张立、魏丽颖认为房地产企业的税收筹划可以从房地产价格、利息扣除、设立销售公司、利用建房方式、销售与装修分开、促销等方面来展开；李建昆认为可以通过企业分立合并、对外投资、股权转让等方法来达到降低税负的目的；林华凤认为要尽可能减少营业税应税项目的流转次数，从而减少营业税及由此派生的税费支出；苏强等认为房地产企业土地增值税筹划可以从土地增值税的征税范围、扣除项目、优惠政策等方面着手，充分利用相关的政策来合理地确定建房方式、合理的测算房地产价格、合理的选择利息扣除方法等来进行税收筹划；郑丽青用正反案例来论述房地产企业如何进行内部纳税筹划，以及实践中事前、事中、事后应注意的问题；侯立新从房地产企业所涉及的各税种出发，根据房地产业的业务流程的纳税情况，提出了一系列合理避税的解决方案，并指出房地产业税收筹划的高风险性和涉税纠纷的应对技巧。
三、房地产企业主要税种的筹划方法
在房地产企业涉及的相关税种中，营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税是可以进行税收筹划的主要税种，这些税种的筹划方法如下：
（一）营业税的筹划
营业税属于按流转次数缴税的税种，流转次数越多，需要缴纳的营业税也会越多。因此，应尽量减少流转环节，以取得节税利益。另外，纳税人可以通过选择合理的合作建房方式，以达到取得节税目的。如果合作双方通过互换土地使用权和房屋所有权的方式来合作建房，此时双方分别按转让无形资产和销售不动产缴纳营业税；但若交易双方分别以土地使用权、货币资金出资，成立风险共担、利润共享的合营企业，此时交易双方均不须缴纳营业税。
（二）契税的筹划
税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”如果房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给公司原来的股东，则被分立公司和分立公司主体一致，派生方承受原企业土地、房屋权属就可以免征契税。
（三）土地增值税的筹划
房地产开发企业的税费中土地增值税占有较大比重，从2007年2月1日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式由“预征制”转为“清算制”。进行合理的土地增值税的税务筹划可以有效地降低企业的开发成本和风险。
1、利用利息费用进行筹划
税法规定，纳税人能够按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人转让房地产项目不能够按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×10%以内。若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计入应分摊的利息，按两项合计数的10%计算扣除。由于目前宏观调控，房地产贷款额较小，如果贷款利息<（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×5%。应选择按两项合计数的10%计算扣除以增加项目扣除额，减少增值额，从而减少土地增值税。
2、利用税收优惠政策进行筹划
按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。增值额占扣除项目的比率在20%左右时，税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响；如果房地产企业既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3、利用分散有关经营收入进行筹划
随着消费者对房屋个性化要求的提高，房地产企业从原来的毛坯房向装饰房发展，装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重逐年提高。房地产开发企业的售房收入由房价款和装修款两部分组成。如果房地产开发企业另设一家装饰公司，分别与购房者签订两份合同。一份为房地产销售合同，按税法规定缴纳土地增值税和营业税及附加；一份为装修服务合同，只需缴纳营业税及附加。这样通过两次销售房地产进行纳税筹划不仅可以少缴土地增值税，其他税负也降低不少，税收收益显著。
4、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。税法规定，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。第二，利用代建房节税。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳营业税和土地增值税，而且在转让股权时也不用补交，从而为企业获得节税收益。
（四）城镇土地使用税的筹划
税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此，企业可将注册地选择在城郊结合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营；另外，外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金，把企业转换成外商投资企业或外国企业也可以节省土地使用税。
（五）印花税的筹划
印花税的筹划方法有分开核算筹划法，即同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记载金额的按税率高的贴花，所以这种情况要尽量分别核算金额；模糊金额筹划法即当事人在签订数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的；减少流转环节法，由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。
（六）企业所得税的筹划
1、利用借款和利息支出进行筹划
房地产开发企业对资金需求量很大，不同的筹资方法使得企业所承担的税负也不同。一般情况，企业以自我积累方式所承受的税收负担最重，负债比例越高意味着企业的税前扣除越大，节税效果越明显，但同时企业的财务风险也很大。负债主要是有以下三种形式：一是通过金融机构贷款筹资。流动资金的利息支出计入当期损益，但与开发项目有关的长期贷款，其资金成本可计入项目开发成本。当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出应尽量费用化，以达到成本费用极大化。二是企业间拆借资金。企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹性和回旋余地，通常表现为提高利息支付，冲减企业利润，抵消纳税金额，但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出，所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。三是通过发行债券筹资。若通过发行股票筹集资金，资本红利和股息都不得在费用中扣除，但债券的利息可以在税前列支，增加了成本费用，有利于降低企业所得税税负。增加债务筹资比例，可以加大债务利息支出的抵税作用，降低总体资本成本，但同时也会加大企业的财务风险。因此，负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大意味着企业财务风险很大，但税前扣除额较大，因而节税效果明显。所以，选择何种筹资渠道，构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。
2、减少账面收入或递延纳税时间
开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税；对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
四、税收筹划应注意的问题
税收筹划能帮助企业减少税收支出，实现利润的增加和企业价值的提升。房地产企业在进行税收筹划时应注意以下几个问题：
第一，以依法纳税为前提。在进行税收筹划时，要注意使用合法的筹划方法，而不能违背相关法律法规的规定。违法不仅会使企业遭受罚款等经济损失，还会使企业的名誉遭受损失，这将影响企业的长远发展。
第二，税收筹划应进行成本效益分析。企业进行税收筹划，最终目标是为了合法节税，使企业价值最大化，因此要充分考虑投入与产出效益。在进行税收筹划时不应仅仅着眼于税收因素，而要同时结合企业的长期目标、发展规划等，以实现企业的可持续发展。
第三，税收筹划应有效协调各方面关系。科学的筹划方案需要财务管理部与营销部、人事部、生产部等各部门通力合作，也需要企业积极与投资者、客户、供应商和政府机构沟通协调。只有这样才能有效达到税收筹划目的。
第四，税收筹划应注意风险防范。纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁，未来经济环境的发展趋势，把握国家的政策导向，及时掌握税法修正的内容和趋势，有效预测市场的变化，有预见性地利用国家政策优惠条件进行筹划，有利于增加企业经济效益、降低企业涉税风险。
参考文献：
1、张立,魏丽颖.房地产企业的税收筹划[J].北方经济,2003(12).
2、李建昆.企业房地产产权转换的合理避税[J].财会通讯,2004(11).
3、林华凤.房地产企业主要税种税务筹划要点[J].财会通讯,2004(9).
4、林志玲.土地增值税对企业税负及利润的影响[J].会计之友(上旬刊),2007(10).
（作者单位：扬州大学建筑科学与工程学院）