最近一段时期，国内的房地产行业发展的形势有了一定的好转，但是总体说来仍旧不很乐观。地产业面临着国内政策、资金压力、税收政策、内部财务核算及管理等方面的考验。房地产企业应该从自身做起加强其内部管理及财务核算，从而为规避各类经营风险与税务风险发挥其作用。本文结合实际工作需要，对于房地产业的开发间接费用的会计核算、处理及税务方面的日常管理进行相应的分析，明确了房地产企业开发间接费用的内容，并对于该项目所涵盖的各类日常核算内容进行简要的介绍及分析，同时结合相关的税收政策规定，阐述开发间接费用税务处理的相关规定、特殊处理及纳税筹划工作。希望通过笔者较为粗浅的论述，为房地产行业开发间接费用的会计核算、会计处理及税收政策的掌握与实际应用提供一定的理论基础。
开发间接费用的核算是每一个房地产企业都会面临的问题，由于其看似没有具体的房地产项目可以核算，在会计确认、计量及披露过程中难免出现了些随意性。因其属于开发成本的列支范畴，未来将影响房地产企业项目的企业所得税汇算清缴及土地增值税的清算，许多企业的财务人员在对于开发间接费用的核算过程中，没能准确的掌握其核算要求，或是人为因素有意加大项目的成本，将一些不该计入该会计科目的费用计入进来，导致出现收益性化支出资本化问题，造成未来土地增值税及企业所得税清算的不准确。这种无论是主观上或是客观上的原因造成了开发间接费用核算的不正确、不准确，最终将使得企业对外披露的财务信息缺乏客观性，不利于企业财务核算、财务管理的有效实施，无形中损害了投资人的合法权益。同时，成本与费用核算的不准确势必会为企业增添不没必要的税务风险，最终导致企业纳税成本的加大。因此，有必要对于房地产企业的开发间接费用进行较为详尽的解析，为企业规避财务风险、税务风险提供一些必要的支撑。
一、房地产企业开发间接费用概述
首先，会计准则定义的开发间接费用。指房地产开发公司其内部独立核算的项目部或是部门，在開发现场因组织管理开发产品而发生的各项费用。该费用属于无法直接计入房地产开发项目的成本，但是其是为了开发整体项目而发生的，又不能计入到期间费用当中，其应为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入 “开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
其次，税收政策规定的开发间接费用列支范畴。土地增值税实施细则第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。同时，房地产开发费用未来将转入开发成本，在土地增值税清算过程中，还有加计扣除20%的税收政策，这也是许多地产企业为了项目结算过程中降低土增税的税负而有意将一些不属于开发间接费用的支出列入其中的一个理由。
二、房地产企业开发间接费用的会计核算
房地产企业在对于开发间接费用进行会计核算过程中，应该在遵循会计准则的前提下，兼顾税收政策，只有这样才能保证既符合财务核算、财务管理的要求，又不违反税收政策。在开发间接费用的财务核算方面，会计准则与税收政策方面的规定有许多相通之处。比如，房地产开发企业会计准则规定开发间接费用主要是现场管理方面所发生的各类支出，其主要包括工资及福利费、折旧、修理修配费用、日常办公费用、劳动保护费、水电费、周转房推销等。但是有一点需要注意的是，会计准则中对于利息费用的支出是可以计入开发间接费用也就是说要求其资本化的，这点符合借款费用原则。但是，对于利息的列支土地增税是要求其不可以计入到开发成本中去的，其属于房地产开发费用的范畴。这一点是会计核算与税收政策的主要区别。
（一）工资、福利费。
房地产企业开发项目过程中工程现场管理机构人员（多指工程、设计、经济及服务人员）所发生的工资薪金。福利费用按照规定据实列支，但是不超过工资薪金总额的14%。
（二）折旧。
房地产企业开发项目部使用的各类与工程管理有关的固定资产（包括机器设备、仪器仪表、房屋等）的折旧费用。
（三）修理修配费用。
核算房地产企业因工程项目管理而发生的各类固定资产的修理修配费用，其固定资产的核算归类与计提折旧的固定资产基本相同。
（四）日常办公费用。
房地产开发企业内部单位为工程项目管理而发生的各类日常办公用品，如纸张、文具、邮寄、电话费等日常办公费用。
（五）劳动保护费用。
房地产开发企业用于职工劳动保护而发生的各类费用，包括工作服、防暑降温饮料等采购支出。
（六）周转房摊销。
房地产企业为安置拆迁居民为其提供的周转使用住房。
（七）利息支出。
房地产企业为开发地产项目所发生的应计入开发成本的那部分利息支出、汇兑损益及银行手续费。
（八）样板间支出。
房地产开发企业为房地产项目的销售为目的，而发生的样板间建造或是装修支出。
（九）其他。
房地产开发企业的其他支出。
三、房地产企业开发间接费用税务处理的相关规定
国内的财政与税务部门为了保证相关制度、政策的延续性，同时也是为了减轻企业的财务核算负担，近些年来通过不断的改革与完善，尽量使得会计准则与税收政策无限接近。但是，在财务的实务操作过程中，税会差异的问题还是客观存在的。以房地产开发间接费用为例，在税务处理方面就有着与会计准则不相一致的地方。对于税收政策来说，如果一笔支出计入开发间接费用则意味着不仅企业未来的土地增值税清算中会降低纳税成本，同时还会减少企业的应纳税所得额，同样会使得企业所得税税负下降，因此税收政策对于开发间接费用的界定要比会计核算相对严格许多。比如，在土增税清算时，税务机关对于房地产企业的期间费用和开发间接费用会根据土增税税收政策予以严格的区分。如税法明确规定，用于直接管理、组织工程项目的人员所发生的费用可以作为开发间接费用予以列支。对于职工教育经费、业务招待费用的支出，要审核其性质是否有项目的开发有直接关系，即视情况而定，而不是开发间接费用科目下的所有支出都成为土地增值税加计20%的依据。
四、房地产企业开发间接费用特殊税务处理
（一）售楼处、样板间处理。售楼处、样板间的建造与装修在土增税的税收政策中没有明文规定可以列支，但是这并不等于就不可以列支。因为在土增税暂行条例中有一个“等”字，那么这个等字意味着不是绝对的不可以。大约分几种情况进行处理：其一，租用的样板间应作为营销费用处理，不可以计入开发间接费用；其二，作为固定资产核算的样板间，其折旧可以计入期间费用；其三，开发小区内修建的售楼处将来作为开发的产品交予物业管理部门，需要作为收入处理则可以在土增税中列支。
（二）工资福利费用处理。人员工资及福利费用有着严格的要求，即只能是直接参与工程管理、建设的相关人员的工资和福利费用计入到开发间接费用当中。其他诸如，行政、财务等人员的工作不可以列支，这是与会计准则有本质差别的。
（三）日常办公费用处理。其列支原则与工资福利费用相近，即只能是与工程管理有直接关系的各类日常办公费支出，像那些无法提供有效证据证明与工程管理、施工建设有直接联系的费用，如手机费则不能列支。同时，与项目建设有关的差旅费是可以列支的，但是同样开发人员的私车加油费用则不能列支。
（四）利息支出。利息费用按照《企业会计准则17号——借款费用》的规定，准则中对于符合资本化的条件有着如下规定，需要经过相当长时间的购建、生产经营活动才能达到預定可使用、可销售状态的固定资产、投资性房地产及存货等资产。而房地产开发企业所开发建设的商品房属于其存货部分，并且以正常的施工进度来看，若想达到预定的可销售状态，至少超过一年以上，因此，房地产开发项目利息支出符合资本化的条件，可以在会计核算中计入开发成本。然而，根据土增税暂行条例的规定，房地产开发费用（注其与开发间接费用有本质区别）是指与房地产开发项目有关的营业费用、财务费用及管理费用。财务费用中的利息支出，凡是能够提供准确的开发项目分配标准，且出据金融机构的借款证明、允许据实扣除，但是不可高于同期银行贷款利息。同时，根据土增税暂行条例第七条规定，即：利息支出+（土地取得成本+房地产开发成本）x5%可以作为房地产开发费用以内计算扣除，或如果利息支出不符合前述要求，则按两项之和的10%列支。由此可见，土增税清算前提下，如果利息支出要开发间接费用中核算，则在计算房地产开发费用过程将出现重复计算的情况。因此，无论财务如何核算，土增税是不允许利息费用直接列入开发成本的。
五、开发间接费用税务筹划
税务筹划对于地产企业降低纳税成本是极为重要和必要的一项工作。然而，税务筹划必须在提高税法遵从度的基础上进行的，否则将落入税收违法行为的陷阱。开发间接费用的税务筹划过程，许多财务人员对其税、会规定不是十分的了解，有的是盲目将所有与开发相关的费用一律计入开发间接费用，造成税务风险的产生。有的则是应进开发间接费用却没有进，造成了一定的纳税成本的浪费。由于开发间接费用属于开发成本的一个组成部分，其最终将是计算房地产开发费用及其他扣除项目（即加计扣除）的重要基数，因此企业应该利用开发间接费用拟定相应的税务筹划方案。如某地产公司出于集团化管理考虑，其管理人员都在集团总部上班，施工现场的人员很少，但是每个项目的现场管理都有管理团队，而这些管理团队的人员基本上是在集团总部上班。按照会计核算的要求，上述人员的各类工资、薪金及福利费都应在集团总部的管理费用中列支，但是依据税收政策的规定，以实质重于形式的原则来看，上述人员的各项工资及福利费可以在土增税清算中作为开发间接费用列支，转而成为房地产开发费用及加计扣除20%的计算基数。以上述费用500万元为例，在不考虑利息可以提供充分证明的前提下，可以加计扣除的金额为500x30%=150万元。扣除项目的增大，有效降低了土增税的缴纳成本。
六、总结
开发间接费用对于房地产企业的会计核算与会计处理及日后的相关税种的清算、汇算清缴是一个难点问题。也正因为现场施工过程中许多费用的发生无法准确的判断，而为企业会计处理增加难度的同时，增添了企业的税务风险。因此，对于企业的财务人员来说，在保证其职业操守正常发挥的前提下，要熟识会计准则与税收政策的相关要求，对于相关费用的处理上，要本着客观性原则，按照会计准则的要求进行正确的会计核算及处理，而在纳税申报方面要本着实事求是的原则，将相关不允许税收列支的费用予以调减。并对于一些允许计入开发间接费用却在其他费用中列支的费用给予适当调增。只有这样才能保证财务核算的准确性及纳税申报的合法性。（作者单位为四川省水电投资经营集团有限公司）