摘要：房地产开发是一项投资大、周期长而易受到政策和社会影响的高风险经济活动。因此，风险管理是决定房地产开发成败的管理活动之一，对房地产开发具有重要意义。文章列举了目前我国房地产开发所面临的各种风险，通过对其实质和特征的研究，进一步分析了风险控制的方法和措施，并列举了进行房地产开发时风险管理需要注意的问题。
关键词：房地产；开发商；风险控制；风险管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）16-0091-03
0引言
房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。目前，房地产开发活动随着我国经济的稳健发展日益活跃，已成为国民经济的支柱产业之一。但由于我国房地产市场机制还不够完善，正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，市场供需矛盾突出，政策法规尚不健全，特别是近几年我国的房地产业持续出现的投资过热、房价飞涨，国家宏观调控重拳频出带来一轮接一轮的调控大潮，并且世界金融危机也给我国房地产行业带来了很大的影响，所以，现在房地产业面临着巨大的风险，己成为我国风险最高的行业之一。故对房地产开发项目的风险管理进行研究是非常必要的。
1对房地产开发进行风险管理的意义
对房地产开发进行有效的风险管理，首先需要进行风险识别，定性判断房地产开发所面临的风险；其次完成风险评估，衡量风险损失对开发商的影响；然后进行风险管理决策，选择最适当能够应对风险的方法或综合方案；最后实施风险管理计划，通过实施决策和管理措施把制定的风险管理计划付诸实践[1]。风险管理是个动态的过程，风险在不断变化和更替，所以还需要对风险管理计划进行检查和评价，这种检查和评价需贯穿于整个风险管理的始终[2]。对房地产开发进行有效的风险管理将对房地产行业产生重要的意义，主要表现在以下几点：
1.1 能够增强房地产企业的风险理念，在长期、复杂、动态的房地产开发过程中对风险做出准确的识别和客观的评估，并根据不断变化的环境以及所面临的风险进行及时的自我调整，降低房地产项目风险事件发生的可能性。
1.2 可以提高开发商的风险管理水平，从而建立科学的风险管理机制，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。
1.3 有效地减小房地产企业的资金流波动，维持企业生产经营的稳定，避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击。
1.4 更好地为企业员工提供社会保障，消除员工们的后顾之忧，提高其积极性和创造性。另外，开发商能更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。
1.5 有助于房地产企业提升品牌信誉度，增强投资商的融资信心，消除承建商的风险顾虑，保障消费者的购房品质，建立并加强与社会各方面的密切联系。
1.6 有利于政府利用风险机制进行宏观调控，通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力双重作用于房地产开发企业，调节房地产的开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产业的健康发展，并获得良好的社会经济效益，保证社会发展的稳定。
2目前房地产开发所面临的风险
美国著名经济学家F.H. Knight就曾提出，风险是不愿发生的可预测不确定性的客观实体[3]。对房地产而言，项目开发是基于对未知将来需求的预测而进行的产品开发，因此每个房地产开发项目都存在着很大的不确定性风险。可以说在整个开发的过程中，风险无处不在。房地产开发具有投资规模大、开发周期长、涉及面广、市场敏感性高并受自然环境限制等不同于其他行业的特点，决定了房地产开发也面临着不同于其他行业的风险[4]。
2.1 政策法律风险国家宏观调控房地产市场的政策一般包括土地政策、金融政策、税收政策、住房供应结构政策等[5]。在漫长的开发过程中，开发商很难在一开始就预见到国家政策和法律的变化，并对将来的政策和法律做出准确预测[6]。而且为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定房价防止投资过热，我国政府近些年对房地产市场宏观调控的频率和力度都很大[7]。这就增加了房地产企业适应政策和法律变化的难度，导致开发商必须面对政策和法律变化所带来的风险。
近期，各地相继出台限购令以及拟征收房产税等政策，不仅给房市带来了又一个降价寒潮，同时造成了有价无市的房地产市场局面，过量的房屋积压必将成为开发商的一大隐患。而近年来政府一再上调了银行存款准备金率，收紧的货币政策又使许多开发商面临现金流不足，甚至资金链断裂的风险。有一些城市还出现了已预售的在建项目需要补交土地出让金，更使开发商陷入财务危机，甚至出现亏损。
虽然央行三年来首次决定从2011年12月5日起，下调银行存款准备金率0.5%，但随后国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》就指出，调控决心方向不能动摇，必须抑制二三线房价过快上涨；国务院副总理李克强也表示明年房产调控会持续，并要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。可见，政策法律风险将是房地产开发未来一段时间内所要面对的首要风险。
2.2 社会风险房地产商品价格与其所处地域的人文环境、社区经济建设、配套设施完善程度等条件都有着密切联系。这些相关条件都是由社会发展所决定，并在发展中不断变化，同时还具有很多不确定性因素，并且不以开发商的意志为转移。因此，开发商在商品销售和价格制定上变得非常被动，很可能产生与预期结果不一样的偏离，这使得开发商不得不承受社会的不平衡发展所带来的风险。
自1998年住房改革以来，我国房地产出现投资与消售持续高速增长，投资比重增大，房价大幅攀高并居高不下，房价收入比过高等现象[8]。这就暴露出我国大部分地区普遍存在房地产开发过热的问题，在一些地区甚至出现了房地产泡沫[9]。过度的房地产泡沫会对整个市场经济造成消极作用，在抑制其他消费的同时牵制开发商的资本，使之不得不放弃其他市场利益而把资金大部分投入房地产开发中[10]。这样的恶性循环最终必然导致泡沫的破灭，这将给整个市场带来毁灭性打击，甚至可能引发金融危机。纵观历史，20世纪30年代美国经济大萧条、20世纪90年代日本经济倒退、1997年东南亚经济危机以及2007年全球金融风暴，其根源都是由于房地产泡沫破灭所导致。所以说，我国房地产行业的迅猛增长，必然导致开发商需要承担开发过热等原因所产生的一系列社会风险。
2.3 经济风险房地产开发是一项规模庞大的工程，需要投入大量资金。这就增加了开发商筹资和资金储备的难度，使其必须通过合作和贷款的方式来完成整个项目的建设[11]，增大了开发商所需要面对的风险，如撤资、贷款利率上调、被监管等。在复杂多变的环境下，开发商很难准确计算整个开发过程中所需要的各项金额，将面临入不熬出、流动金或储备金不足等风险。而不良经济体的过快发展加剧了通货膨胀，大量资金的长期投入，令开发商不得不面对由于通胀所导致的购买力下降、还款额增加等各种风险。
另外，房地产开发的资金风险还体现在房地产项目的变现性极差[12]。虽然房地产开发可能产生巨大利益，但漫长的资金回收期并非一般企业所能承受的。房地产商品不可能像股票、存款、国债那样能够随时变现，也不可能像一般商品那样可以根据各地供求关系灵活调配、统筹销售，而只能被动地等待式租售。这使得开发商在遇到问题时无法及时变现，极易受到原料供给、市场需求、价格涨落等经济因素变化的影响，从而增大了所需承担的风险。总的说来，开发商需要面临着资产质量、银行信用、汇率及利率调整、资产负债结构、通货膨胀及流动性等因素的经济风险[13]，从而增加了房地产开发的难度。
2.4 技术管理风险技术风险首先体现在项目设计方面：开发商一般会面临设计滞后和设计调整的风险，合同签订之后出现的设计变更指令对开发商来说都是被动的，会打乱项目各方的计划，带来额外的成本增加，如返工、索赔、工期延误等[14]。随着社会的进步，建筑规范、消防标准、环保要求也在不断提高，即使是在建的项目，政府也会要求按照新的规范标准来完成，这将给开发商带来新的问题。例如2008年汶川地震后规范更改，要求楼梯一律采用双排配筋，不达标准的在建项目必须变更设计，许多房地产开发项目因此而返工，造成了不少经济损失。
施工过程的优劣同样会严重影响项目的质量和经济效用[15]。承包商不按要求施工、偷工减料、施工工艺技术落后等都会导致建筑物存在质量和安全隐患[16]。所以施工环节是开发建设过程中不可忽视的重要一环，只有保证施工的质量，才能却保房地产开发项目满足设计、验收和使用的要求，保证项目产品的品质。
项目组织和管理也是影响房地产开发质量和效率的重要技术手段。房地产开发是一项综合性强的大型工程，其周期长、环节多、涉及面广，在整个过程中需要投入大量的人力、物力、财力。因此，必须有完善的组织和管理，才能确保工程的顺利进行。一旦组织或管理出现问题，开发商将面临巨大的风险损失。比如组织和管理不善会造成不必要的浪费，还会增加管理费用；一旦造成工期拖延，不仅可能会错过最佳租售时机，对于已预售的物业还要承担逾期交付的违约经济损失和信誉损失，还会加大资金成本。据统计，在业主风险中由于组织不善和管理失误所导致的索赔事件就达75%以上[17]。可见，开发商的组织能力和管理水平是决定其面临风险多少的重要因素。
2.5 自然环境风险由于恶劣的开发条件和自然环境，房地产开发需对比一般生产行业要面更多恶劣环境、自然灾害与安全事故等风险。复杂多变的地质问题就是房地产开发项目建设首先要面对的自然环境风险，遇到恶劣地质环境需做地基处理和基础加固，这会增加成本投入；一旦在施工中突现前期未勘察到的地质问题，必然还会面临工程变更、工期拖延等一系列问题。另外，房地产开发项目规模巨大，必须现场露天作业，因此要面对许多恶劣天气的影响，甚至还会面临地震、雪灾、洪灾等自然灾害；而复杂恶劣的施工作业环境，导致项目建设可能存在一些安全隐患，如不能及时排除和避免，将引发各种安全事故，造成重大损失。
3房地产开发风险控制的一般方法和措施
在房地产开发过程中，开发商必须面对各种风险因素的作用，不能以侥幸心理逃避这些风险，更不能硬碰风险，应及早地预测和发现可能存在的潜在风险，并能及时采取有效措施，通过化解、缓和、减轻风险等手段控制这些风险[18]。由此可见，房地产开发离不开风险控制。实践也告诉人们，房地产开发的成功与否在很大程度上依赖于开发商对风险的控制。一般来说，开发商可以通过以下一些方法来对风险进行有效的控制：
3.1 风险回避要有效地控制房地产开发的风险，首先需要正确地回避风险，其关键就在于开发商能否认清自我。房地产开发项目种类繁多，它们的投资额度、开发规模、收益周期、风险程度等特点都有所不同。开发商一定要对自己在需求、财务状况、企业规模、风险承担能力等方面有较为清醒客观的认识，通过项目特点与自身实力的分析和比对，选择适合自身发展的项目进行开发，对发生概率大、后果严重的风险进行规避，特别不能冒不可承担的风险[19]。这样才能保证开发商不会因勉强行为而放大所需承受的风险，在风险来临时也不会因为无法承担而一蹶不振，甚至清盘破产。
目前，市场上的土地拍定价格不断上升，很多地块的楼面价甚至超过了相同地段现有房屋的销售价格，出现了“面粉比面包还贵”的倒挂现象[20]。在资金普遍紧张的背景下，“地王”不再出现，取而代之的是相继流拍的土地。高昂的地价和苛刻的出让条件成为开发商屡屡“弃购”的主要因素，这正是开发商为了回避风险而不得不做出的选择。
3.2 风险转移对于无法直接回避的风险，开发商主要可以通过合同契约、工程分包、融资及购买保险等方法分散和转移风险。首先，实施合同管理进行风险防范与控制是开发商降低风险、提高经济效益、增强竞争力的关键环节[21]。在签订和履行合同契约的过程中，开发商可以利用《合同法》、《建筑法》等法律法规，通过合同对风险进行分解和索赔，合法的消除、缓和、转移风险。其次，实行工程分包、扩展融资渠道，建立多元化的房地产投资建设机制，不但可以减小开发商的资金压力，还能将开发商的风险有效地分散给分包商和投资商，从而起到风险转移的作用[22]。另外，购买保险是风险转移中最直接，也是最有效的手段。开发商可以根据自身情况选择相应的财产险和责任险等，通过风险溢价对损失进行补偿，从而把风险直接转移给保险公司[23]。但是，我国的房地产保险市场还不够成熟，保险行业还需针对房地产保险进行适度性改革和完善[24]，以满足项目开发的需求和房地产发展的需要。
3.3 损失控制因某些不愿放弃的利益而产生的不可回避或转移的风险，最好的风险控制手段就是损失控制。开发商首先需要提高自身综合管理的能力，建立有效的成本控制体系，从项目决策、投资、建设到置业，对资金、合同、人员、施工组织和进度、物业等方面进行严格的管理和控制[25]，降低人为因素或意外事故损失出现的可能性。其次，应该建立风险管理体系，执行和完善从风险识别、评估到计划决策和实施的各项工作，对整个过程进行监控、检查和评价并做出及时调整，以防范和应对突发性风险，减少风险损失的程度[26]。最后，还可以利用投资组合的方法，开发集办公和商住一体的综合性项目[27]，来减小单项风险的损失。
3.4 风险自担对于综合实力较强的房地产企业来说，可以考虑采用风险自担的办法，进一步增大获利空间。开发商可以建立科学的风控体系进行有效的自我风险管理，从而能够承受更高的风险，以获得更高的利益回报。首先，开发商需有足够的自有资金和充足融资渠道，建立充分的风险承受空间[28]；然后，客观地界定自己所能承受的风险范围，不至于在风险发生后遭受无法承担的损失而亏损甚至破产；最后，根据界定选择适当的风险进行自担，在减少风险转移的成本投入的同时，获取自担风险带来的利益回报，从而达到提高利润的目的。各大房地产企业的土地储备行为，就是一种合理的风险自担手段，在承受土地价格波动的同时，很可能获得地价上涨所带来的利润。
4房地产开发风险管理需注意的问题
开发商应对开发项目实施系统全面的风险管理，采用各种风险防范的措施主动控制风险，从而增强房地产企业抗风险的能力并提高企业的盈利能力，以保障房地产市场和企业的和谐、可持续发展。但我国的房地产开发风险管理体系起步较晚，相应的制度法规还不够完善，很多概念和方法常常被开发商忽略或误解，许多问题值得开发商引起注意。
4.1 进行风险交流，动态识别和评估风险风险交流是指项目运作主体间关于风险分析过程、相关风险、风险因素以及风险认识的信息和意见进行互动交流的过程[29]。它能确保将所有关于风险管理的信息和意见考虑到决策过程中去,以保证从全局的角度对开发项目的运作进行优化与调整。对于过程漫长的房地产开发而言，风险识别和评估作为风险交流的前提和关键不能仅是一次定性或定量的界定活动，而是一个长期多次的动态分析过程。开发商应根据环境和条件以及项目本身和管理措施等因素的变化，对当前的风险进行多次识别和评估，与风险管理计划检查和评价相结合并不断进行风险交流，从而根据风险的变化对风险管理计划和方法及时做出优化和调整，以适应发展的需要。
4.2 风险控制不能完全消除风险进行风险控制虽可以减小风险发生概率，缓和风险发生后的严重程度，但却不能完全的消除风险，即便是风险回避和风险转移也不可能完全的避免各项风险。开发商虽然可以通过风险回避有效减小某个单项风险发生的可能性，却很可能会由于相应的举措而产生新的风险。例如，“弃购土地”虽然回避了土地降价的风险，但闲置的资金可能会因为通货膨胀面对购买力下降的风险。另外，风险转移虽然可以分散和转移开发商所面对的风险，但也不能把风险责任完全归结给另一方。比如保险虽然能够很好地把开发商的风险转移，却不能承保开发商的主观投资甚至投机行为，不可能保证开发商做稳赚不赔的零风险生意。总之，风险控制是基于制度和方法来减少或降低风险影响的过程,，而不是逃避风险的投机手段。开发商对风险控制要有科学客观的认识，根据自己“对风险的可接受程度”和“技术与认知手段的限制”，选择一些相应的方法和措施来控制风险。
4.3 每个人都是风险管理的主体风险管理涉及到房地产开发的方方面面，以至于无法将其职能归于某一个专业部门来负责[30]。虽然可以设立统一的风险监控和管理体系，但风险管理工作不必限定由某个或某几个部门完成，这也体现了风险管理一个非常重要的内涵：每个人都是风险管理的主体，对开发项目的风险管理负有责任[31]。房地产企业的最高权力机构对风险管理负有最终的责任，对开发项目的风险管理进行监督；其他中层管理人员应该坚持风险管理的理念，并在各自的职责范围内进行风险管理；基层员工也要根据既定的分工和规程来实施风险管理工作。这样就能从房地产企业内部形成统一的整体对房地产开发进行全方位的风险管理。
4.4 风险是可以利用的由于长期性、损益双重性等房地产开发和风险的种种特性，对房地产开发而言风险常常是可以利用的。经济的发展都存在周期性的变化规律，房地产开发也不例外[32]，在风险峰值出现的时候往往就是发展曲线的拐点。若能清晰的识别风险，在的谷底进行项目开发，成本就相对低廉，待项目建成后在经济的上升阶段再进行销售，必将获取较大的利益和回报。并且，风险增大的同时竞争对手自然就会减少，机会就相应增大且各种压力也会随之减小，开发商就可以通过对对高风险的承担来获得更多更好的项目开发和自身发展的机会。
5结语
目前，为了限制通货膨胀、遏制贫富分化、保证经济健康平稳发展，国家政府对我国房地产市场一再进行调控。在这样的大环境下，开发商面临着诸多风险，形势不容乐观，对房地产开发进行风险管理就显得尤为重要。开发商在进行项目开发时就需要增强风险意识，客观、辩证地识别风险，随时做好面对和迎接风险的准备；加强风险管理，通过风险回避、风险转移、损失控制和风险自担的办法主动控制风险，科学合理地避免、预防并减小风险所造成的损失。作为风险管理应用于房地产开发的综述性文章，希望能对房地产企业在进行风险管理时有所帮助。
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