摘要：随着人民群众生活水平的不断提高，人们对居住环境和社区服务有了更高的要求。物业管理作为房地产开发的延伸与房地产经济有着千丝万缕的联系，发展物业管理对房地产行业经济起着越来越重要的作用。
关键词：房地产；物业管理；发展
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1001-828X(2011)02-0027-02
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。我国物业管理起步于上个世纪80年代，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。
一、物业管理对房地产行业的促进和推动
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
(一)物业管理在房地产开发过程的作用。物业管理在房地产开发中一般不受重视，虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作，但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的，由此引发了许多的问题。在项目决策立项阶段，物业管理发挥着桥梁作用，深入市场调研，修正市场定位，改进产品的设计和服务，从而更有利于把握市场动向，减少决策的盲目性，更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求；在前期规划设计阶段，物业管理的积极介入可以反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力；在建设阶段物业管理公司参与工程建设活动，有利于了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
(二)物业管理在房地产销售过程的作用。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％～30％，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。
(三)物业管理对房地产开发企业创立品牌、拓展业务的作用。随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。另一方面，房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。
二、当前物业管理行业存在的普遍问题
(一)认识上的模糊。当前，许多房地产开发企业，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，不仅要耗费极大的人力、物力和财力，还会导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
(二)开发与管理缺乏有效衔接。近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。主要原因在于：(1)一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。(2)物业管理企业对国家价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担，在群众中造成不良影响。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，物业管理滞后，由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
(三)缺乏公平的市场环境。我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅
有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。
三、发挥物业管理先导作用提高房地产开发效益
(一)在可研论证环节引入物业管理，减少决策的盲目性。作为商品的房屋单价高、投资大，具有不可移动性，与普通日用品有明显的区别。如果产品定型后，与消费者的需求错位，将很难采取补救措施。以高档住宅为例，产品定位错误后，补救措施不外乎降价销售、重新拆改。针对户型的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。销售价格降低后，成功人士不会因为价格降低而购买不理想的房屋。另一方面，豪宅户型面积大、总价高，一般消费者又没有能力购买。因此，精确的市场定位是非常重要的，如何把握目标消费群的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标，而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、更有利、更能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求。
(二)在规划设计环节引入物业管理，减少管理后遗症。规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的制因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展、技术的进步、经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。此外，以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。有经验的物业管理却十分清楚，因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。
(三)在开发建设环节引入物业管理，减少后期维护难度。物业管理公司与专业监理公司不同，监理公司与开发商是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，物业管理公司必须参与工程建设活动，了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。例如，针对顶层、卫生间、厨房漏水问题，分析成因提出工程建议。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
(四)在售后服务环节打造物业管理品牌，促进房产销售。现在的商家都在讲服务，物业管理也是一种服务。随着人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务有了更高的要求，除了对房屋进行基本的维护外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化的管理。物业管理的好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，已经成为居民选购住房考虑的重要因素。良好的物业管理服务对于购买者来说有非常大的吸引力。房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。对于房地产开发商来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，完善的物业管理不仅很大程度上提高房地产的价值，而且能为开发商树立良好的企业形象，从而吸引更多的房地产交易商和消费者。
物业管理是房地产开发的延伸，从近年的情况看，物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。在房地产开发中引人物业管理，有助于将一些先进的管理理念根植于开发的全过程，为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路；有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现，最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。
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