摘要：随着中国经济的不断飞速发展，在我国住房消费政策的推动下，房地产投资保持了相对较快的增长速度，房地产行业作为一种资金相对集中并且风险相当高的行业，如果想要得到良好且高速的发展，就应当减少房地产企业的融资风险，提高企业在财务上的管理水平，解决融资风险相关问题，从而推动房地产企业融资的良好发展。
关键词：房地产企业融资风险风险防范对策
1.国内外房地产企业的发展现状
1.1国内房地产企业的发展现状
1.1.1企业众多，市场竞争日益激烈，且尚未建立起现代化企业制度
随着我国房地产业的飞速发展，我国房地产开发企业队伍也在此期间不断的壮大着。1986年我国房地产开发企业只有3000，1999年底全国房地产开发企业达25600家，房地产企业市场竞争日趋激烈。在全国房地产开发商中，国有企业占据了绝大多数，以多种经济形式并存，但民营企业或股份制企业的发展趋势是远比国有企业快。随着企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比例在未来也会变的越来越多。
1.1.2多数企业实力弱小，没有足够的市场竞争力
中国的房地产企业普遍规模小，1996以来中国房地产开发商的资金约1732亿元，然而，企业的平均资产总额仅为41亿元，在只有约10亿元的净资产规模最大的房地产开发商，与国外房地产开发商相比相差甚远。房地产行业是一个资金密集型行业，但中国房地产企业规模较小，绝大多数小企业融资能力差，其中大部分在70%的资产负债率，有的甚至超过90%，企业的发展速度受到严重影响。商品房积压日益严重，自2001以来，全国空置房的增长已经放缓，但空置房的数量仍然很高，全国积压商品房已达8百万平方米，每平方米平均价格按1800元计算，约144亿的总的占压资金。
1.1.3融资渠道存在较为严重的问题
融资渠道的单一，银行贷款在房地产企业的融资结构中占绝对的比例，远远超过了国际通行的标准，银行贷款最多不超过房地产总投资的40%；土地购置融资渠道缺失，资本金比列很难合规，直接融资成本较高；房地产市场波动较大。这样，房地产企业的经营风险就很容易转化为银行的金融风险。
1.2不同融资方式下的案例分析
1.3国外房地产企业发展现状
自上个世纪90年代初，伴随着经济的快速发展，货币政策宽松
企业名称融资方式概要劣势优势
远洋地产债权融资远洋公司在2011年四月宣称公司拟进行国际发售永久性次级债券，但是并未发布具体金额及利率。公司计划将此次发债所得款项用作新项目及现有项目的资金以及用作一般公司用途。我国债券融资来源狭窄，仅限于银行贷款，企业债券市场不发达等。加强公司治理、提高权益报酬率、传递公司信息等。
恒大地产私募股权基金融资2008年3月，恒大地产计划通过IPO在资本市场进行融资，由于市场不景气暂时搁置了，然而由于恒大在当时有着95%的负债率，恒大选择了一跳特殊的方式—私募融资。我国起步较晚，投资期限较长，大量资金来源于海外。拓宽新的融资渠道，提升企业内在价值获得较大投资回报。
保利地产上市融资2006年7月公司股票在上海证券交易所上市。2010年底总资产达1514.61万元，实现销售661.68万元。并增发预案，计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。上市融资成本较高，新股发行会稀释股权，承受较高的监管和运营压力。融资能力强，预期收益高，改善企业财务结构，提升公司知名度和品牌。
与抵押贷款市场管制放松，欧洲房地产亦经历了长达10余年的繁荣阶段。根据国际清算银行（BIS）的数据，从90年代初至2005年，英国、荷兰、挪威、西班牙等国的实际房价增长均超过100%，其中爱尔兰的实际房价增长超过240%。而根据房价收入比指数，不少欧洲国家房价泡沫超过美国。
次贷危机的爆发触动了欧洲摇摇欲坠的房市。到目前位置，欧洲大部分国家的房地产市场仍处于深刻的调整之中。例如，丹麦房地产泡沫破灭以后，经济仍非常疲软。丹麦统计局最新公布的数据显示，2011年丹麦的别墅价格下降了8.5%，公寓价格下降3.5%，与2007年5月房价高峰时期相比，总体房价已下跌了21.4%，而目前丹麦的房价只是维持在2003年的水平。
在美国，通过观察美国房地产市场以及美国联邦住房金融（FHFA）房屋价格数据发现，目前美国房价已经比2008年4月时下降了14.5%，比2007年高点时下降了超过20%，房地产市场的调整基本到位。
2.房地产企业融资风险分析及防范措施
2.1外部风险
2.1.1政策风险
政策风险是指相关的政策和法律在一些国家（如住房制度的改革，调整土地使用制度改革，L的货币政策和财政政策的变化）的变化和国际、国内政治环境（如社会动荡，罢工，战争），经济损失因素的金融政策货币政策的影响，房地产开发商的财政政策最直接的房地产开发商包括：政府在房地产投资中，住宅是在福利政策的实施，或采取有限的补贴低收入群体，房地产税收政策，宽松的财政政策和从紧的财政政策。金融政策的影响因素是：实施紧缩的货币政策直接影响到宽松的货币政策，房地产开发商和购房者的融资成本，从而影响了房地产开发和销售。
2.1.2经济风险
经济上的风险是由于汇率，税率，利率，购买力，导致市场需求和其他市场因素，房地产开发商的经济利益的损失，利率的变化是导致经济风险的重要因素，当利率上升时，投资者需要对贷款增加支付利息。房地产开发是一个资本密集型行业，一般不完全依靠自己的资金，通常需要使用各种形式的外部资金，如预售和银行贷款，提高了预售房屋发展基金，必须与预售协议日期的其他规定，否则你要支付巨额的赔偿金。房地产开发商的房地产开发项目，在项目投资作为贷款的抵押，如果不按照规定的期限的贷款协议支付利息，必须转换为房地产项目的贷款，由于房地产开发周期长，从可行性研究到销售，这当时的市场需求可能出现较大的波动，也可能会出现消费者偏好对单位面积和户型结构的变化，在某些细分市场中的属性可能发展的需求，开发上市后立即大量积压，在供应和需求情况发生了很大的变化，投资收益远远低于预期，此外，由市场供求形势的变化，由于市场竞争，竞争的变化，对房地产市场的竞争和发展，市场结构，市场自然会导致相应的风险。自然风险是自然因素的影响，房地产开发的地震，火灾，洪水，使房地产开发商所造成的经济损失，风险的概率性质难以确定，但一旦发生，造成的经济损失将是巨大的。
2.2内部风险
2.2.1房地产过度依赖银行信贷
我国房地产的基本情况，国内房地产开发商很多质量低，规模小，缺乏资金，通过一部分的数据，我们可以得出结论：在2007年房地产的信贷占了银行信贷的50%，房地产开发商的资金来源，累积的风险，这样的融资结构不是很大但如果一旦释放，就会造成市场风险，不仅是房地产企业将面临巨大的挑战，而且银行会在房地产行业的信贷变化面临巨大的风险。作为商业银行之间的竞争，管理人员的工作压力会增加银行的收入，现在对银行业的主要来源是仍在蔓延，为了争夺对商业银行信贷市场份额，和其他房地产融资机制是市场的形成是容易冲动，房地产信贷政策的更为激进的，但也是道德风险和不良行为的内部控制，完善操作风险。
2.2.2房地产金融市场结构失衡
近年来，房地产投资的高风险，高回报，这增强了投资者的投资理性的趋势，间接地导致了银行贷款，品种结构不合理的区域，一旦房地产市场销售不畅，积压，提高价格的下降，将导致投资者资产缩水，投资损失，除了资本链的断裂，通货膨胀或通货紧缩使购房的可支配收入是不确定的，从而容易导致违约金，容易导致银行的信贷风险，因此，在银行和其他金融机构的危机，造成市场经济秩序的混乱，如美国2008由于次贷危机引发对一些金融机构破产。
2.2.3转让房地产宏观调控政策对行业和房地产融资不畅
中央政府的宏观调控政策要求地方政府执行，但地方政府改善他们的长期性能，都倾向于从事政治工程，形象工程，甚至盲目促进房地产业的发展来解决财政困难，一些地方政府，从供给和需求的土地价格的基础上的平衡，导致房地产开发成本；房地产开发商将消费者的转移成本高，导致价格和财产性收入，住房，结构性矛盾的实际价值，商品房空置面积增加，有效需求，抑制土地供应，国家宏观调控房价，包括投资，整顿和规范市场秩序。政策和措施的实施是在传输过程中的扭曲，冲击波所造成的不稳定的宏观调控经济转轨进程中的政策，通常通过金融机构的市场前沿，所以房地产金融机构蔓延的风险，房地产融资风险放大。
2.2.4开发商主观判断误差
在目前的房地产市场火爆的国内房地产开发商，新开发项目的盲目发展，调查不细，或不准确的信息，会导致采购和项目的销售前景乐观，出现在原来的估计误差，不利的宏观经济形势的意想不到的变化，各种风险产生的，已充分反映在去年房地产市场：一是通货膨胀，近年来出现了房地产价格，土地价格上升，建筑材料价格的上涨，造成施工成本的增加；二是房地产市场供求形势的变化，在历史上的房地产供应短缺，抑制刚性需求的高价格，导致在短的过度积累，要求的情况下，国内房地产市场有许多外部和内部的风险。
3.房地产企业融资风险的防范与对策
3.1改善融资结构，控制融资规模，提高管理能力和资金利用率
房地产开发企业应当建立成本控制系统的准确和有效的，有严格的成本预算和审批制度，支出应遵循经济效益的原则，防止铺张浪费。在商品房的资金回笼联系以前的贷款，整个过程中提供的信息需求，多环节的银行审查，公证人，预售合同的备案登记的房地产交易中心，银行信贷部审批，贷款。企业可以参考目前的市场条件下，适当的优惠，如超过30%的首期付款，或一次性付款，这些企业应该鼓励各种方式促进，加快资金回流，改善了企业的现金流量。除了减少过度超前，严格控制成本开支。房地产项目开发周期长，但目前房地产开发企业往往有短借长贷更多的，不足的现象，融资结构不合理。在中期和长期债券提供一个更稳定的房地产公司的资金来源，有助于减少房地产企业融资的信用政策，减少对信贷融资的依赖性，从而提高房地产企业的融资结构。
3.2获得政府的支持，完善房地产金融市场。
政府的支持对企业来说也是十分重要的，一旦企业受到了政府企业的高度关注，第一次在这个链接购买比其他企业具有明显的优势，但要得到政府的支持在一定程度上并不是一件非常难的事情，比如，现在当地政府的都是以民生经济为中心。所以项目、企业自身的能力是非常重要的，因为对于民生，房地产企业可以给受灾人民一些免费的住房，以及一定的补贴和购房优惠政策，从而吸收社会媒体的关注，提高企业自身的品牌认知度，那么政府也就一定会对这个企业进行关注。逐步建立一个多元化的融资渠道，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高资本市场的效率。由于国外先进的金融工具的介绍和操作手段，国际化进程的加快房地产金融。加快房地产金融立法的完善，促进健康发展的房地产金融。
3.3企业联盟共同分担风险的建立
所谓企业联盟，是指从个体盟国战略考虑的企业，自主开展互补性资源的交流，他们的目标产品的阶段目标，在市场上获得长期的竞争优势，以及连续的和正式的关系形成。联盟的意义在于利益共享，减少企业风险，降低投入成本。近10年来，一个联盟越来越频繁的原因是由于企业所需的资金数额越来越大，投资风险也越来越高。单个企业的力量是有限的，如果几个企业一起，或在不同的区域分别进行探索，降低风险，而不是一个篮子鸡蛋，但超过一篮鸡蛋。这是一个双赢的局面。或者，不仅可以在房地产商的联盟有限公司，如设计公司和房地产公司，建筑公司和房地产公司等，从而可以减少初始投资，提高流动性和资本回报率。融资难的程度，用自己的实力有绝对的关系，所以房地产企业可以提高团队的规模和实力，提高核心竞争力。
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