【摘要】
结合昆明市房地产住宅价格上涨较快的经济现象，利用2008-2013年房价与银行信贷月度数据建立VAR模型进行实证研究，研究银行信贷扩张与房地产价格上涨具有显著的相互推动作用。
【关键词】
一、文献综述
以银行为主导的金融体系中，银行信贷是各类企业融资的主要手段，是金融资源配置的主要方式。大量实证研究得出房地产价格与银行信贷之间有着紧密联系，但在具体因果关系有着不同的观点。第一种观点是银行信贷决定了房地产价格。第二种观点强调房地产价格变动导致了银行信贷的波动。第三种观点强调房价与银行信贷互为因果关系。
以上研究在做定量分析的时候，大多选用季度、年度数据，样本量较少，未能充分反应两者之间的内在关系。本文采用月度数据对两者之间的相互关系进行研究，通过脉冲响应函数对昆明市各类银行信贷与房地产价格之间的动态关系进行分析以保证结论的可靠性。
二、银行信贷与房价的互动关系
首先，银行信贷能以多样的流动性效应影响房地产价格。信贷可得性和贷款态度的变化对房地产需求和新建住宅的投资决策有相当大的影响，最终导致房价变化。房地产按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格；而房地产开发贷款刺激了供给，降低房地产价格。由于房地产供求弹性具有不对称性，即供给弹性小，而需求弹性大，前者作用要比后者经过更长时间才能体现在价格中。
其次，房价影响银行信贷规模。从借款人的角度看，房价上涨增加了资产持有人的财富效应和借贷能力，从而改变其借款计划和信贷需求。从银行的角度看，银行不仅直接持有房地产资产，而且提供房地产资产抵押贷款。银行持有的房地产价格上涨，银行的资金供给能力增强。
另外，银行提供的房地产抵押贷款，一方面以建筑开发贷款的形式贷给房地产开发商，建筑开发贷款是银行贷款中最“顺周期”和最容易波动的部分。另一方面以住房抵押贷款的形式贷给购房者。当房地产价格很高时，银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产贷款，产生了一个使房地产和信贷周期密切关联的传播机制。房地产价格的上涨提高了房地产抵押贷款的市值，会增加房地产业的信贷供给，反过来，可能导致房地产价格的进一步上涨。另一方面，如果房价开始下降，资产抵押价值下降，银行资金供给能力下降，进而即会收缩对房地产开发商的贷款资金，也会通过提高贷款利率和首付比例的方式打压购房需求，进而影响房地产的价格。这就是金融加速器机制。
三、实证研究
（一）变量选取与来源
本文选取2008年1月到20013年11月共计71组月度样本数据对昆明市房价与银行信贷之间的关系进行实证研究。其中昆明市房屋销售均价（P）、GDP（G）、人均可支配收入（Y）、房地产投资额（I）数据来源于昆明市住建局和昆明市统计局。房地产贷款余额（L1）、个人住房贷款余额（L2）、房地产业贷款额（L3）、银行信贷总额（L4）数据来源于昆明市人民银行中心支行。
（二）单位根检验
本文采用EViews6.0软件，对房地产价、房地产开发贷款、个人按揭贷款、房地产业贷款总额、GDP、人均可支配收入等变量进行了ADF检验，得出的检验结果如下表：
（三）协整检验、误差修正模型
本节的协整检验采取E-G两步法。首先对原始设定模型进行OLS估计，得到以下结果：P=1753959-0722L1+8603L2+0167Y+0619G+0632I+ut（3-1），t=5297-04809 67844 05869 03214 02765，R2=08612 经过调整后的R2=08505。
接下来，对（3-1）式的残差进行单位根检验，得到残差：ut=P-1753959+0722L1-8603L2-0167Y-0619G-0632I通过EViews软件可以得到残差序列，对对其进行单位根检验，得到如下结果：
以上结果表明，在各个显著性水平下拒绝有单位根的原假设，也就是说残差序列是平稳的。因此，我们可以认为房地产价格、人均可支配收入、GDP、房地产投资额、房地产开发贷款和个人按揭贷款之间存在着长期的均衡关系。以下建立误差修正模型：
ΔP=-5.3717+2.4146ΔL1+2.6171ΔL2-0.4871ECMt+εt，
t=0.4295 3.8623 5.7579 -14.71387，R2=0.8239 经过调整后的R2=0.8159。
此时，误差修正模型的系数已经显著。其中差分项表示短期波动的影响。由回归结果可知，房地产价格的短期波动由两部分组成：一是短期房地产开发贷款和个人按揭贷款波动的影响，即短期内房地产开发贷款每变动2.41%，房屋销售价格变动1%。短期内个人住房贷款每变动4.07%，房屋销售价格变动1%。其二是偏离长期均衡的影响，即误差修正项ECMt的影响，当短期波动偏离长期均衡时，以-0.4871的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。
（四）基于VAR模型的协整检验
由于各项数列都是一阶单整的，具备进行协整检验的前提，而在VAR模型中，一般采用jahonsen检验的方法来检验变量间是否存在协整关系，本文的检验结果如下：
Johansen协整检验结果显示在各个的显著性水平上，变量之间存在一个协整关系。协整方程为：
P=338.3157L1+229.9751L2-267.9483L3+3.1672L4
t=56.5658 39.2154 46.0205 1.5814
该方程表明，在长期均衡状态下，房地产开发贷款与房地产价格成正比，个人住房按揭贷款与房地产价格成正比，房地产贷款与房地产价格成反比，银行信贷总量与房地产价格成正比，这与我们的经济现实是相符合的。一方面，虽然短期内房地产供给存在一定的刚性，使得房地产开发贷款与房地产价格存在同步上涨的趋势。但是长期内，随着房地产供给的调整，房地产业贷款的增加应该会导致房地产有效供给的增加，从而最终导致房地产价格的下降；另一方面，个人住房按揭贷款主要是增加购房者的购房能力，因而个人按揭贷款的增加会增加房地产的市场需求，从而推动房地产价格的上涨。银行信贷总量的增加也会在一定程度上推动房地产价格的上升。为了进一步刻画四个变量之间的相互关系，本文将进行Granger因果检验。
（五）Granger因果检验
本文在VAR模型下直接进行Granger因果检验，得到如下检验结果：
如图1至4所示，我们给出了房价对各类贷款以及各类贷款对房价的脉冲响应函数图。图1说明，是房地产价格新信息冲击对开发贷款的影响，3当在本期给房地产开发贷款一个正的冲击后，房地产价格会在前三期有负的冲击影响，从第三期以后正冲击影响大幅增强，到十三期以后逐渐保持稳定。图2说明，当在本期给个人住房按揭贷款一个正的冲击后，房地产价格在在前三期有负的冲击影响。从第三期以后正冲击影响明显的上升，并从第三期到第五期正冲击影响显著加强，从第五期到第二十期逐渐趋于稳定。图3是房地产价格新信息冲击对房地产开发商贷款的影响，该图表明在当期给房地产价格一个正的冲击后，房地产开发商贷款在前两期会有一个非常急剧的上升。两期后，开发贷款的上升趋势稍微平缓，大概七期以后开发贷款开始趋于稳定。房地产价格在相当长的一段时期内对开发贷款保持正向拉动作用，表明房地产价格的膨胀给市场带来了较大的投资冲动。图4给出的是房地产价格新信息冲击对个人住房按揭贷款的影响，在当期给房地产价格一个正的冲击后，按揭贷款在前两期有微弱的负冲击影响。第3期开始，按揭贷款的开始趋于稳定。这说明，房地产价格的不断上涨使得消费者形成了房地产市场景气的预期，从而进一步增加通过按揭贷款增加对房地产的购置，最终形成稳定的正向拉动作用。
四、结论与政策建议
通过分析发现银行信贷与房地产价格之间可能存在双向影响。从脉冲响应图可以看出房地产商开发贷款和个人住房按揭贷款对房地产价格的影响很大。从图示来看，20期以后，开发贷款对房地产价格的影响在100以上，按揭贷款对房地产价格的影响则稳定在80左右。房地产贷款总量保持在65左右。而信贷总量对房地产的价格影响只在20左右。这与昆明市房地产信贷市场实际情况相吻合。归其原因一方面由于房地产开发商的囤地、囤房等行为有关，另一方面也因为长期以来我国房地产市场的繁荣导致市场对房地产形成了较好的预期，房地产开发越多，房地产的投资需求也相应增加，并推动房地产价格的上涨。
昆明市当前以住房限购为核心的严厉行政干预政策下，信贷政策仍然是调控房价和降低银行风险不可忽视的经济调控手段。未来信贷政策的实施还需要注意以下三方面：首先，在房价持续高速上涨时期利率政策的调控效果可能会不明显，应该着重以收缩信贷规模调控房地产市场。其次，继续保持住房信贷政策的差别化特色，既要保证合理的经济活动需求和居民自住需求，也要有效打击不合理的投资投机需求。最后，应该从引导信贷投向投量和完善风险评估管理机制两方面避免房地产业波动对银行信贷风险的过度影响，保持银行稳健经营。
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