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[摘要]我国房地产业存在着结构性和制度性问题。文章运用生态位理论分析我国房地产企业群体结构及其生存状态,发现新生的房地产企业已成为一个不容忽视的群体,这类企业的增长导致了资源的重新分配。阐明了房地产企业的两个基本生存策略,提出了通过信用管理制度和相应的立法,完善房地产企业退出机制的建议。其成果有助于理解我国房地产企业的生存状态与结构特征,为管理者提供决策依据。
[关键词]房地产;企业;生态位;生存策略
[[[[中图分类号]][F27][[文献标识码]][A][[文章编号]][1002-736X(2010)08-0140-04]]]
Niche Dynamic Structure and Survival Strategies of the Real Estate Enterprises
Liu Hua, Wang Na
(School of Management, Xi"an University of Architecture & Technology, Xi"an, Shanxi 710055)
Abstract: There are structural and systematic issues in China"s real estate industry. By using the theory of niche, the dynamic structure and survival state of the real estate enterprises in China are studied. It is showed that the neonatal enterprises of the real estate can"t be ignored. The growth of such enterprises leads to the redistribution of resources. Two basic survival strategies of the real estate enterprises are clarified. The suggestion of perfecting the exit mechanism for the real estate enterprises by founding the credit management system and the corresponding legislation is put forward. The results help the people understand the survival state and structural features of Chinese real estate enterprises, and provide decision makers with suggestions.
Key words:real estate; enterprise; niche; survival strategy
我国房地产业从20世纪80年代兴起,截至2007年,全国房地产企业已有6.2518万家,其中拥有一级资质的企业718家,约占全国房地产企业总量的1%,行业内中小企业的数量比重占90%以上。现有的房地产行业存在着制度缺陷,房地产市场的资源配置显现出低效率,行业内部竞争越来越激烈。在此背景下,房地产企业的群体结构及其生存状态更加值得关注。本文运用生态位理论,分析我国房地产企业生态位结构动态,阐明我国房地产行业存在的结构性问题,提出房地产企业群体的生存策略和政策建议,以期为房地产企业群体发展提供新的途径。
一、房地产企业生态位的界定
本文房地产企业主要指房地产开发企业,即以营利为目的、从事房地产开发与经营的企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者,是市场的主体,对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用(牛凤瑞,2004)。
生态位(Niche)指在自然生态系统中一个种群在时间、空间上的位置及其与相关种群之间的功能关系(李博,2000)。英国生态学家Hutchinson把生态位定义为种群能够自我繁殖的一系列环境条件,这些环境条件构成了n维空间,其每个维度代表某个相关环境条件的水平,空间中的每个点代表n维环境条件的一个特殊状态(刘桦,2008)。
房地产企业与其环境之间的关系同自然界中生物种群与生态环境之间的关系相类似,彼此相互依赖和相互作用。房地产企业生态位可以理解为在特定的时间与空间,由自然、经济、社会、文化、政治等因素所构成的影响房地产企业生存与发展的资源条件下,房地产企业群体内部的结构关系。
二、房地产企业生态位结构动态分析
本文采用生态位比较分析方法来分析房地产企业生态位结构动态,选取能够代表企业种群生态位的变量,收集这些变量的相关数据进行比较分析,并对分析结果做出解释。房地产企业资质是企业进入房地产业和从事房地产开发经营业务所应具备的资格,按照我国现行的《房地产开发企业资质管理规定》,房地产企业资质按企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。企业数量反映了企业群体发展的规模状态,企业从业人数、利润总额等分别反映了企业占有人力、资金等资源的状况。本文选取2003—2007年房地产企业资质、数量、从业人数和利润总额作为房地产企业生态位变量,分析企业的生态位结构动态。研究数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》(2004—2008年),根据《中国统计年鉴2008》发布的相应价格指数,对企业利润总额进行换算(2003年价格指数为100)。
(一)各等级企业数量比较分析
各等级企业数量统计如表-1所示,在企业数量维度上,观察期内各等级企业均有所增长。暂定企业数量增长最快,其增长率达214.8%;一、二、三、四级企业数量也有不同程度的增长,其增长率分别为73.8%、77%、41.3%和38.4%。
观察各等级企业数量占企业总数的比例发现,三级企业比例最大,一级企业比例最小,暂定企业比例逐年与三级企业接近。一、二级企业比例分别在1%和8%左右变化;三、四级企业比例呈下降态势,分别下降了6.2%和4.5%;暂定企业比例逐年上升,2004年上升幅度较大,涨幅达12.3%。
(二)各等级企业从业人数比较分析
各等级企业从业人数统计如表-2所示,在从业人数维度上,观察期内各等级企业均有所增长。暂定企业从业人数增长率最高,达到190.7%,一、二、三、四级企业从业人数增长率分别为4.2%、6.6%、1%和18.2%。
观察各等级企业从业人数占从业人员总数的比例发现,三级企业比例最大,一级企业比例最小。除暂定企业外,其他各级企业比例变化不大,一级企业比例在4.5%左右变化;二级企业比例略有上升;三级企业比例总体上增长,但在2004年和2005年上升后有所下降;四级、暂定企业比例均于2004年上升后便分别在17%、25%左右变化,其中暂定企业2004年上升幅度较大,涨幅达15.5%。
(三)各等级企业利润总额比较分析
在企业利润总额维度上,观察期内各等级企业均保持了高速增长(如图-1所示)。四级企业年利润总额最低,而其他各级企业利润总额曲线比较接近,并均呈上升态势。进一步分析人均利润总额(如图-2所示)发现,虽然各级企业的人均利润总额均呈上升态势,但是一级企业增长速度最快。
各等级企业利润总额及人均利润总额所占比例如表-3所示。一、二、三级和暂定企业利润总额比例较接近,四级企业比例最小。一级企业利润总额比例呈上升态势;二级企业比例呈下降态势;三级企业比例在2004年和2005年上升后,2006年又出现下降态势;四级企业比例在5.5%左右变化;暂定企业比例于2004年大幅上升21.8%,2006年又有所增长,其余年份徘徊在20%左右。进一步分析各等级企业人均利润总额所占比例,一级企业比例徘徊在48%左右,明显高于其他各级企业;二、三、四级企业比例均呈下降态势;暂定企业比例于2004年增长11.5%后徘徊在9%。
(四)房地产企业生态位变量比较结果分析
通过对生态位变量的比较分析发现,我国房地产行业内存在众多中小企业,其数量比重占90%以上,而大型企业在数量上不占优势,一级企业数量比重仅有1%左右。2003—2007年,我国房地产企业数量增长主要是由于新生企业(即暂定企业)数量的快速增长,其数量比重由16.7%上升到31.3%。
房地产企业群体的数量增长与国家的经济形势和政策制度密切相关。自1998年我国停止住房实物分配,建立了住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。随着我国经济形势的发展,居民投资房地产的热情增加,促进了房地产行业的发展。2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确了我国房地产业已成为国民经济的支柱产业,对增强房地产投资和消费信心起到了重要的作用。而当时银行储蓄利率不高、股市低迷,可选择的投资渠道有限,客观上也使部分社会闲散资金进入房地产市场,推动了房地产行业的发展,也使大批企业涌入房地产行业。在2003—2004年间,新生企业数量大幅增长,并在随后几年居高不下,其从业人数和利润总额也较其他等级企业有明显增长,但其人均利润总额与一级企业相比有较大差距。出现这种现象,一方面是由于新生企业与经验丰富的企业相比,在项目策划、融资和运营管理能力等方面存在较大差距,整体竞争力水平偏低;另一方面是由于其生存空间受到了限制。
按照我国现行的《房地产开发企业资质管理规定》,一级房地产开发企业可以在全国范围承揽房地产开发项目,并且承担项目的建设规模不受限制;二级及二级以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定;各等级企业必须在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。这在一定程度上限制了低资质等级企业群体的生存空间。资质管理对于规范企业行为是必要的,但如果资质管理只有利于保护大型企业的生存空间,而不能有效保护中小企业的生存空间,那么这种资质管理就背离了企业群体和谐共生的运行规律。
值得关注的一个现象是,尽管在2003—2004年间,一、二、三级企业数量有所增长,但其从业人数却有所减少,在2006年和2007年其从业人数才有所回升。根据有关调查,相对于其他行业来说,房地产从业者的工作安全感和满足感普遍较低,离职意向较高(黄悦,2007)。在新生企业数量大幅增长的情况下,从业者出现了高流动率,一、二、三级企业从业者流动到新生企业的现象也就不足为奇。在随后的几年里,各等级企业数量比例趋于稳定,从业者流入、流出情况也处于相对均衡的状态。在新生企业数量快速增长时期,现有企业更应及时调整和改善激励机制,以确保企业吸引和留住人才。
另一个值得关注的现象是,在人均利润总额所占比例比较中发现,一级企业明显高于其他级别企业,在48%左右,而从2004年开始暂定企业虽低于一、二级企业,但高于三、四级企业,二、三、四级企业均呈下降态势。新生企业虽然在行业中存在诸多劣势,但由于国家经济形式的发展和政策的鼓励,其发展势头强劲,而且部分新生房地产企业是由企业在其他行业做大做强后涉足房地产行业,其资金实力雄厚,发展势头不容忽视;二、三、四级企业人均利润甚至被新生企业所分流;而一级大型企业则凭借生存空间不受限制、品牌效应、经验丰富等诸多优势而受其影响较小。
三、房地产企业群体生存策略及建议
以上分析表明,我国新生的房地产企业是一个不容忽视的企业群体。自2003年以来,这类企业数量迅速增长,其比例已超过30%;对行业内的从业者具有一定的吸引力,所吸纳的从业人数比重达到25%。然而,其年人均利润总额偏低,与一级企业相比具有明显的差距。除一级企业有广阔的市场空间、能以较低的投入实现较高的产出外,大量中小企业的生存空间有限,其运营效率处于较低水平。这种企业生态位结构状态令人担忧。对此,本文提出以下房地产企业群体的生存策略和政策建议。
(一)企业群体的生存策略
在房地产行业发展过程中,企业应当根据自身状况在不同阶段采取不同的竞争策略——通才策略(Generalist)和专才策略(Specialist)。专才策略,是指一些企业集中面向某一个特定的亚生态位(如特定顾客群)提供商品或服务;通才策略,是指企业尝试开发一种能够有效适合多种顾客群需要的通用产品或产品系列(梁磊,2005)。
对于房地行业而言,根据顾客的需求,可以将整个市场划分为多个顾客群,“通才”企业具有较宽的生态位,能够提供的产品类型较多,满足多种顾客群的需求。它们通过稳定的投资来开发市场,追求增强自身的竞争实力。这种生存策略类似于生物种群的K策略,具有体型大、发育较慢、竞争力高、数量稳定、寿命较长、存活力高等特点,是一种有利于竞争能力增加的选择。“专才”企业具有较窄的生态位,但比较灵活,注重短期回报,擅长把握市场机会和快速地利用资源。它们是新市场的开拓者,当行业中某类产品的投资回报高时可以较灵活地涉足,以行动敏捷获取竞争优势,但其存活要靠机会。这种生存策略类似于生物种群的r策略,具有体型小、发育快、增长力高、数量随时间变动大、寿命较短、繁殖力高等特点,容易出现突然的爆发和猛烈的破产。我国房地产行业目前正处于成长阶段,企业应当根据自身状况适时选择适宜的生存策略,以免被市场淘汰。
一般而言,发育成熟的市场是由少数“通才”企业和多数“专才”企业所组成,其市场集中度相对较高。我国房地产行业走向成熟还有相当长的道路。对于大型房地产企业应主动采取K策略,通过技术和管理创新,不断提升企业的品牌价值,扩大运营规模和市场份额,最终赢得长期的竞争优势。对于大多数中小房地产企业而言,适合选择r策略,充分利用企业有限的资源,发挥自己的专长,避免与同类企业无序竞争,开发具有本企业特色的高品质楼盘。待企业具备了一定的竞争实力后,再适时考虑是继续选择r策略,成为“专才”企业中的佼佼者,还是选择K策略,从而使自己成长并跻身于行业中的“通才”企业。
许多证据表明,在行业内所拥有的企业数量较多时期创立的新企业,其失败的可能性往往比那些早先创立的同等规模的企业要大得多(梁磊,2005)。房地产行业也不会例外。这种组织群体运行规律,应引起房地产行业管理者和企业家们的足够重视。
(二)政策建议
现行的资质管理规定距颁布之日已有9年,部分条款较为陈旧,已不能适应行业发展的要求,对企业退出的有关规定过于笼统。仅注重准入机制、忽视退出机制的制度是不完善的,在企业数量过多的情况下,有可能引发恶性竞争。因此,建立科学的退出机制对于培育健康的房地产市场至关重要。
国外发达国家对房地产企业的管理更注重信用管理,信用制度的完善和法律制度的健全使房地产企业在没有“资质管理”的情况下仍能保持良好的资信。例如,美国对房地产企业的管理侧重于信用管理和法律责任的落实,若房地产开发商造假或出现质量瑕疵,就会被公之于众。企业不仅受到重罚,而且会信誉扫地,从此不再有人愿意与其交易(何红峰、马俊达、张璐,2005)。
我国对房地产企业的资质管理,应减少对企业开发规模的等级限制,引入信用管理,通过信用管理制度和相应的立法,完善房地产企业的市场退出机制。对不具备开发实力、达不到规定条件、信用差的企业,进行资质降级,甚至取消其资质,加强市场监管,使不合格的企业退出市场。完善退出机制的主要目的是规范房地产企业行为,提高市场资源配置效率。而强制不合格的企业退出市场势必影响到债权人、员工等多方面的利益,因此,有必要建立企业退出保障制度,使企业退出的负面影响减到最小。
[参考文献]
[1]何红峰,马俊达,张璐.房地产开发企业资质管理的现状、问题及对策[J].经济论坛,2005,(18):48-50.
[2]黄悦.中国房地产行业人才流失的原因探索[D].北京:北京邮电大学硕士论文,2007.
[3]李博.生态学[M].北京:高等教育出版社,2000.
[4]梁磊.产业组织生态学研究:理论模型及对中国啤酒产业的实证分析[D].西安:西安交通大学,2005.
[5]刘桦.建设项目组织生态学引论[M].北京:化学工业出版社,2008.
[6]牛凤瑞.中国房地产发展报告No.1[M].北京:社会科学文献出版社,2004.
[责任编辑:唐玉萍]