【摘要】近年来，我国房地产业发展迅速，它推动了国家的发展，与一个国家经济的发展息息相关。同时，房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金是房地产业能否持续发展的先决条件。本文在简介了目前房地产的融资渠道的基础上，分析了房地产融资存在的问题形成的主要原因，并针对这些问题提出了相应的完善房地产金融市场措施，例如完善国家相关金融法律法规、实行适度宽松的货币政策、实行多元化的融资渠道、提高资金的利用率等。
【关键字】房地产开发；项目融资；完善法规；多元化融资；提高利用率
1、引言
进入二十一世纪，我国经济飞速发展，特别是近十年，房地产市场经历了火热的黄金十年，这给我国经济的发展带来了巨大的机遇与挑战。房地产开发商在此期间取得了巨大的效益，然而任何事情的发展都不可能是一帆风顺的，房地产开发商在融资方面遇到了各种各样的问题，这使得一些房地企业的发展遇到了很大的瓶颈。众所周知，房地产业对于资金具有强烈的依赖性。因此，对于房地产开发项目的融资问题的进行研究迫在眉睫。
目前，国际上的房地产开发商对于房地产融资问题的研究在最近几年掀起了新的热潮。房地产投资信托在美国发展的时间是最为悠久的，因此也较为发达，大多数关于此的文献也都是出自于美国的，涉及到REITS发展的各个方面。通过分析房地产投资信托资金与利率的关系，发现房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有着至关重要的作用（Steve Bergsman，2006）。房地产开发商主要是选择和管理外来投资，通过合并、收购和具体项目的资金筹措，来研发内部投资（Hughes，P.J.2005，2004）。国内外学者认为目前我国房地产过分的依赖银行贷款，存在融资渠道单一，融资困难，融资成本高等问题。房地产企业的融资问题严重制约了我国房地产市场的发展。因此开发商必须要发展寻找新的、更加适合自己的融资方式，解决企业的融资难题。
2、房地产开发商项目融资现状
2.1房地产开发企业融资现状
从表1-1分析可以得知，房地产开发商企业的资金总需求总体上是在逐年递增的。国内贷款总额在2011年增速较低，仅有3.92%，这与2010年的“国十一条”等调控政策有密不可分的关联，2013年增速达到33.12%，较前两年有显著提高。自筹资金增速较2010年有下降趋势，其他资金来源增速呈缓慢增长态势，而利用外资和外商直投波动较大。
从图1-1中可以看出，其他资金来源和自筹资金占了全部资金来源的近75%，分别为45%和39%，国内贷款占16%。
由此看出，近年来，房地产企业除了依赖传统的商业贷款融资外，也在积极寻找其他的资金来源途径，丰富企业的融资渠道。
2.2房地产企业融资渠道
目前，我国房地产开发商项目融资的主要渠道及特点如下所述：
1.国内贷款及特点
在当前的形势下，我国房地产企业的的主要融资渠道依然是商业银行贷款，但是这种渠道受到国家近年来一些政策的限制，增长的速度大不如以前。近年来，银行存款的准备金率是不断上升，间接地提高了银行的贷款利率，使得房地产开发商负担的利息大大加重，直接增加了房地产企业的融资成本。
2.上市融资及特点
上市融资对于很多开发商来说是一种很不错的融资方式，它不仅可以减少企业负债率，还可以降低融资成本。但是上市融资审查严格，对发行人的累积现金流量、累积营业收入、发行股本总额、净利润等指标都有严格的限制规定，因此能够满足要求进行上市融资的开发商甚少，一般来说只有少数实力较强的开发商才能利用上市进行融资。又因为房地产业是我国的支柱型产业，国家是绝对不允许它发生较大的波动，因而对上市融资也持相对稳健的态度。
3.房地产投资信托及特点
房地产投资信托是建立在商业信托组织的基础上的，它能够聚集多个投资者的资金，是收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种方式（韩彦峰，2011）。投资信托是房地产开发商在有限的融资方式下的一种很好的补充。基于银行信贷融资日趋困难的背景下，这种方式逐渐受到广大开发商的欢迎。《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等以规范信托融资的文件的发布进一步促进了该方式在我国的发展。
4.房地产债券融资及特点
房地产债券融资具有集资多、使用权限自由、债券利息税前支付等优点，但是目前有资格以该方式进行房地产开发项目融资的开发商不多，只有国有独资公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司、上市公司才有资格进行债券融资，而需要更多融资渠道的中小型企业却无法依靠此方式进行融资。
3、房地产开发商项目融资难问题成因分析
3.1金融市场法律体系不完善
目前，金融市场中的法律法规还存在很多的漏洞，这些漏洞同样存在于房地产融资市场的法律法规中。尽管在过去的几十年中，国家始终致力于完善我国融资市场的法律体系，但是仍然存在很多地方需要完善。目前，与房地产业相关法律法规都存在很多的问题，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》等一系列法规都有待完善；同时，有关房地产金融方面的的法律法规也有所欠缺，如《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《投资基金法》等。
3.2开发商融资利用率偏低
中国房地产研究会、中国房地产企业协会与中国房地产测评中心近期发布的“2012年中国房地产企业500强”的测评结果显示，资金的利用效率是决定房地产开发商综合实力排名的关键因素（陈兴平，2003）。在2011年信贷紧张资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为中房地产企业追求的目标，“快进快出”模式有更大的生存空间。然而现实中，很多房地产企业的融资利用率较低，造成资金的周转缓慢，从而对资金的总需求量大，影响了项目的顺利开发，给房地产事业的发展带来的诸多的不便，也间接决定了房地产开发商的能否存活下去，或者是成功或者是失败。
3.3开发商信用缺失
在面临诚信危机的今天，房地产行业也出现了各种各样的诚信缺失。市场经济的最基本特征是信用经济，一切经济活动的顺利进行都依赖于信用的保证。在房地产的融资活动中，由于资金需求方和资金供给方客观存在信息的不对称性，一般资金需求方比供给方更了解自己的经营情况、偿债能力，资金供给方为规避放贷风险，只有那些信用良好的房地产开发商才会被给予授信，而那些信用不佳的房地产开发商往往会被拒之门外，融不到资，或者资金获取不够，造成开发商融资活动不能顺利进行。
3.4开发商融资创新不足
目前我国城市化进入了高速发展的阶段，随之带来的就是房地产业的迅猛发展，而此时国外的房地产发展已经进入了相对稳定的阶段，而且关于房地产融资方面的研究也更加先进。我国的房地产开发商所沿用的融资方式大多都是借鉴国外几年甚至是几十年前的方式，缺乏创新，并且一定程度上与我国的实际情况相脱节，这种情况严重影响了我国房地产金融服务水平和防范风险能力的提高。为了摆脱目前我国房地产业在融资方面遇到的问题，我国必须提高创新意识，在借鉴国外先进经验的同时结合我国国情，研发更多种的创新工具、理论，丰富融资渠道，争取尽快缩短与发达国家之间的差距。
4、解决房地产开发商项目融资问题的建议与对策
随着市场竞争的加剧，资金限制成为制约房地产业持续发展的一个关键因素，对于房地产项目融资问题的研究已经刻不容缓。通过调查研究和综合分析，笔者认为，有关方面应该采取相应的措施与对策。
4.1 完善国家相关金融法律法规
这是目前我们最应该努力去完成的一个改善方法。我们应该加快完善房地产项目融资金融立法。从两个方向进行调整：一是对于现行的法律法规的调整，考虑如何能使房地产融资相关法律法规进一步促进房地产融资的发展；二是制定新的法律法规，完善原有的融资法律体系，使得法律不仅能够规范融资市场，同时给融资人带来更多的便利、实惠。法律作为最高的社会准则，其重要作用就是规范人们的行为，若要保证房地产融资市场的健康发展，必须有一套与之相配应的法律体系，这套体系必须全面、公正、以人为本，融资市场才能安定有序的发展。
4.2 实行适度宽松的货币政策
长期以来我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，融资渠道单一，货币政策的主要工具就是调整法定存款准备金率（杨开明，2004）。虽然近期商业银行为了配合中央政策的导向，出现了较为明显的信贷规模扩张迹象，但面临经济下滑的较大风险，所以商业银行对于房地产开发贷款态度依然谨慎。实行适当宽松的货币政策有以下几个积极的方面：一是减轻了我国财政政策的挤出效应，实现“保八”目标的完成；二是重振房地产市场的信心；三是缓解了资金流动性的困难。
4.3 不断地完善金融市场
2006年12月11日起，中国房地产业的金融市场进入了全面开放的新时期，金融业所面临的内外部环境发生了深刻的变化。我国金融业身处于变化之中，应该积极进行自身的改革，笔者认为可从以下几方面着手：一是提高金融监管能力，遵循“以我为主、循序渐进、安全可控、竞争合作、互利共赢”的二十字方针，而且在履行WTO承诺的基础上，为中外资金融资房企创造公平竞争的环境；二是要构建多层次的金融市场体系，改进和完善金融市场的运行机制，深化利率汇率改革，大力培育和发展房地产金融市场，加快发展直接融资，改善房企金融资产结构；三是深化金融结构改革，提高中国金融企业竞争力。通过以上方法进一步改善我国房地产金融市场，为房地产业的发展再添活力。
4.4 采取多元化的融资模式
目前我国的房地产业对于银行信贷具有较强的依赖性，融资格局单一，一但国家为了降低金融风险而制定一些限制银行信贷的政策，房地产业必然受到极大的打击。通过研究分析国外的融资模式并结合我国实际情况，我国房地产业应建立自有资金、房地产投资信托、银行信贷组合为核心，配合上市融资、证券融资等多种渠道的房地产多元化融资模式。合理的将各种融资方式结合起来，不同的形势下采取不同的融资策略，这样既能最大程度上降低风险、降低企业的资金成本，又能充分获得各种融资方式筹得的资金。
4.5 提高资金利用率
投资者要想长期在市场生存，必须要提高资金的利用率，在同等行业水平上更快地获利。因此，也就必须要做到拥有更扎实的基本功、更丰富的实践经验以及快速的应变思路。而这正是房企在资金计划编制中遇到的难题，因此，在建立全面的资金计划时，多个部门间应该相互配合。在资金计划编制时，数据的来源一定要与设计业务结合，项目的资金计划还需要考虑投资计划、开发计划、采购计划、销售计划等；在资金计划的控制阶段应结合业务手段，控制费用、销售、成本、进度等。在资金计划中，不仅要注重数量计划，还要关注时间节点，房产企业应该结合成本、工程、销售和进度来制定合理的资金计划，从而达到细化管理的目的。只有这样才能更好的提高资金的利用率，促进房地产市场健康发展。
结 论
本文总结分析了我国房地产开发项目融资遇到的各种问题及解决各种问题的各种对策与措施。可以看出，银行贷款是房地产开发中使用的最多的一种融资方法，为控制房地产开发出现过热局面，国家出台了一系列严格控制房地产银行信贷的政策，从实证数据上来看，宏观调控也确实起到了一些作用，但是由于短期内无法找到其他合适的融资渠道，因而在一定的时期内，银行贷款仍然是房地产开发的重要融资方式。
参考文献
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