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摘要： 随着中国经济的飞速发展，房地产行业已经成为中国经济发展的一个重要组成部分。但随着行业内部各企业之间的竞争加剧以及国家对房地产行业进行调控，部分房地产企业在财务管理方面面临很多困难。文章分析了房地产企业财务管理的特点和房地产企业财务管理存在的问题，以及房地产企业财务管理的对策等问题。
Abstract： With the rapid development of China"s economy， the real estate industry has become an important component of China"s economic development. But as the industry internal competition between companies intensifies and the government"s adjustment and control of the real estate industry， some real estate enterprises face many difficulties in terms of financial management. This article analyzes the characteristics of real estate enterprise financial management and real estate enterprise financial management problems， and proposes countermeasures.
关键词： 房地产企业；问题；对策
Key words： real estate enterprise；problem；countermeasures
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）22-0051-03
0 引言
房地产行业是中国经济发展的重要支柱，与人们的生活息息相关。随着中国政府颁布了一系列的调控措施和限价令，房地产价格逐步走低，导致各企业之间的竞争加剧，企业利润空间越来越小，在各企业竞争加剧的同时，要想长远发展，必须加大营销力度、做好财务管理等各种举措，其中做好财务管理显得尤为重要。财务管理是房地产企业管理的核心，通过创新财务管理，可解决房地产企业融资困难、抵抗风险以及财务管理中出现的其他问题。
1 房地产企业财务管理的特点
房地产开发过程复杂，需要经过下列几个过程，见图1。在这个开发过程中，主要特点有：投入资金量大、社会经济环境变化大、资金回收期长、风险高和财务管理难度大。
1.1 房地产开发过程需要投入大量资金
房地长开发过程涉及流程复杂，需经过多个环节。在整个开发过程中，每个环节都需要投入资金，在前期阶段和建设阶段投入的资金占比更高。相应地，房地产企业需要通过多种融资渠道筹集开发资金。
1.2 房地产开发过程会遇到各种变化
在房地产开发过程中，会遇到各种社会经济环境的变化，如随着政府土地政策的变化，房地产企业购买土地的成本也跟着变动；随着银行利率的变动，房地产企业融资的成本也在变动。
1.3 房地产企业资金回收期长
由于房地产开发流程多、周期长，导致投入的资金回收周转速度比其他行业要慢。
因而，要求在财务管理中，首要的是要解决资金管理问题，若某个环节出现问题，将影响整个房地产开发进程，导致房地产企业原始投入的资金不能顺利收回，造成财务困境，甚至企业破产。
1.4 房地产企业风险高
在中国，从改革开放到目前，经济发展迅速，人们生活水平显著提高，可支配收入也相应增加，对房地产的质量和样式要求也越来越高；但由于房地产开发需要经过多个环节，周期长，房地产企业面临开发完成的房地产不能满足人们的要求，导致一些设计过时的房地产只能降价销售，进而造成企业亏损。
1.5 房地产企业财务管理难度大
与其他行业的企业财务管理相比，房地产企业财务管理有着显著的不同，其中最主要的不同点是涉及面广。房地产企业财务管理不仅包括与债权人、债务人、投资人以及内部职工之间的关系；还涉及到与规划部门、国土部门、建设部门和环境保护部门等的监督与被监督关系。另外，房地产企业在经营过程中，还会与外界形成大规模、频繁的资金往来关系。一般来讲，在房地产上市之后，很难短期回收全部资金，这无疑加剧了房地产企业财务管理的难度，增加经营风险。
2 房地产企业财务管理存在的问题
2.1 缺乏财务管理制度
目前不少房地产企业在财务管理上，多半采用家族式管理模式。这种管理模式呈现的特点是简单粗放、无规律、无约束，在财务管理过程中，随意性大。这种管理模式采用了所有权与经营权相统一原则，企业的投资者同时又是经营者，表现在财务管理上，企业的财务部经理、会计、出纳等是由投资者的亲属或朋友担任。
据统计，年营业额小于500万的房地产企业，大概30%的企业聘用专门的财务会计人员，50%的企业聘用的是兼职会计。这种财务聘用模式会给财务管理带来了一些障碍，比如，企业财务部门不能按照规章制度设立账目，出现突击做账、用票代帐等不合理现象，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态，甚至出现偷税、漏税现象。在这种管理模式下，企业没有建立内部审计机构，即使有，审计机构也无法独立开展审计职能。
2.2 缺乏财务管理人才
有些房地产企业，特别是中小型房地产企业缺少管理人才。企业内部没有建立财务管理机构，而用单纯的会计机构代替财务机构，企业的财务负责人，特别是财务会计人员没有接受过系统化的财务知识教育和有关财务方面的实践技能的培训。在财务管理的过程中， 甚至用企业主管人员或会计人员代替财务管理人员。
在对现代财务管理人员的能力要求上，财务管理人员除了要会编制会计报表，还要会结合企业的不同发展阶段和财务指标，能分析并预测企业自身的财务发展趋势及将来有可能出现的障碍和机遇；而且，作为财务管理人员，还应了解房地产行业现状，并懂得房地产开发流程，使得每个流程的开展在财务管理上得以顺利进行。
2.3 筹资风险大
房地产企业属于资金密集型行业，经营过程中需要的资金来源于自由资金和外来资金，外来资金占总资金比例较高，因而负债率也高。房地产企业获取外来资金的渠道主要有：银行贷款、发行债券、民间借贷等方式，但主要融资方式是银行贷款。
随着国家对土地、信贷政策的收缩，房地产企业通过银行获得资金的门槛越来越高；在房地产企业经营过程中，当发生通货膨胀时，贷款利率也相应提高，导致企业融资成本增加。为了防止经济过热，政府会提高存款准备金率，在此情况下，企业获得的贷款额度也会减少。上述几种情况，无论哪种情况出现，都有可能导致资金链的断裂，使得企业经营受阻，甚至破产。
3 房地产企业财务管理的对策
3.1 构建完善的财务管理体系
为了确保发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系，方法如下：
3.1.1 合理设置会计科目
设置会计科目时，应根据《企业会计制度》、《新企业会计准则》等规则的要求，细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行归类，以方便分析不同产品的营利能力；还有，会计科目设置要统一，会计单据格式要统一，会计报表编制要统一，财务处理程序要统一等等。
3.1.2 建立责任中心
根据房地产企业发展目标，以及各部门承担的职责，将各部门分别确定为投资中心、利润中心和成本中心。按照各个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标，以及每个责任中心每月、每季度和每年度的任务完成情况，对其进行考核。
3.1.3 建立预算化财务管理体系
房地产企业财务部门应根据本企业利润目标制订资产负债表、损益表和现金流量表，建立财务预算指标体系。该体系包括两项内容，分别是项目预算和资金预算。项目预算是一种整体预算，以企业开发项目作为预算对象，主要包括设计费用、工程开发成本和间接费用、经营收入等；资金预算是指根据企业总的资金状况，结合各个责任中心的资金需求，对企业资金的总体运作所做的安排。预算化财务管理体系建好之后，还应加强管理，定期检查，严格考核，执行奖惩，以定量化的财务预算对房地产开发过程进行约束。
3.1.4 完善内部审计制度
房地产企业除了要制定规范化和制度化的财务管理制度，还要制定相应的考核制度，强化监督管理。房地产企业进入到规模化发展阶段之后，对内部审计工作提出更高的要求。通过延伸内部审计范围，可以及时发现问题，提出解决问题的对策，从而提高财务管理水平。在实务操作上，需要从事后的财务收支审计延伸到管理审计、工程项目预算审计、专项审计等。
3.2 加强财务人员队伍建设
3.2.1 加强专门知识的培训
对财务人员的培训，包括定期和不定期培训，以保证财务人员能及时更新知识，提高财务人员的专业技术能力和专业素质，达到与企业共同发展的目的。在加强财务人员队伍建设的过程中，需要对现有的财务人员进行专门的知识和技能培训，使得财务人员了解一些房地产行业知识、专业知识等，比如什么是三通一平？什么是配套？什么是建安？另外，还需要对财务人员进行与岗位技能相关联的的专门知识的培训，比如让其掌握什么是土地增值税？什么是土地使用税？什么是房产税？什么是所得税？什么是营业税？等等。
3.2.2 建立合理的人才管理体系
在企业发展过程中，要建立有效的人才管理体系，给予财务人员合理的价值衡量。建立科学的业绩考核标准和薪酬制度，对财务人员的工作作出客观的评价，采取“能者居上位” 的竞争机制，通过竞争，给予业绩突出者以物质上的奖励和精神上的鼓舞，激励其工作热情，加强财务人员对企业的认同感。
3.2.3 加强企业文化的熏陶
在企业发展过程中，房地产企业应创造独特的企业文化，用企业文化营造积极团结的工作氛围，吸引并留住财务人员，使财务人员的生活目标和职业目标与企业发展目标相统一。
3.3 强化资金风险管理
在资金风险管理方面，主要做好以下几点：
3.3.1 做一个守信用的企业
在企业发展过程中，企业管理层应把守信用放在各项工作的重要位置，信用好的企业，容易获得长期低息贷款，企业将会有持续不断的资金用于开发更多的房地产项目。
以泽航集团公司为例，该公司注重品牌效应，诚实守信，把售后服务看得比售前服务更为重要，据该公司负责人蔡群力说：“在四季康城，业主不仅可以免费使用楼盘配套的棋牌室、温泉、游泳池等各种娱乐设施，还可在节日期间参加企业组织的各种社区联谊活动，在服务细节上让四季康城的业主倍感贴心”。这种诚实守信给该企业带来的不仅是销售量的大增，而且获得多家银行的长期低息贷款。
3.3.2 加强企业现金管理
在现金管理方面，最重要的是处理好应收账款和应付账款问题。
一般来说，需要缩短应收账款期限、延长应付账款期限，也就是说，尽量保持应收账款回收的期限比应付账款交付的期限短，使企业避免过多的利息负担及资金占用，才能有足够的资金保证企业持续经营下去。
另外，应防止企业过度预支资金，一旦资金预支过度，容易发生资金流断裂，进而危及到企业的生存。
3.3.3 严控管理费用的支出
房地产企业除了要做好应收账款的管理，加快资金回笼，减少企业坏账损失风险；另一方面，要严控管理费用的支出，避免大手大脚、铺张浪费等现象的发生。
4 结束语
总之，在房地产企业开发过程中，会遇到各种棘手的问题，财务管理方面的问题尤其突出，上述内容通过分析房地产企业财务管理遇到的问题，进而对各个问题提出详细的对策，这些对策或许可以为房地产企业提供一些有益的理论指导作用。
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