提要本文简要介绍了房地产与物业管理的关系，通过对我国物业管理现状的分析，指出物业管理服务应贯穿于房地产开发的全过程，然后提出了解决其发展中出现相应问题的解决方法，即全过程介入、规模化经营、市场化经营、注重物业管理企业的自身建设等。
关键词：物业管理；房地产；现状；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A
我国物业管理自20世纪八十年代初起步，至九十年代，特别是邓小平南巡讲话后，在房地产热潮推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
（一）房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
（二）良好的物业对房地产发展有促进作用。物业管理的目的是使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平，提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消
费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
二、物业管理现状及问题
（一）建设与管理之间缺乏有效衔接。近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下，出现了很多问题，如一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续管理带来困难；物业管理企业价格法律、法规意识淡薄，对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担等。总之，建设与管理之间缺乏有效衔接。
（二）对物业管理的认识模糊。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。
（三）缺乏公平的市场环境。我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒。同时，还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些都是不利于公平竞争的。
三、解决物业管理发展问题的对策
（一）在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。
1、决策立项阶段。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对项目进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内发展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。
2、规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。
3、建设阶段。物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
4、营销阶段。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%～30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。
（二）物业管理经营规模化。一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，达到规模经营。
（三）物业管理经营市场化。用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，把企业不断推向前进。
四、结语
总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理；未来物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在发展中逐步实现“规范化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久、稳步发展的独立行业。
（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司）
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