摘要：近些年我国房房地产行业发展迅速，但房地产融资主要依然是依靠银行贷款的间接融资方式，方式单一，风险较大。伴随我国经济改革的不断深化，要求房地产融资渠道不断多元化。从我国房地产融资现状入手，提出房地产融资多样化的必然性选择，并给出五种适合我国房地产行业的融资渠道。
关键词：房地产；融资；渠道；多样化
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2011）19-0164-02
作者简介：熊立（1987-），男，重庆大学建设管理与房地产学院，在读硕士，研究方向：房地产融资。
1 研究背景
从1978年的我国土地法、规划法的制定与实施算起，我国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30多年的历程，尤其是在经过近几年的高速发展后，已成为国民经济重要支柱产业之一。据《2010年国民经济和社会发展统计公报》统计，2010年全国房地产开发投资总额48,267亿元，占GDP的12.13%，即在2010年全国GDP增长的每8个百分点中，房地产业增加的产值约占一个百分点。同时由于房地产业的上下传导效应，与其他各产业都存在较高的关联系数。“房地产业的发展能够带动一系列相关产业包括建材、建筑以及冶金等50多个物质生产部门的发展。据资料统计，房地产产值增加，能使相关产业的产值增加1.5～2个百分点”。
随着2003年6月13日人民银行关于发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布，国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来。从我国房地产行业的现状来看。房地产企业如何合理有效地融资，并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。
2 我国房地产行业融资现状
2.1 融资规模持续增长
我国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的部分。房地产业的发展离不开资金的支持。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行收紧信贷政策的出台，但房地产开发资金仍有较大幅度增长。统计数据显示，2006年全国房地产开发到位资金高达2.11万亿元，是1997年的6.6倍。
2.2 融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主
在中国现有的金融体制条件下，房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种房地产抵押贷款，是开发拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种是贷款方式的期限短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。
2.3 融资工具组合简单
房地产企业融资渠道狭窄，融资工具单一，过分依赖银行，创新力度不够，工具使用存在一定程度上限制和不足。我国房地产企业对融资工具的应用是被动的，虽然在实务中采用多种融资工具，但缺乏整体的思量和筹划，还不能称之为融资工具组合。尤其是对我国房地产企业具体情况的研究不够深入细致，未能结合企业的发展周期确定融资策略，没有意识到房地产企业所处周期对于融资策略的根源性决定作用，因此，融资策略不仅缺乏科学的理论支持，而且缺乏策略上的前瞻性和灵活性，使融资结果不能达到预期目标。
3 房地产融资方式多元化的必要性
影响房地产融资方式变化的原因很多。宏观方面主要表现为宏观经济环境和宏观金融政策的变化对房地产融资方式的影响，从而要求房地产企业遵从现行的政策制度要求，扩大资金来源。从企业本身角度出发，只有扩大房地产开发资金来源渠道的多元化才能提高资金的稳定性，降低房地产开发的金融风险。
4 房地产企业多元化融资几种渠道介绍
4.1 房地产销售期权
所谓房地产销售期权，是将金融风险工具的概念引入地产交易，属于买方期权。房地产销售期权的方式在香港及国外一些城市经常被用到，一般采用这种渠道的前提是整个房地产市场不景气，尤其是总价高昂销售周期较长的写字楼项目。买家选择这种方式是因为不想占用过多资金。采用这种方式一般是采取先租后买或以租代售的形式，限定一段期限内资金充足再付总价款。不过买卖双方约定的租金一般会高出当时的市值租金。房地产销售期权的购买方式对买卖双方来说，显然是双赢的。首先从买方来说，这个方式对其降低了付款门槛，甚至可以理解为一种变相的分期付款行为；同时，若一段时间后所购买的房地产升值，买方可以购买或者转手，那时候均享受当初与卖方的协议价格，这样买方就可以从中直接获利，且风险也被规避了。再看，对于卖方来说，可以使在市场上销售有困难的产品更容易出手。优惠的购房价格和因购买信托凭证获取信托收益的双重优惠，使融资的成功成为可能，因此也不失为一种很好的融资渠道。
4.2 房地产信托
房地产信托主要是信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或经营企业为主要运用标准，对房地产信托资金进行处理，运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁凭权、受益权和担保抵押权等相关权利。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金;或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其它方式，比如上市、企业债券、股权投资、等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如200份、流通性、营销方式等方面的限制条件，但信托的宏观环境相对其它融资工具而言要宽松得多。
4.3 海外基金
目前中国内地最大的房地产产业基金是由全国工商联住宅产业商会支持发起的住宅产业精瑞基金，募集资金2亿美元。此外，近年来，不少外资借基金入市。由于产业投资基金法尚未出台，目前很多基金采取这种海外落户的方式，委托基金管理公司运作而进入国内房地产。2002年，首创与荷兰国际集团合资成立了接面向中国市场的房地产开发基金“中国房地产开发基金”，它成为全球第一。著名的证券投资公司摩根士丹利在上海与地产巨头永业集团建立战略联盟，宣布合伙投资锦麟天地雅苑；美国汉斯公司则直接运用其新兴市场房地产基金直接投资了北京，仅这支基金规模达10亿美元之多。一些销售服务企业也组织封闭式基金，专门为特定项目提供过桥资金。所以，房地产公司应该抓住这个有利时机，争取海外基金投资。这不失为一种很好的融资渠道。
4.4 合作开发
合作开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
4.5 其它融资渠道
完善我国住房公积金制度。房地产金融的稳定要建立在一个良好健康的住房社会保障体系之上。需要深化住房货币化改革，完善我国住房公积金制度。将住房公积金作为强制性、政策性、义务性的制度执行，可加强社会住房基础保障功能，增强个人住房贷款的安全性，为我国住房金融提供大量的长期资金。将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。
参考文献
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