摘 要：随着经济的飞速发展，国内房地产经济也迅速发展，各类项目开发纷繁上马，甚至有有些地產公司开发包含商业地产、别墅、公寓等在内的多个工程项目。但在房地产开发过程中，开发商通常忽视了成本计算与操控的重要性，使得房地产开发公司蒙受了不必要的经济损失，降低了企业的经济收益。为此，我们对房地产开发成本的计算办法及操控战略展开探讨，希望能够为房地产开发成本操控供给一定的借鉴意义。
关键词：地产开发；成本核算；成本控制；对策
1 地产开发成本核算方法与成本控制的必要性
1.1 成本核算与成本控制是确保企业正常运行的关键条件
房地产产业的发展特点决定了资本必然在实际经营管理活动中占有重要的地位，因为资本是维系房地产企业各项生产活动的关系纽带，只有有效地进行工程成本管理，才能最大限度地提升资本的运作效率，进而为企业的各项经营活动提供完备的资金支持，才能有效保障各项经营管理活动的顺利进行。一旦企业的成本管理环节出现问题，则很容易出现资金流短缺的问题，给企业的可持续发展带来不稳定因素。
1.2 成本核算与成本控制是提升企业经济效益的重要手段
保障企业各项经营管理活动的有序进行与提升企业的经济效益是一脉相承的，企业的经营管理与核心利益密切相关，保障了实际经营管理活动的开展质量就是保障了企业的核心效益和核心竞争力。在实际情况中，只有当工程成本管理质量得以保证时，才能正确反映出企业的实际运行情况，为企业管理者的重大决策提供有力的数据参考。房地产资源开发是一项复杂的系统性工程，其中工程成本管理作为房地产实际经营管理活动中的重要内容处于优化资源配置、保障各项经营活动正常运行的关键环节，与企业各项经营管理活动的顺利开展之间保持着紧密的联系，工程成本管理质量一旦下降，则企业的相关业务工作必然会受到很大的影响，经济效益也难以保证。因此保障企业工程成本管理质量对于房地产企业的可持续发展具有重要的现实意义。
2 当前房地产开发成本核算方法及控制中存在的问题
2.1 成本核算对象比较模糊
这些年，房地产经济发展飞速，开发项目很多，房地产开发公司为了完成多元化经营战略或更加快速的抢占房地产市场，往往会一起开发包含商业地产、别墅、公寓等在内的多个项目。但在房地产开发成本核算时，往往需求对于不一样的房产开发类型和房产开发周期进行核算，这种多个项目并重的做法，使得成本核算难以有一个统一的标准，这在很大程度上加大了成本核算的难度，从而严重影响了房产开发公司的经济利益。
2.2 项目全过程控制缺乏科学性
房地产企业的经营水平是由企业项目的成本控制程度决定的房地产项目各阶段都对成本控制有影响，大部分房地产企业在项目进行过程中过于注重对施工阶段所耗材料、人工和机械费用的控制，缺乏对项目流程科学地把控。部分房地产企业在项目开发之前，对项目的可行性研究不足且不重视项目设计，在决策阶段没有全面地对房地产市场进行考察，对项目各阶段所需的成本预估不全面，盲目的进行投资。在设计阶段设计人员与成本控制联系不紧密，造成后期设计变更引起成本的浪费。在项目施工阶段，房地产企业对合同管理重视度低，忽视合同履行和成本的关系，部分企业在出现纷争时，存在不履行合同条款，私下找关系解决问题的现象，导致决算阶段成本费用远超出目标成本。
2.3 成本核算缺乏规范性，流于形式
大部分房地产企业的成本核算科目以“开发成本”为一级科目，把下设的二级科目“土建费用”等作为“开发成本”的末级科目。科目设置不细致，对成本费用的核算笼统，在项目进程中无法对具体的投资金额进行明确的分析。大部分房地产企业的管控模式中，制度流程的实施受到人治的影响流程制度在监督力不强的情况下容易流于形式。并且企业内部的成本控制责任形式化，具体责任落实不到位，致使各阶段成本控制缺乏严格管控。
3 优化房地产开发成本核算方法及控制的主要策略
3.1 完善对房地产成本管理工作的全程监控
为了进一步提升房地产成本管理水平，降低资源的浪费，必须要加强各部门之间的联系，实现对房地产造价管理工作的全面监控，并对建设资源进行统筹兼顾，合理分配。首先，要加强房地产初步预算和施工预算的工作，制定出详细的资金、建筑材料以及人力等资源的利用计划，实现资源的合理利用。其次，在房地产建设的决策阶段，要重点重视对房地产建设投资估算工作，并对项目的可行性报告进行重点评估，针对其中有争议性的项目广开言路，吸取各方面的意见。最后，要对房地产项目中的投资预算、施工预算、房地产结算以及竣工结算等进行统筹兼顾、统一管理，有效推进房地产造价体系的改革与发展，实现各个工作环节的平稳接轨。
3.2 建立现实的房地产成本管理咨询市场
高效的房地产造价管理效率需要建立自主经营的合伙制和有效责任制等多种组织形式相结合的房地产造价咨询市场，进一步完善造价管理体系。建成现实的房地产造价管理咨询市场之后，房地产造价的实际流程需要进入该市场，并受市场监督体制的监督和制约。因此，市场监督制度的监督范围需要进一步扩大，政府应该致力于完善现有的市场监督机制，当出现企业的不自律行为时采取强硬手段给予相应的处罚措施，增强政府的宏观调控能力，并保证工作的准确性、透明性和公正性。因此，有形的房地产管理造价咨询市场为房地产企业的发展创造了一个良好的环境，并在一定程度上减小了不正当竞争给企业带来的风险。
3.3 提升财会人员的职业素质
财会人员作为企业房地产造价管理的实际操作者，其工作能力和个人素质直接关系着企业房地产造价控制效率和企业的经济效益。因此企业必须加强对从业人员工作能力、业务水准以及个人思想品质的考核，提高准入门槛，对应聘者的教育经历、工作背景、个人犯罪经历等进行严格审查，为企业筛选高素质的专业人才。同时企业应该定期对造价房地产师进行业务培训，并建立严格的定期考核制度，打造一支高水平的房地产造价管理队伍。
3.4 逐步完善房地产成本管理的制度
完善的房地产成本管理制度是保证房地产企业相关工作顺利进行的有力保障。在现有的市场发展条件和经济体制之下，企业必须完善相关房地产成本管理制度，加强对房地产成本管理中各个环节的监督，制定明确的企业规章制度规范工作人员的管理行为，保障成本管理数据的准确性和真实性，并落实资金日报制度，出现账目问题及时进行核查，争取在当天内得到解决。
4 结束语
为保证房地产项目成本控制的科学性和有效性，房地产企业必须要根据不同的项目阶段完善项目组织结构，加强对项目流程的监督和审查，提高项目的工作效率。另外要完善成本控制考核机制，从项目全过程和项目岗位职责两个方面对实际消耗和目标成本进行对比，设立奖惩机制，提高员工的成本控制意识，改善项目阶段中存在的不足，为房地产企业后期项目开展提供经验，以此来保障房地产开发项目的顺利进行及开发企业的经营效益。
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