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摘 要：随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产业得到了迅猛发展，在我国产业结构中的位置日渐突出，已成为拉动经济发展的支柱产业和新的税源增长点。但是，由于房地产业生产经营环节多、资金需求量大、开发周期长和财务核算的复杂性，加上房地产业涉及了几乎所有的税种，纳税合规审核的难度较大。
关键词：房地产业；纳税审核；问题；建议
中图分类号：DF432 文献标识码：A 文章编号：1672-2442（2015）10-0011-05
Questions of and Suggestions for Tax Compliance
Audit in Real Estate Industry
——Taking Real Estate Industry of Some Banner County in Inner
Mongolia Autonomous Region for Example
Wang Zhuoying
（Inner Mongolia Ming Law Tax Agent Office，Hohhot 001019，China）
Abstract：Along with the rapid development of China"s economy and the acceleration of urbanization， real estate industry has also got tremendous development. It takes up growing important place in our country"s industrial structure， and becomes the mainstay industry to stimulate economic development and the new point of growth for tax fund. However， because of real estate industry"s multiple links in production and management， large amount of capital requirement， long development cycle and the complexity of financial accounting， in addition that real estate industry almost involves all the tax categories， tax compliance audit in real estate industry is of great difficulty.
Keywords：real estate；tax audit；problems； recommendations
本文在内蒙古自治区某旗县的房地产开发企业纳税合规审核的基础上，对房地产业相关数据进行了收集、整理和分析，结合该旗县的房地产业现状，一方面，分析了房地产业纳税方面存在的问题，另一方面，在分析原因的基础上，就当前如何加强房地产业财税方面管理提出了几点建议。
1 房地产业纳税方面存在的问题
内蒙古自治区某旗县的房地产开发企业，由于受到经济下滑、又非属于一、二线城市，房地产市场销售疲软，商品房销量明显下降，出现房地产开发企业和建筑施工企业拖欠税款的现象，2015年1月到2015年7月，该旗县的房地产企业销售商品房仅21套。因此，房地产业税收征管的形势更为严竣，纳税过程中存在的主要问题浮出了水面，就纳税人而言，房地产开发企业之间大小规模不均衡、纳税诚信意识差距悬殊、财务人员会计核算水平各异、财务核算存在诸多不规范、建筑施工企业未建账或账务不健全、存在以商品房抵工程款、推迟缴纳税款时间，甚至出现了主观意识上的逃避缴纳税款。就税务机关税收征管方面而言，也存在税收征管基础信息采集不及时、基层税务机关人员专业素质不过硬、税源监控不到位、各职能部门配合缺乏合力、对逃避缴纳税款行为的打击力度不够等问题。
1.1房地产开发企业方面存在的问题
该旗县的房地产开发企业纳税申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象或延迟纳税申报的时间，有些是房地产开发企业的财务人员的工作疏忽或对税收法律法规文件的误解，有些则是主观的逃避缴纳税款行为，太多的企业没有很好地将税收法律、法规《企业会计准则》规定结合起来，做到将会计和税法二者融会贯通，在会计处理中，没有充分考虑财务与税务规定差异，尽可能地降低涉税风险。
（1）财务核算存在诸多不规范之处
房地产开发企业财务核算的工作质量和水平直接影响着企业所得税汇算清缴和土地增值税清算等企业纳税行为。一方面，由于房地产业是近十几年来迅猛发展起来的一个新兴行业，该旗县的房地产业负责人大多是从事建筑业的承包者或从其他行业加入进来，对房地产行业的税收法律制度大多缺乏了解；另一方面，企业会计准则也没有及时制订房地产行业的会计制度以供房地产企业财务人员参考借鉴；最为主要的原因是，房地产开发企业从土地拍卖、开工建设、商品房销售、交房到项目清理，涉及了几乎所有的税种，如耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、契税、营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、房产税等，大多数财务从业人员从建筑业或其他行业的会计转行过来，缺乏系统的房地产会计和税法的理论基础知识、学习培训和继续教育，房地产业的会计和税法存在着很大的差异，财务核算不规范的现象和各种形式的逃避税款情形不可避免地普遍存在。例如：会计科目设置和运用较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不将费用明细分类归集，按项目分期核算，收入、成本、费用不配比，无法核实其真实成本，无法真实反映企业盈亏情况，也无法准确核算缴纳营业税和计税依据。企业所得税和土地增值税的预征和清算，影响房地产开发企业的及时缴纳税费，也妨碍了税务机关对税源的管理分析。
（2）建筑施工企业未建账或账务不健全
该旗县的房地产开发企业规模都较小，建筑安装企业多为房地产开发企业内部人员或外部非建筑企业人员挂靠经营。一部分房地产开发企业的施工方虽为建筑安装企业，但实际上只是挂靠性质，施工方为个体户或工程队，对所开发项目一般供应钢材、水泥、砖、沙等主要材料都由房地产开发企业自行采购；另一部分房地产开发企业虽然委托给建筑施工企业承建开发项目，但大多数建筑施工企业未建账或账务不健全，由于房地产项目开发周期长、结算方式多样，建筑施工公司多以收据、白条或其他不合法、不合规的票据列支成本，既造成了建筑安装业税收的流失，也影响了房地产开发企业开发成本的真实性和及时结转，存在着虚增成本费用的可能性。房地产开发企业无法及时取得建筑安装业的合规发票，土地增值税和企业所得税的关于清算的税收文件有着较大差异，给土地增值税和企业所得税的清算工作带来了极大的困难，导致多缴纳土地增值税和企业所得税，增加房地产开发企业纳税成本。
（3）存在以商品房抵顶工程款的问题
自2013年下半年开始，该旗县的房地产开发企业出现了资金短缺、施工进度缓慢、商品房销售数量大幅下降等现象。部分房地产开发企业迫于资金压力，开始以商品房抵顶建筑安装的工程款。即房地产开发企业以商品房抵顶建筑施工企业工程款，建筑施工企业随之将此商品房销售；真正的购房者通过房地产开发企业签订销售合同销售商品房，完成购房、交房等一系列售后流程。在此环节中，一般情况下，建筑施工企业收到的销售商品房款项通常低于和房地产开发企业结算的建筑安装工程款，造成销售不动产环节税款的流失和延缓缴纳。再则，影响了建筑施工企业的建筑安装业环节税款的流失；从交易实质来分析，建筑施工企业充当了房地产业企业销售员的角色，签约信息传递的不对称、不准确、不及时，已售房源、可售房源并未真实地反映在房产管理部门的网上签约信息上。
（4）推迟缴纳税款的时间
该旗县部分房地产开发企业在未取得商品房预售许可证或销售许可证前，通过定金、订金、意向金等以现金形式收到的款项，挂在其他应付款等往来科目；还有部分房地产开发企业甚至将这些预收款项放入私人账户，进行账外循环，推迟缴纳税款的时间；特别是部分房地产开发企业在开发产品完工后，不根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，预售收入确认为实际销售收入，及时清算企业所得税。大部分房地产开发企业在满足土地增值税清算条件后，不主动向税务机关申报清算，一方面延缓了土地增值税的及时入库，另一方面也给房地产开发企业不依法及时纳税埋下了祸根，某些房地产开发企业在面临税务稽查时，按未缴少缴税款的金额缴纳滞纳金和罚款。
（5）部分房地产业开发企业纳税意识不强
部分房地产行业开发企业的财务人员对纳税义务和有关税收政策文件不清楚或不了解。特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊事项税收政策的知识更是知之甚少。还有部分房地产开发企业的负责人及财务人员，缺乏纳税意识，不积极主动纳税，预收房款不按税法规定及时结转收入，项目完工前不按规定取得合理、合规的专用发票，项目完工后仍长期以各类借口不进行土地增值税的清算工作，造成税源的流失或滞后缴纳。
1.2税务机关征管方面存在的问题
（1）税收征管基础信息采集不及时
虽然税务机关与土地资源管理局、房产管理局、城市建设局等部门建立了合作的关系，但由于各部门信息交流不够，在日常工作中基层税收管理人员主要还是通过房地产企业来采集房地产开发的涉税信息，造成涉税信息来源单一、滞后、信息不全、可信度低等问题，如房地产企业实际销售商品房的购房人、售价等信息和房产管理局网签的房源信息不完全一致；房地产企业在申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证时，在城市建设局备案的建设合同和施工单位实际执行的建设合同不一致。
（2）税源监控不到位
基层税务机关的税务人员受信息掌控困难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控难以有效进行，特别是预售环节、销售环节取得预收房款收入与实现收入的时间，同实际应纳税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失和滞后。如预售环节时，税务人员无法及时了解房地产企业收取定金、意向金等预售房款，影响营业税的税收征管；无法及时了解房地产企业完工交房时间，以致无法确认房地产企业将预售房款转入营业收入的确切时间，影响企业所得税的税收征管。
（3）各职能部门配合缺乏合力
税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息的采集、比对都需要与土地资源管理局、房产管理局、城市建设局等职能部门密切配合。但由于部门之间协调配合不够，很难形成部门合力，未能实现信息共享，缺乏相应的激励制约手段，难以实现房地产行业税源的源泉控制，无法及时了解房地产项目的完工时间，造成营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等延迟缴纳。
（4）对逃避缴纳税款行为的打击力度不够
房地产开发企业一般都具有比较复杂的社会背景，牵涉的资金规模比较大，与地方政府经济建设的关系也较为密切。各地在查处房地产涉税违法案件的过程中，常常会受到各种人为因素的干扰，对部分房地产开发企业的打击力度不够，以补代罚现象时有发生。房地产开发企业虽然因逃避缴纳税款行为受到处罚，但将其作为反面典型向社会宣传、公告的也很少，企业信誉不会受到影响，特别是前几年房地产销售形势较好时，房地产开发企业将资产大量投入到新项目中。这两年，旗县的房地产销售形势已经停滞，甚至出现了很多烂尾楼，资金链几近断绝，停工现象已经普遍发生，房地产开发企业无力缴纳税款、滞纳金和罚款，加大了地方财政压力，影响了社会稳定。
2 房地产业纳税方面的建议
2.1制订房地产行业会计准则和税务实务操作方法
房地产开发生产经营过程既然有其规律可循，那么我们房地产开发企业的财税方面专业人才，可以根据其生产经营规律，依照《企业会计准则》规定，结合房地产行业税收法律、法规、规章、税收规范性文件的规定，制定房地产开发每一个环节财务和税务处理方法，使房地产开发过程与税务处理程序化和规范化，对照房地产行业会计准则和税务实务操作方法，既提高财务核算的准确性，又可以减少涉税风险，还可以为房地产开发企业财务高层管理人员合理地进行税收筹划提供财务、税务政策与筹划方向支持，以帮助房地产开发企业实现节税效益。
2.2加强财务人员专业素质培训，宣传税法知识
税务机关应多组织各类培训，提高房地产开发企业负责人和财务人员的纳税意识和专业知识素质，如财务核算培训课、各类专题学习以及最新税收政策文件的解读等，充分掌握行业规律、政策变化。加强对房地产开发企业从业人员纳税意识的宣传，建立新办纳税人上门宣传辅导制度，对纳税人需在税务机关备案的资料，所涉及的税种、税目、税率及纳税时间进行明确，发送相关资料；按月开展巡查检查工作，加强与纳税人的沟通了解，及时向纳税人宣传辅导政策变化情况，了解纳税人在税收服务上的新需求。使房地产企业的从业人员认识到依法纳税的重要性，发生逃避缴纳税款后果的严重性，努力帮助企业降低涉税风险。做到将税收法律、法规与《企业会计准则》规定恰如其分地融合，需要财务人员和基层税务人员一定时日的知识积累与实践，不是通过一朝一夕，一次两次的学习或参加若干次培训班就可以轻易实现的。
2.3税务机关加强评估能力，掌控企业异常动态
表1 2013-2014某旗县房地产企业税收收入一览表
单位：万元
[项目＼&2013年＼&2014年＼&全年税收总额＼&13，231.00 ＼&16，528.00 ＼&房地产企业年税收额＼&2，553.91 ＼&2，484.00 ＼&房地产企业年税收额占全年税收总额的比例＼&19.30%＼&15.03%＼&房地产开发企业户数＼&25＼&21＼&房地产开发企业户数占总企业户数比＼&21.37%＼&18.10%＼&]
从表1我们可以看到，2013年-2014年该旗县地税局总体税收收入呈增长趋势，房地产税收收入却呈下降趋势，且占总税收收入比例也在下降。税务机关应对此变化进行分析，在排除房地产业受到整体经济大环境的影响外，采集、比对、调查核实房地产开发企业的基础信息，分析其税收收入下降的内在原因。加强评估能力，比较企业的理论税负与实际税负的差异，初步判断重点评估对象。
表2 2014年该旗县房地产业基础信息表
[销售面积（平方米）＼&248，940.00 ＼&平均售价（元）＼&2，383.00 ＼&销售收入（万元）＼&59，322.14 ＼&销售不动产税源（万元）＼&5，105.07 ＼&税收额占收入额的比例＼&8.61%＼&]
从表2我们可以看到，该旗县房地产业税收额占销售收入的比例很小，税务机关应详细分析企业收入、成本、费用、税金要素构成的合理性，比较房地产业的理论毛利率和实际毛利率，测算预警值。测算收入利润率、成本利润率等，必要时应进行实地调查核实，发现异常及时关注，随时掌控。特别需要重点关注土地增值税、企业所得税两大复杂税种的申报情况，核实房地产开发企业户数的减少原因，关注各税种的申报金额和申报率，综合审核对比分析中如发现有问题或疑点的纳税人要作为重点评估分析对象，需要处理处罚的，要严格按照规定的权限和程序执行。
2.4完善各部门之间信息链，建立档案
建立和完善税务机关、土地管理部门、房产管理部门的信息链，做到信息共享。建立电子档案，随时跟踪，随时掌握异常动态，控制税收漏洞，提高税收征管效率。对于发现的共性问题进行公告，及时维护更新数据，实行动态管理，为税收监控提供基础信息。税务机关要建立工作台账，记录工作状态、结果，统一归档，便于日后查询、跟踪管理。
2.5提高税务机关人员业务素质，打击逃避缴纳税款行为
税务机关人员要经常学习最新的税收法律文件知识，提高税务人员的专业素质，对于房地产开发企业一般性问题应及时告知企业纠正及补缴税款问题。每一个行业的生产经营过程，必然有一定的规律可循。一个精通业务的税务机关人员，一定对房地产行业的成本核算对象的生产工艺流程非常熟悉，掌握房地产企业从购买土地、施工建设到完工的所有重大时间节点、了解每个环节的会计处理方法和可能涉及到的各个税种。否则，不仅无法准确了解房地产行业的成本组成要素，更不能实现有效完成税收征管任务的目标。税务机关人员只有在了解了房地产行业的经营特点和生产工艺流程后，加强稽查力度，了解房地产企业逃避缴纳税款的手法，对于逃避缴纳税款行为应立案查处，严惩。加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依、执法不严的现象，创造一个整体健康发展的税收软环境，进而实现房地产业的精细化管理。加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依、执法不严的现象，创造一个整体健康发展的税收软环境。
参考文献
[1]陈小银，鄂尔多斯房地产业的发展对资源型城市房地产业发展的警示，科教导刊，2015
[2]邵圆，房地产行业税收征管存在的问题及建议，审计与理财，2015第1期
[3]何惠敏，房地产业的税收征管研究，北方经贸，2015，第7期
[4]陈林古，我国房地产行业发展进入新常态分析，基建管理优化，2015，第1期