【摘 要】 最近，房地产市场发展势头激烈。随着关于房地产的开发招标施工等制度的不断健全，逐渐采用先进的管理理念，完善房地产开发的管理体系，提高房地产开发的水平，是房地产开发商有待于解决与研究的关键性问题。本文透彻的分析了当前市场房地产开发管理过程中经常出现的问题，同时就解决房地产开发管理过程中会发生的事提出实际的建议。
【关键词】 房地产项目；管理理念；开发问题；分析对策
曾经对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，优化了房地产开发商的资源配置，推进了房地产业，同时保障了自身的经济效益，成了新形势下房地产开发商的问题。面对这个问题，房地产开发商精确预测、根据市场的，根据现代化的房地产开发管理体系来管理房地产的开发项目，来提高他的综合竞争力。
一、房地产项目
房地产开发项目的系统工程是复杂的，其特点是面临风险多、投资金额大、开发周期长。通常划分为项目实施阶段、项目设计阶段以及项目策划阶段。房地产项目开发商事管理主体，也即整个建设项目从策划直到竣工验收交付使用阶段的整体组织者与实施者，对工程建设项目有责任与任务。本文主要探讨房地产工程管理之间的协调与平衡的衔接问题。
二、管理理念
项目管理的概念就是指某个团队或组织使用所有管理组织技术、方法以及知识为实现项目目标而对项目各项活动所进行的管理工作.项目管理通常有项目计划、启动、控制、执行以及结束这五个现实的管理过程有关。项目管理的基本特征有：
l）普遍性：我们当前的所有文化物质成果刚开始都是以项目为对象进行的，通常情况下是先有项目才进行日常运营.
2）目的性：项目管理一切活动都是为实现或超越项目利益相关者的要求与期望这一目标服务的.
3）独特性：项目管理既不同于通常的生产服务的运营管理，更不同于日常的行政管理，这种管理活动是完全不同的.
4）整体性：项目管理要求务必充分强调管理的整体性，对于项目各组成部分的和项目各阶段的综合的管理等等.
5）创新性：项目管理是对管理的创新，项目管理该省需要创新，没有统一的方法、模式。
房地产开发项目管理的房地产开发项目管理是指使用各种管理技术、方法以及知识为实现房地产开发项目目标而对项目各项活动所进行的管理工作。除具有通常的项目管理特性外，还具有风险性、长期性、复杂性等特点。房地产项目前期管理主要是指房地产项目的预先的决策分析、计划准备、以及规划设计阶段的项目管理，大体包括项目预先的现实规划设计、研究论证甚至是开工前的其它各项准备工作以及项目实施管理规划的编制等。于此期间，进行项目规划设计以及决策分析（也就是可行性研究论证）决定着整个项目开发建设全局控制的两个重要阶段的发展；项目实施管理的规划决定着项目开发实施阶段的成功进行。
三、开发问题
我国项目管理的发展基本主要包括两个阶段：80年代之前被叫作传统的项目管理阶段，80年代之后被叫作现代项目管理阶段。以往的的项目管理理念主要为实现项目管理的控制以及实施，对项目管理的整体规划的不足，浅谈项目风险的主动控制，忽视学习、忽视资源整合与协调、以及忽视沟通与服务，仅仅是较小的范围内进行的一种项目管理方法，具有运营管理等特点。
现代项目管理是最近发展起来的一个管理学科的新领域，是随着改革开放之后在我国发展起来的。这和以往的项目管理差异很大，现代项目管理的理念容入了预先的动态控制原理以及目标控制，为项目管理确立了清晰的方向以及目标，凸显项目预先所进行的过程协调，规划，可以有效整合资源组成合力，满足利益相关者的要求，避免冲突，提高了企业业绩。在现在信息化社会以及知识的经济之中，人们创造财富已经从以往重复进行的生产活动为核心，渐渐变成了以项目实施以及项目开发活动为核心的模式。项目管理正成为当今社会中重要的管理领域，同时现代项目管理也会成为我国投资项目建设管理的主要工具以及方法。于此，我国2003年开始在高等学校展开项目管理领域的工程硕士培养。
2004年12月，经国家发展、人事部以及改革委员会研究决定，对投资建设项目高层专业管理人员进行职业水平人证的制度。这些措施为我国培养以及造就具有现代化开发建设项目管理的理念，掌握项目现代方法管理、和技术的开发建设项目管理高层专业管理人才，大大提高项目决策和管理、水平、项目投资的效益。
我国的房地产开发项目管理在以往慢长的岁月里都是采用比较旧的项目管理模式，管理水平低。不能满足信息时代大型综合性房地产开发项目的管理需求。这让开发商务必转变以往项目管理的理念，采用现代项目管理的理念，创新项目管理方法与理念。也是现代项目管理的特点所具有的，现代房地产开发项当前受政策、资金、环境等各方面制约因素很复杂，不确定的因素也很多，投资的风险高。而房地产开发商又经常不重视前期这些不好的因素，盲目地开发，给项目开发后期的管理造成的消极的影响，管理的难度大，开发风险增加，决定了项目开发的投资效益。
四、分析对策
对房地产开发的企业而说，施工管理的模式可以用不同的形式，但是目的却是一样的：在适当的成本下，用最快的速度达到高质量的工程项目。为了实现这个理想，开发企业一定会在施工成本控制、进度控制以及质量控制上发挥重要的作用，就是根据施工招投标、资质验证以及工程款的有序发放、监理单位的督察、现场施工的检查（主要是现场的施工技术、材料质量、精确及安全、程序等）等等手段，开发商可以对工程项目建设的进度、质量与成本采取掌控的措施。再者，施工管理也有和供货商关系的融洽。
建筑工程的规划设计管理、开发管理与促进房地产开发经营中的工程管理以及施工管理之间的相互协调与包括以上的施工管理协调、规划的管理、开发的管理、这三个管理子集之间的联系，相互促进和合作是开发企业的关键。现实强调工程建设施工的可行性，比方说场地的大小、劳动成本、时间气候、施工的设备等方面的制约在设计中不可以考虑，可施工性研究即对有关的设计内容分析、讨论并加以改进。再者，开发商与施工单位的工程管理部门没有与设计单位沟通并得以协调，大多建筑规划设计以及竣工后不相同。所以，现实中设计的正确施工与研究的实施都应该有下面几个要素：作为投资者的房地产开发企业的支持，开发商要重视设计的研究与现实的研究，就是在规划设计开始、规划设计后与施工完成时召集相关专家、设计人员、本企业的组织者、协调人员与施工人员定期召开研究型会议。有效的讨论与交流、沟通，会专业化、系统化、集成化地实现工程项目。
在项目之处，项目决策的成本低，但这些决策却可以对项目的总成本影响很大，现实的研究对工程造价的决定从规划与设计阶段到施工阶段以及物业管理阶段递减，产生的效益也降低。工程的施工设计以及图纸应正万一提交要更改很难，所以施工单位与开发企业要提前参与到规划设计的现实的研究，而开发商更要准备好前期的项目决策。在项目开发中现代项目的管理方法、理念以及措施要并用，事前控制与目标控制方法要有机结合，分析总结其中的经验，创新管理，一定会提高项目管理的效率、质量、水平以及经济效益。加强房地产项目开发的研究工作。加强可研的财力、物力、人力以及时间的投入；建立并完善支持机构，整合决策资源，并利用“借脑”；来完善决策程序，提高决策效率与水平，来定位项目市场和定位产品系统化、科学化以及市场化。
五、总结
从以上分析归纳来看，项目的研究是项目前期工作的关键，也是关键时期，决定着项目的决策实施。前期的市场调查分析是项目开发的理论依据，现实的研究是项目的核心，但进行的项目规划设计才是工程建设之首，仅首中有“心”，才可以使项目工程建设、项目过程管理与设计有章可循。没有图纸就不能建设；有图常变，不可行。、项目实施管理规划、合同签订与招投标是项目实施的关键准备工作。因此，对上述房地产开发项目的前期管理工作的分析来看，从它们对项目管理工作的决定，对项目开发成本控制的影响以及作用，同时对投资方案的决策与分析，印证了房地产开发项目前期管理工作的必要性。也就是房地产开发项目前期管理工作的质量影响着项目开发。
参考文献：
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