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据报道,目前国内一些地方的商业银行开始调整按揭贷款利率,甚至有消息说,在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率,可能从2010年1月起叫停。不管其消息真实性如何,但从市场的反映来看,值得高度关注。个人住房按揭贷款政策对房地产市场影响巨大,我们应该看到,不是居民的钱太多推高了房价,而是因为居民的钱太少,所以只能通过政府的信贷优惠政策进入房地产市场。
个人住房按揭利率政策的调整,到底对国内房地产市场会产生什么样的影响?我在今年上半年就指出,2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为,尽管在2008年中国经济出现了一些问题,但是中国金融体系没有出现危机,中国经济也没有出现危机。在美国金融危机之后,中国政府出台了比美国更为有力的救市政策,这些救市政策使得中国的个人住房按揭贷款优惠利率比美国还要低。仅这一项优惠,就足以把国内房价推高。
我们可以看到,目前美国的联邦基准利率为0.25%,其个人住房按揭贷款利率为5.3%,而且对借款人采取利率差异化,即不同信用者其贷款利率不一样。但在中国,基准利率(比如一年期存款利率为2.25%,一年期贷款利率为5.3%)比美国要高,而个人住房按揭贷款优惠利率为4.158%,而且借款人利率完全一样,没有差异化。我们可以看到,美国的基准利率低,但个人按揭贷款利率要比中国的高;而中国的基准利率比美国要高,但个人按揭贷款利率要比美国低。其实,这是一种财富转移机制,通过政府的信贷管制政策,让社会的财富由一方转移到另一方。
那么这种财富转移,谁受益最大呢?很明显,受益者有贷款购买房的个人,也有房地产开发商与地方政府。优惠贷款利率降低了个人购买住房的成本,也让住房炒作者便利地进入房地产市场并获得这种优惠收益。当然受益最大的是房地产开发商及地方政府。因为这种优惠利率是有时间性的,如果2010年利率调整,购买住房者就无法享受到这个优惠,但是对于房地产开发商及地方政府来说,由于优惠利率让购买住房者涌入市场,不仅可以让房地产商的利润得以实现,也为其不断推高房价创造了条件。当房价推高,土地财政也就增加了。当然,利差的缩小肯定会让商业银行收益水平降低。2009年国内商业银行的信贷天量增长,但是其利润水平反不如2008年,即是明证。
如果2010年国内个人住房按揭贷款的优惠利率出现调整,那么它对国内房地产市场会产生以下影响:一是如果个人住房按揭贷款利率回复到85折的水平,那么个人住房按揭贷款就得上升到4.5135%,利率增加0.3555。如果2009年底个人按揭贷款为4万亿元,其增加贷款成本为142亿元;二是个人按揭贷款利率的上升不仅增加了贷款成本,更可能会改变投资者对房地产市场的预期。因为这不仅意味着过度优惠的政府房地产政策在改变,也意味着强势的救市政策在调整,意味着在整个经济增长上行的情况下,货币政策的进一步调整和利率的进一步上升。这必然会使投资者尽早将手中的住房脱手,使有意愿消费的购买住房者由于没有购买能力而远离市场;三是利率上升,对银行是一个利好。当他们发现利差扩大更有利于提高其经营业绩时,将借助于《个人贷款管理条例》出台,让整个按揭贷款利率差异化,提高个人住房按揭贷款的市场准入,降低其潜在风险。在这种情况下,那种投机炒作者涌入市场的情况会改变。正是在这种情况下,整个房地产市场的需求关系将发生较大的变化。
我一直在强调,个人住房按揭贷款政策是国内房地产市场得以繁荣的核心。2008年9月以来的住房按揭贷款政策,是导致今年房价快速上升的根源。如果这种政策不调整,房地产泡沫将进一步吹大。2009年国内房地产市场遇到了人类文明史上并不多见的发展机会。这种机会同样是一种财富转移机制,即通过高房价让居民的财富转移到房地产开发商、地方政府及炒房者手上,当这种财富转移机制一旦为市场所识破,那么信贷政策的调整也是必然的事情。而这种信贷政策调整,对未来房地产市场的影响是不可低估的。