摘要：房地产企业的成本决定因素错综复杂，本文从房地产项目开发成本的角度，采用微观分析的方法，运用全成本的概念，对房地产企业的项目开发成本管理工作进行疏导，探讨房地产项目开发成本的控制，以求达到降本增效的目的。
关键词：房地产开发；成本控制；项目开发；全成本；全流程
一、房地产开发项目的成本概况
1.房地产开发成本的组成
我国房地产项目开发成本主要是指房地产企业从拓展立项开始经历项目开发一直到销售并办理相关产权变更等一系列过程中所花费的全部费用。具体包括如下几大项：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、配套设施费用、开发管理费用、销售费用及其他相关的税费等等。
2.房地产项目开发的特点
众所周知，房地产在城市建设过程中具有非常重要的作用，通过近三十年的行业迅猛发展，目前不仅成为我国国民经济的支柱产业，同时也成为了国家财政收入的主要来源之一。房地产开发不同于一般工业企业，具有其自身固有的特殊性。首先就是房地产开发具有开发周期长、资金需求量大的特点。房屋的开发建设是一个长期的过程，从项目立项进行可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、园区绿化等几个开发阶段，一般都需要经历至少一年甚至更长的周期才能完成，开发投资周期长、投资回收期长、资金需求量大。其次、房地产开发经营业务具有复杂性和多样性。与传统行业的工商业产品不同，房地产开发企业开发建设的产品，除了其开发产品本身的建设外，企业还需要根据城市规划的要求，同时还承担与产品等相关的市政、通讯、消防等基础设施和相应的公共 配套设施的开发建设。第三、房地产项目开发专业性强，且受政策和市场不稳定因素影响较大。房地产行业是国民经济的支柱产业，受政府政策和市场导向等因素的影响较多。
二、房地产开发成本控制的现状和原因分析
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范。房地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了很多企业再经营管理中存在的问题，此时很少有人会去关注成本管控的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化、库存压力加大，提升管理水平，控制成本，对房地产企业来说就显得尤为重要。
目前，在我国国内房地产行业的发展过程中，由于缺乏完善统一的行业管理制度，导致了现在房地产行业有很多的弊端。经历了房地产行业十多年的黄金时代，随着国家对房地产政策的多次调控，行业洗牌和行业分化，房地产行业步入了白银时代。归纳房地产成本管控现状大致有如下几点：第一、成本管理粗放，缺乏组织架构体系支持。很多房地产公司，没有专门的成本管控部门对房地产开发的全流程进行监控，他们或是由类似财务部门或工程造价部门等部门对房地产成本进行管理，成本管理概念较为狭隘，仅只限于工程造价成本，在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。第二、合同管理不规范，变更签证难以控制，不确定性成本或风险成本较大。很多地产公司在签订合同的时候，都考虑大而全的合同，跨成本核算项目、跨分类核算科目，在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，导致合同执行难、签证多且难于控制。第三、缺乏成本管理工作全过程全员参与意识。
三、探讨房地产公司对项目成本的控制措施
1.建立健全房地产成本控制管理组织机构，构建成本控制战略体系，树立全流程成本控制战略
首先在组织体系的建设方面，从房地产企业层面要成立专门成本管控中心，设立成本管理委员会，由企业高管层主要领导直接负责组织建设，成立一支综合实力较强的成本控制管理组织。其次，健全成本管理制度，制定成本管理手册，强化企业内部成本管理。在成本管理制度方面，要坚持成本管理工作规范、科学的管理模式。成本管理目标要依据项目定位和建设开发的特点及相关影响因素制定相应的目标成本，细化调查和市场研究，充分考虑不可预见风险因素。全流程成本控制要坚持全员参与，要在公司内部倡导节约有奖、增效有奖的管理模式，将成本管理的责权利有效结合，做到奖惩分明。
2.房地产立项阶段，做好目标成本预测和指标分解。
房地产作为商品，其价格的影响因素涵盖较多，主要有如下：不动产所在地段、土地取得价格、周边环境及配套、市场区域竞品竞争强度、户型、市场购买力等，企业要充分考虑这些因素，运用拟定目标利润和市场价格来推导目标管理成本，将目标成本按成本要素逐项进行分解，充分考虑从产品制造到产品变现及交付等一系列过程中需要发生的费用，让目标成本及目标利润具有可控性和可预见性。
3.房地产项目投资开发关键环节的成本管控
房地产开发成本管理控制是一个系统性的工程，也是房地产开发企业成本管理控制的关键环节，涉及成本管理的各职能部门必须从投资立项、设计开发、招投标管理、工程施工、销售管理及物业交付等管理各环节做好相应的工作。
3.1房地产项目投资环节的成本管控
房地产投资决策一般均有企业高级管理层进行控制，投资决策环节的成本控制是项目成败的关键。房地产项目开发投资大、建设周期长、综合性强，在投资阶段要充分考虑行业风险要素和宏观经济政策，包括对未来的预期等等。
3.2房地产项目设计阶段成本管控
目前很多房地产企业存在一个普遍的错误概念，认为房地产开发成本的管控环节在施工建设阶段，只要做好了现场管控和过程监管，就完成了成本管控的目标。殊不知，房地产项目设计环节才是成本管控的核心环节。据研究表明，设计阶段可锁定可控成本的80%左右，设计阶段水平的高低，设计质量的好赖，直接影响到项目的经济效益。控制房地产项目的建设工程成本，首先从设计单位的招标开始，选择一家高水平的设计公司是房地产开发此阶段的首要任务，其中涉及开发的定位、开发成本范围和目标、经济技术指标等等因素。其次是围绕产品及功能定位等多因素，开展设计论证、限额设计、工程成本和设计方案结合等，细化图纸设计要素，充分考虑经济性和合理性。第三、要开展对设计图纸进行严格会审工作，对图纸中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本等与设计人员充分沟通并适时修正，尽可能规避后期由于设计图纸变更等造成成本增加等不可控因素出现。
3.3项目招投标阶段和施工建设等实施阶段的成本管控
第一、严格招投标工作做好合同标的分解和合同签订管理控制工作。项目的招投标工作要在遵循公开、公平、公正的原则上，严格审查投标单位的资质，做好投标报价的编制审核工作，采取合理低价中标原则；
第二、加强现场管理，做好全员控制和全过程参与的原则。严格督促按图纸施工，控制设计变更和签证导致成本增加；做好先算后干的管控工作，实行现场管理人员成本目标责任管理奖惩结合的原则，做好施工过程中的成本动态管理工作；加强竣工结算工作，认真履行结算复审制度和工程尾款、质保金支付会前等制度；
第三、严肃合同的执行力度，从工程量核定和资金支付多角度进行管理，做到量价同步，控制资金的投入，从资金的角度控制合同风险和资金管理成本。
第四、对销售费用、开发管理费用和税费等进行精细化筹划管理，对标行业内先进企业的管理模式，加强期间费用的控制，加强各项税费的筹划和过程管理工作。
四、结论
综上所述，房地产行业虽具有其特殊性，在其成本管理难度上也具有其独特的复杂性，但万变不离其宗，只要坚持全成本管控理论为指导，全员全过程进行成本管理，就一定能有效控制企业成本，提高企业管理水平、推动企业持续健康发展，为企业赢得更大的发展空间
参考文献：
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