【摘 要】 文章分析了在乡村振兴战略中小城镇房地产发展的现状和存在问题。提出一体化发展小城镇房地产开发的对策：加快政府职能转变，重视房地产开发的规划管理;适应市场经济要求，健全房地产开发的要素配备;引进实力开发企业，建设高端房地产的品牌项目;继承地方优秀文化，做到开发与文化保护并重;着力美丽乡村建设，加强房地产开发的生态保护;完善法律法规体系，促进现代物业管理规划有序。
【关键词】 乡村振兴;城乡一体化;小城镇;房地产开发;困境;对策
在乡村振兴战略的实施中，小城镇发展迎来了又一个春天，其中房地产开发是重要的抓手，但存在的种种问题不容小觑，需要在五大发展理念的指引下，使之走上健康发展之路。
一、现状与问题
1、“长廊式”布局不太合理，“追路式”建设功能单一
多数小城镇以公路为线形成“长廊式”布局，地势狭小，建设中很难考虑到城市的功能分区，工业区、生活区、商业区混合，杂乱无章地重叠，居住区功能不明显。多数地方的小城镇建设过分依赖道路，功能主要是居住，随便做点小生意，导致基础设施和公用设施建设严重滞后，公共产品的供给严重不足，无法对镇域经济产生较大的辐射作用。
2、“低端化”投入浪费严重
小城镇建设的资金渠道主要是“以地生财”和“集资建镇”等，有实力的房地产开发企业不多，投资能力不足，占地面积大，建筑密度低，浪费比较严重。
3、“统一化”格调特色缺失
小城镇开发的房子，基本上是清一色的方形“钢筋混凝土”，设计陈旧，结构简单，单调雷同的设计风格，使许多乡村的房子失去了个性与特色，没有彰显农村特有的风土人情、地域文化。
4、“逐利化”倾向生态脆弱
开发商出于对利润的追逐，往往置环境保护法律法规于不顾，乱开发、乱建设，生态考量不多、不够，甚至垃圾遍布，污水横流，极易引发各种传染疾病的蔓延，打破原有的生态平衡。
5、“自由化”运营管理混乱
小城镇的住宅分散、杂乱，加上管理缺失，村民未批先建、少批多建、东批西建、违规占用集体土地等现象屡见不鲜。即使开发商建的房子，也难以形成相对封闭的社区，自由出入，自由活动，缺失有效管理，脏乱差是很自然的现象，社会治安问题也比较突出。
二、路径与对策
通过小城镇房地产开发与“美丽乡村”建设的互动发展，为乡村振兴注入活力。
1、加快政府职能转变，重视房地产开发的规划管理
一是统筹城乡空间布局。在乡村振兴中，坚持合理布局、适度发展，重视小城镇的规划管理，体现城乡一体、镇村联动，实现空间布局的优化。二是统筹城乡基础设施。综合使用政府投入、集资入股、PPP合作等筹资方式，在水、电、气、路、讯、厕等基础设施的供给上，城乡统筹谋划，以达到城乡共建、城乡联网、城乡公用，推进配套设施一体化。三是统筹城乡生态保护。在房地产开发过程中，通过“硬化、净化、绿化、美化、亮化”五大工程，推行城乡环境综合整治，特别是在改水、改圈、改厨、改厕方面，在垃圾集中无害化处理、污水处置过程中，城乡联动，实现发展环境一体化。四是统筹城乡公共服务。可以通过公办私助、自办、合作等方式，大力发展社区教育、医疗、网购、文化体育等事业，基本公共服务均等化，实现城乡社会事业一体化发展。
2、适应市场经济要求，健全房地产开发的要素配备
一是开展综合配套改革。通过“扩权强镇”，适当扩大小城镇的行政管理权限，推进小城镇的户籍改革，对办理了常住户口的迁移手续的人员，可在社保、医保等方面与城镇居民享有同等待遇，扩大房地产企业的经营自主权，让更多的房地产开发企业进入小城镇，以此促进房地产企业在小城镇的落地生根。二是制定优惠购房政策。把自建房与商品房开发结合起来，以土地的集约利用为原则，自建房可相对集中，尽量形成独立的小区，降低成本，实现规模效应，达到美化和避免资源浪费的目的，特别要防止城市居民借口到乡村开发大面积的单家独户式别墅。三是确保土地市场商品化。随着乡村的振兴和市场经济的发展，农村的土地开始值钱了，可在房屋买卖、租赁、出租、抵押等行为中，提升土地的附加價值，增加农民的财产性收入。在土地招标、拍卖等活动中，要恪守“三权”分置原则，提高土地有偿使用的收益。四是建立多元化投资机制。利用地方财政与土地批租收入等建立基础建设资金，积极引导社会投资。鼓励城市工商资本、农民、农村个体工商户、农村私营业主进入小城镇购买住宅、投资创业，形成建设小城镇的多元投资体制，让更多的社会资本涌入小城镇。五是重视特色产业培育。小城镇必须有产业支撑，才能有持续的动力和活力，房地产开发才有持久的市场潜力。有实力的房地产开发企业，不能只做单一的房地产项目，要根据当地资源、区位、人文、历史等条件，在当地政府的支持下，积极引进人才、技术、资金、信息等，培育特色产业和特色经济，以支撑房地产的开发建设。
3、引进实力开发企业，建设高端房地产的品牌项目
一是错位发展。从全国房地产开发建设来看，总量处于历史高位，业态结构差异很大，地区结构极不平衡，房地产供求错配，特别是房地产同质化产品过多，而个性化的创新型产品过少。在小城镇的房地产开发中，一定要坚持错位发展，尽力实现一镇一品，各具特色。根据小城镇的地理位置、交通、资源状况等条件，因地制宜，既要适度超前，满足今后一段时期发展的需要，又要避免过度投入，减少不必要的浪费。二是品牌营销。旅游房地产发展势头迅猛，被开发者和投资者视为赢利的主要手段之一，倍受青睐。要加强对投资项目的环境分析、功能定位与市场前景预测，从高端化和品牌化入手，把以本地消费群体为主的景观住宅开发与以周边临近消费群体为主的度假产品开发相结合，使旅游地产深深融入到旅游度假区、风景名胜区之中，避免低端化旅游地产对度假区和风景名胜区的生态冲击。
4、继承地方优秀文化，做到开发与文化保护并重
一是对乡村文化的保护。乡村的美丽，关键是要让人记得乡愁，而乡村文化就是重要的符号。所以，要对古建筑、历史古迹等物性的东西加以修缮，对民歌民谣、传统手艺等非物质性的东西，加强挖掘与整理，不要轻意丧失固有的完整性、真实性和唯一性特征，如有必要，积极申报各级的农业文化遗产，积极打造古风民俗、休闲养生为主题的乡村风情带。二是提升村民的文化素养。城乡的差距不仅体现在物质生活上，有时也体现在文明程度上。可以通过讲好农村故事、建好农村书院、办好乡贤文化、搞好民俗旅游等形式，将城市文明引入农村，将乡村文明发扬光大，从而城乡一体，共建我们美好的精神文化家园。三是大力发展创意农业。小城镇的房地产开发，不能只做房地产本身，要把经营乡村扛在肩上，大力发展创意农业，把村庄的自然及文化资源进行整合，在房地产开发的同时，通过农博园、家庭农场、农旅融合等项目的建设，打造乡村特有的美食文化、科普文化、休闲文化，实现从卖农村“土货”到卖乡村“环境”的提升，从买农村“房子”到买乡村“文化”的嬗变。
5、着力美丽乡村建设，加强房地产开发的生态保护
一是要有生态文化的理念。在小城镇房地产的开发建设中，通过宣传车和贴广告的方式，营造全社会关心、支持乡村振兴的氛围，倡导绿色生活方式，引导城乡居民到乡村生活、观光，提高公众对美丽乡村建设的重视度、认同感和参与度。二是要有发展生态经济的意识。以循环经济思想为主导，在发展房地产及相关配套时，把一、二、三产业统筹考虑，变单一的房地产开发为立体型的产业联盟，使单一的房地产向休闲度假、旅游观光、农业体验等转变。三是要有生态建设补偿机制。根据利益共享、风险分担的原则，用计划、立法、市场等手段，合理确定分担比例，使小城镇的房地产开发者、购买者和实际居住人共同承担生态保护或修复的责任。
6、完善法律法规体系，促进现代物业管理规划有序
一是有效确立小城镇的房地产开发与小区物业管理之间的关系。过去，小城镇房地产开发项目规模较小，人员居住杂、收入不高，加上多数没有成立业主委员会，物业管理费用收取较为困难。对于新建的中高端物业项目，应当通盘考虑各种规费，也可以适当出租物业管理用房，解决部分物业管理日常经费问题。如果是高端的物业，可按城市的运营模式，房地产开发企业与物业企业分离，进行现代化企业的管理。二是搞好小城镇的社区建设。居民对社区缺乏认同感，参与意识不强，公共服务供需错位，是一个问题。发动包括政府职能部门、辖区内企事业单位和社会组织在内的机构，构建多元化的公共服务体系，动员多方力量，共同推进乡村社区的公共服务均等化，比如购买和配置一定的活动器材，让社区居民有健身和休闲娱乐场所;设立农家书屋、资料报刊室、图书阅览室，提升居民的综合素质;开设便民超市、家政服务点、社区卫生室、快递收发点等配套设施，方便社区老百姓的生活;有条件的社区，可建立协勤服务队和社区居民志愿巡逻队，为和谐、安全、社区提供安全保障。
【参考文献】
[1] 易斯·芒福德.城市发展史：起源、演变与前景[M].北京：人民出版社，1996.
[2] 秦华.“美丽乡村”建设应注重的几个问题[J].農业经济，2015（12）26.
[3] 秦虹.房地产业发展与供给侧结构性改革[J].城乡建设，2016（9）88.
【作者简介】
陈兴国（1967—）男，四川大竹人，高级讲师，研究方向：政治学与农村经济管理.