【摘要】企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
【关键词】房地产 税收筹划
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1、选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
（1）房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
（2）合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
举例来说，上海某家房地产公司有几家股东合资组建，其“一致行为人”实际为两家股东A和B，准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让，写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后，如某一股东自留或整体转让，则按照一定售价视同销售并转让产权，缴纳相应税金，但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是，在审批报建酒店时，特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请，其中特别注明Ａ公司参建酒店并自留，Ｂ公司只是参建。这样酒店项目作为Ａ公司自建固定资产按成本计价，并装饰后经营，定向转让酒店时仅需转让Ａ公司股权，物业的利润由Ａ公司股权转让溢价体现，并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金，可节约大量税负，实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样，写字楼及配套商业报建时，预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后，尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。
当然，以上税务筹划的关键点是报建手续应完备，包括土地拍卖时应该预先明确Ａ公司的酒店属自建自营。因为根据税法，预先确定自营资产后转为再出售是可以的；但是假若报建时为出售，再转为自建自营固定资产投资则为时已晚，税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。
2、开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算，需要企业根据具体情况予以分析比较。
例如：某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150%，应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元，营业税及其附加1000×5.5%=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50%，应缴纳土地增值税500×30%=150万元；营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元，营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10%=6万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49万元。
2、相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
（1）针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用 (期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3、销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产的销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1、针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
举例来说，上海房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。（1）若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚 232.75万元。（2）以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。（3）如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%<20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%<20%，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5%=77万元，获利润1500-(1167.5+77)=255.5万元，比筹划前增加255.5-232.75=22.75万元。
2、减少账面收入或递延纳税时间
（1）开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
（2）将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
（3）对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税。
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