【摘要】房地产行业是拉动我国国民生产总值的一大产业，且房产与我国民生息息相关，因此本文对房地产行业从产业组织方面对其发展现状、市场结构、市场绩效以及面临的问题进行分析，同时给出针对性建议。
【关键词】房地产 产业组织 市场结构 市场绩效
从2002房价快速上涨，直到近年依然呈走高趋势。房地产也一直都是被广泛关注的产业。房地产价格的增长带动了各个地区经济的增长，从而使我国的国民生产总值处于一个较高的生产水平，且房地产市场又属于垄断竞争市场，存在一定的进入退出壁垒。而居高不下的房价又使部分居民无法对房款具有完全支付的能力，因此这也引起了居民住房保障问题。本文主要研究房地产市场产业组织结构等，因此不对保障性住房问题加以分析。
一、概念
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产（Real estate），房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：
国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。
房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。
房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。
二、产业现状
自从2003年起，我国房地产行业发展速度屡破新高，房价的大幅上涨带动我国国内生产总值的大幅提高，以致我国国内生产总值总额超过美国，仅次于日本。房地产行业的快速发展也带动了其相关产业的发展，仅从国内生产总值的角度分析，房地产业的快速发展给我国经济带来了十分积极的影响，而与此同时我国房地产市场的泡沫也逐渐加大。
我国人口基数大，对房地产的需求也相应较大，从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。因此有效需求的增加，在一定时期内供给量不变的情况下，必然会造成房地产价格的上涨。
2012年我国房地产规模交易量再创新高。虽然前三个季度我国经济超预期下滑，外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。直到第四季度我国经济有了复苏趋势，国内固定投资成功回升，房地产企业有了稳健的增长。此时一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓。总体来看，2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。2014年我国70个大中城市房价，其中55个城市开始出现一定程度的回落，据中国报告大厅了解，8月，新建住宅平均同比上涨0.54%，二手房住宅平均同比上涨0.11%。也就是说，本轮房价接近跌回一年前，“按照目前的下调趋势，房价将在9月份跌回一年前”，以北京为例，目前二手房比去年同期仅上涨了0.4%。房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的估计是持续到2016年”。
我国2013年的建筑行业数据，如下：
全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。 全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房544万套。
三、市场结构分析
产业组织是指产业内企业之间的关系，主要体现为市场结构、市场行为和市场绩效之间的关系。一般市场结构有四种类型：①完全竞争市场②完全垄断市场③垄断竞争市场④寡头垄断市场。决定市场结构的主要因素有：市場集中度、产品差异化程度、市场进入与退出壁垒、信息完备程度。房地产业组织市场结构就是指构成房地产业的卖者相互之间，买者之间及卖者和买者之间等关系的因素及其特征。决定市场结构的直接因素主要有产品差异化程度、进入退出壁垒等。而产品差异主要是用来分析垄断和寡头垄断市场条件下的结构、行为与绩效问题，一般分为两大类：一是真实或客观的产品差异；另一类是人为或主观的产品差异。进入退出壁垒是不同于产品差异的新角度来考察市场结构的又一个重要因素。任何会降低潜在进入者动机和能力的因素都构成进入壁垒（Barriers to Entry）。因为进入壁垒的高低与行业集中度直接相关，所以进入壁垒不仅直接影响市场结构，而且还通过影响企业行为和市场绩效来间接影响市场结构。
房地产处于垄断竞争阶段，由于房地产行业不具有完全竞争的特点，而且完全垄断的局势也被打破。
贝恩提出了以绝对集中度作为市场结构类型依据的方法。贝恩依据产业内前四位和前八位企业绝对集中度指标，对不同垄断竞争程度产业的市场结构作了如下分类：
垄断竞争具有以下三个特征：①市场上生产和出售的产品都具有差别，这种差别是指同一类产品的不同之处。产品有了差异就不能彼此完全替代，所以形成垄断，即每个企业对自己产品的价格都具有一定的垄断力量，从而使市场带有垄断的因素。一般来说，产品的差别越大，企业的垄断程度就越高。另一方面，由于有差别的产品又同属一类产品，每一种产品都会遇到大量的其他相似产品的竞争。因此，市场又具有竞争因素。一般来说，产品的差别越小，替代性就越强，竞争程度就越高。如此，便构成了垄断因素和竞争因素并存的垄断竞争市场的基本特征。②市场上生产同类产品的企业很多，因此，各个企业的行为对市场的影响很有限度。③企业进入和退出某一类产品市场比较容易。从我国房地产市场的实际看，上述特征都存在着：企业虽然都是生产和销售同种产品，即商品房，但每个企业开发的楼盘都或多或少与其他楼盘有所差别，不存在绝对相同的楼盘。目前，全国房地产企业达5万余家，不可谓不多。同时，进出房地产业的门槛也并不高。显而易见，房地产市场是一个垄断竞争市场。
四、市场绩效
市场绩效就是在一定的市场结构下，通过一定的市场行为使某一产业在价格、产量、费用、利润、产品的质量和品种以及在技术进步等方面所达到的现实状态。同时，市场绩效又是一个要伴随评价市场成果的好与坏，以及好坏程度的规范概念。在衡量其好、坏和好坏程度上，设计如下问题：
（1）产业的企业规模结构是否合理：在某产业中规模经济是否得到了充分利用的问题。充分利用规模经济对于产业和企业经济效益具有至关重要的意义。
（2）产业的利润率是否合理：利润率的高低显然是与价格水平有关。如果价格能够敏感的反映供求关系的状况而浮动，从长期看，使价格经常处于趋向包括正常利润在内的最低费用水平，那么可以认为市场机制下的资源分配过程在正常进行。但是，长时间的高利润率破坏了这个过程，使资源分配变得不合理，这意味着资源没有向高利润率的产业移动。产业组织理论的研究认为，这是和产业的集中度以及从此而来的市场行为有关。一些研究还认为，集中度较高而利润率不高的产业可能存在着处于寡头垄断地位的企业没有认真努力降低成本的情况。
（3）产业生产能力的扩大是否与市场需求的增长相适应：由于垄断因素的存在，出现两种不良后果：一是由于处在寡头垄断地位的企业筑起的进入壁垒，影响资源向供不应求部门的流入，造成资源在这些部门的过少分布。二是，在寡头垄断企业的投资超过了市场规模的需要时，寡头垄断企业之间的协调行为，又阻碍资源从该产业的流出，使之生存于低开工率的情况之下。
近年来，房地产行业一直处于较好的发展进程中，在过去几年房地产经济的快速增长带动我国GDP的快速上行，我国政府对于房地产行业的发展也设定了相应的政策，比如二手房征税的、对我国房价进行相关调控等。都使房地产业逐渐趋于良好的发展状况中，现在房地产泡沫膨大，长远来看，在日后的去泡沫化的过程中还应需政府政策的调控。
五、结论和建议
房地产行业作为我国的一大支柱产业对我国的经济有着重大的促进作用，虽说房地产行业的快速发展，给我国带来了相应的繁荣，但是昂贵的房价不仅是人民买房的一大压力，长久来看，也为我国经济带来了消极的影响。房地产泡沫的加大，存在着房价的大幅上涨以及房贷总量大幅上升。美国次贷危机的爆发无非就是房地产行业存在泡沫，大量国民借贷款而最终难以偿还导致的。对我国来说这无疑是一个警钟。房价的大涨使多數人民买不起昂贵的住房，居住问题难以得到保障，从民生角度出发，政府应当建立适量的民众房，保障人民的基本生活，通过政策手段调控房地产行业的发展，逐步实现去泡沫化的进程。
参考文献：
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