摘 要：房地产企业财务风险贯穿其所有环节，随着企业发展壮大，财务风险成为其核心风险。经过三十年突飞猛进的发展，XX房地产开发公司的企业规模不断扩展，财务风险逐步被推高，如何进行防范并管控公司的财务风险，以实现康持续发展就成为重点议题。本文通过分析XX房地产开发公司财务风险控制现状，存在的问题，在此基础上，结合XX公司实际情况，有针对性地提出加强公司财务风险控制的有效措施。
关键词：房地产 财务 风险 问题 措施
随着我国国际化的发展，以及城镇化建设的推进，作为国家支柱产业的房地产业得以迅猛发展，产值规模不断扩大，对相关产业的影响加大。然而，伴随着房地产的发展，地王頻现，房价一路攀升，国家及各个重点区域相继出台了房地产调控政策，房地产行业竞争日趋激烈，企业运营风险加大，财务风险集聚，影响到企业的生存与发展。为此，本文以XX房地产开发公司为例，对房地产行业风险进行研究具有重要意义。
一、XX房地产开发公司财务风险控制现状
1.XX房地产开发公司概况。XX房地产开发公司成立于1997年，目前有员工1000余人，是国内知名房企之一。公司具有国家一级房地产开发资质，开发的多个项目获得国家级及区域性大奖。房地产项目遍布国内30多个大中型城市，在北京、天津、武汉、南京、青岛、大连、沈阳、西安、合肥、郑州等多个重点区域设立分子公司或项目部，目前土地储备高达2730万平方，规划建筑面面积超6850万平方。2017年实现营收220亿元。公司已形成高层公寓系列、大型社区系列、别墅系列、平层官邸系列、城市综合体系列，以及酒店、医院等多种房产建设项目与标志性工程，并积极参与城中村改造与保障性安居房建设。
2.XX房地产公司财务风险特点。
2.1负债比率过高风险。房地产是典型的资金密集型产业，投资大，周期长，资金占用时间长，银行依赖性强。大多数房地产企业都是重负债，个别企业甚至超过80%，包括固定投入资金、利润结转等在内的自有资金比重相对较低。XX房地产开发公司负载率也是相当高，且高于负债警戒线水平，2016年达到64%，这么高的负债率给企业发展提供了资金支撑的同时，也带来了极大的风险，一旦国家资金收紧，利率上调，或者限购限贷等政策影响，或者开发的房产项目销售滞缓，都可能影响到XX房地产开发公司现金流，甚至会影响其生存与发展。
2.2投资收回风险。房地产作为我国的支柱产业，具有明显的政治因素，极易受到国家与地方的政治经济等方面的影响，一旦投入时机不对，或者投资项目判断失误，可能就会出现资金回收风险。XX房地产经过30年的发展，房产项目遍及全国多地，盘子大了，项目多了，如果个别项目出现问题对整个企业影响不大，但在国家调控大背景下，可能会对大多数项目造成影响，带来坏账损失，增加资金成本，甚至可能会被项目拖垮。
2.3利率税率变动风险。银行是房产企业的重要靠山，对于负债率高达64%的XX房地产开发公司来说，利率变动对于企业的影响非常大，利率如果提高，企业资金成本增加，收益就会降低，而且购房者需求欲望也会随之降低。近几年，重庆、上海已正式试点开征房产税，而且可能会扩展至其他省市区域，这给以省会中心城市及重点工业城市为重点的XX房产市场销售及预期营收带来不确定性影响。
3.XX房地产公司财务风险控制概况。经过30年的发展，受到国内外经济环境变化，国内及区域房地产政策的影响，XX房地产开发公司已经建立了自己的财务风险控制体系。公司风险管理部定期组织人员对公司的风险进行评估，委托外部专家开展公司风险评估与审核，并以信息系统监测风险。公司设立了财务审计部门，加强内部审计与监督，以及财务风险提醒与审计评价，通过内部审计监控规范公司业务行为。公司制定并完善财务相关制度，比如预算、审批、报销等制度流程，通过严格的管理来规避财务风险。
二、XX房地产公司财务风险控制存在的问题
1.内部控制环境缺陷无法监控财务风险。近几年，XX房地产开发公司规模不断扩大，业务范围逐步延伸，市场地位与影响力日显重要，主要得益于公司创始人与管理敏锐的市场判断，抓住了国家的大好发展机遇，在市场拓展与项目开发上做的比较好。但是XX房地产开发公司的经营决策、过程监管仍然是沿用老一套方式，与现代化的科学的经营管理还是有较大的差距，内部控制与监管缺乏顶层设计，没有健全科学的内控环境做支撑与保障，投融资决策随意性较大，财务风险无法监控与管理。
2.管理层风险意识淡薄无法防范财务风险。XX公司包括董事会、高层经营管理者在内的管理层级对财务风险的认识不到位，甚至认为房地产作为国家支柱产业，政府会力保的，公司目前经营发展状况良好，暂时不会有太大的风险。在财务风险防范及管控方法与体制机制上认识不一致或者存在偏差。公司也曾外聘过相关机构进行风险分析诊断，但只是从制度层面判定分析，尝试设计操作流程来防范风险，但由于标准流程与具体举措未能有效的结合，实际操作性不强，风险防控难以起到真正的效果。
3.内部控制体系缺陷无法管控财务风险。XX房地产开发公司在风险预测、评估、控制与约束方面没有建立有效的措施，缺乏技术性财务风险管控，而且风险管控部门地位及作用不明显。XX房地产开发公司内部审计与风险管理部门属于一路人马两套班子，而且内部审计只是对公司下属子公司的事后审计，无权审计董事会及公司高级管理层经营决策，审计缺乏前瞻性、战略性与整体性的内控思维。
4.财务风险防范措施匮乏无法应对财务风险。XX房地产开发公司主要是采取被动的财务风险应对措施，未建立系统有效的风险预警机制，往往是在风险集聚后，才会去应对处理，而在应对财务风险策略时重点考虑的是回避风险。财务风险控制时间滞后，前瞻性的预防不够。公司对财务风险没有进行过系统性分析研究，尚无有效判定风险的技术手段，缺乏整体财务风险防范，现有的风险管控举措针对性不足，手段单一，流于模式化。
三、XX房地产公司财务风险控制措施
1.财务风险规避措施。
1.1优化财务运营战略。目前，房地产行业正处在转型调整的发展阶段，行业整体发展形势相比以往年份趋紧。XX房地产开发公司根据产业的发展趋势及自身状况，规划财务运营战略。公司要有充足的现金流，以实现公司财务战略绩效的稳健增长与平稳扩展，实现持续健康发展。要优化资源配置，优化筹资结构，降低资金成本，提高资源使用效率及效益，确保财务战略的稳健性。
1.2合理调整企业投融资项目。XX房地产公司在进行新项目投资前，要组建专业评估团队，运用科学评价方法，选择产业相关性强的项目，从市场、技术、资金等方面，开展投资项目可行性研究，要将項目的潜在收益、可能的风险、公司的财务状况匹配起来，将资金集中于经营优势项目，使企业的业务成长得到稳健的财务支持。XX房地产公司可以从当前的以债权为主的融资方式，逐步扩展为债权融资与股权融资相结合，引入战略投资者，增加企业内部融资，拓宽融资渠道，降低银行依赖性，优化资本结构，降低财务风险，提升企业资本竞争力。
1.3优化资金管理模式。XX房地产公司逐步推行全面预算管理，将土地取得、规划、施工建设、竣工销售等各环节都纳入进来，逐级开展分层预算，以投融资为目标开展资金战略预算管理，以生产、成本及销售预算的数据作为资金预算编制的依据，以采购金额的大小及其重要程度确定采购预算管理级别，业务单位要以生产成本与销售预算为主。公司要强化资金集中管理，落实资金管理权限，实施资金调度分级管理，内部资金拆借及对外融资的统一管控，通过资金信息化管理，以期达到成本优化，实现资金流动科学化与资本增值。公司还要建立科学的内部控制体系，财务管理进行内部审计督查，强化审计职责和监管功能，弱化管理层个人领导风格对集团运作的影响，保障预算有效落实，监控现金流状况，提升公司财务风险控制的效果。
2.财务风险转移措施。
2.1科学整合业务布局。随着经济形势、市场状况及公司发展阶段的变化，XX房地产公司发展不均衡的问题开始显现。公司要升级产业配套设施，实施产业与业务整合重组，以市场为导向，升级核心业务，加快技术升级与产品结构调整，逐步剥离劳动密集、资源消耗、低水平规模扩张的模式。积极布局海外市场，尝试参与商业综合体运作，不断拓宽投资领域渠道，降低运营风险，加速资金回笼来降低财务风险。
2.2合理调整战略结构。XX房地产开发公司要根据国家宏观经济政策方向，基于对市场与行业状况、客户与竞争态势等全面地分析研究，优化完善产业链，调整战略架构，创造更有效率的组织机构，合理调配企业资源，引入先进管理理念，加强科学管理创新，促使企业管理科学化，投融资决策规范化，工作执行规范化，降低沟通协调成本，监测各业务与各部门业绩状况，提升企业管理效率与核心竞争力。
2.3积极推进资本运营。通过积极有效的资本运作，实现XX房地产开发公司的价值增值与效益增长。在房地产业潜在风险正在集聚的历史大背景下，XX房地产开发公司可以考虑逐步进行资本收缩，剥离一些竞争力不强、发展潜力不大、经营效益不高的非核心资产业务，提高运营效率，实现价值最大化。同时，提升资本运作能力，增强企业实力与抗风险能力。
3.财务风险减轻措施。
3.1优化财务风险预警系统与工作机制。XX房地产开发公司要充分利用信息化技术手段，优化企业管理信息系统，完善基于现金流量的财务风险预警信息系统，调整企业应对财务风险的组织机制，集成公司各个子公司与项目部的资金流、信息流、物流与工作流，建立基于现金流的财务风险预警机制，将公司业务流程与财务管理紧密有机地整合，及时、全面、准确、系统地获取、分析并利用信息，实现公司经营管理整个过程、各个环节、所有要素的可视且可控，为正确把握发展方向，科学做出经营决策，有效防范财务风险提供强力支撑。
3.2强化现金流的全局运筹与综合管控。XX房地产开发公司管理层从战略角度确保实现现金流管理目标，要高度重视现金流管理，建立现金流入流出管理制度，确保流动性的同时要保障现金流的安全性。加强现金集中管控，强化现金收支管控，编制现金预算，定期报告与反馈现金流状况，做好现金流的动态管控，确保工作流引起的现金变动能够及时反映出来；同时将现金流纳入业绩考核，促使各层级人员切实重视现金流管理与高效使用。
3.3完善公司成本管理体系。XX房地产开发公司要从实际情况出发，建立健全以提升企业效益为核心的现代化的公司成本管理体系。优化公司目标成本管理体系，并进行合理的分解，做好成本预算，改进生产经营流程，严控成本执行落实，深挖成本控制潜能。依据年度成本目标计划，推动滚动计划、弹性计划及应变计划，实现降本增效，开展成本分析与考核，逐步推行责任质量成本核算，规范生产经营行为，提升成本竞争力。
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作者简介：王汕（1972.03—）男。民族：汉。山西永济人。硕士研究生。现就职于陕西金泰恒业房地产有限公司，任财务总监，职称为会计师、注册资产评估师资格。研究方向：企业财务管理。