摘要：随着我国社会主义市场经济的不断发展及深入，税收的地位和作用也变得非常重要。作为房地产企业，其本身的拥有开发周期长、环节复杂等特点。因此房地产企业的税收筹划对企业获取利润来讲作用重大。本文针对房地产企业进行深入解析，讲述企业所得税税务筹划的方案的制定，以提高房地产企业的税收利益。
关键词：房地产；企业所得税；税务筹划；运用分析
房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务的活动，其以营利为目的，自主经营，独立核算。相较于一般的生产企业来说，房地产企业是以房地产作为对象而开展的一种经济活动，是一种特殊的企业。因为房地产企业在开发的过程中有许多的环节，开发的周期跨度较大，财务核算也比较繁琐，资金的投入较大。所以房地产企业的企业所得税的税务筹划就应该以其自身经营的特点为依据，有针对性的、合理化的进行税务筹划，以达到节税、提高房地产企业税收利润的目的。
一、税收筹划的概述
税收筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关的法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延缴纳税收的一系列谋划活动。
税收筹划只是对某项应税经济行为的实现形式和过程在事先做一些安排。它的经济行为符合法律规定，是合法的。而偷税则是一项实际发生的应税行为的否定，是法律明文禁止的是违法的行为。两者有本质的区别。
税收筹划只能是在法律许可的范围内进行的，纳税人在进行税收筹划后取得部分税收利润。因为税收筹划是在纳税义务发生之前进行的，要考虑到全局，认真衡量筹划方法是否可行，不能因为筹划而影响企业正常运营。我国的税收政策变化较大，尤其是近年来税改的不断深入，税收政策也发生了重大变化，因此我们在制定和实施税收筹划时，并不能够肯定成功，我们要承担投入的风险、失败的风险。正是因为这些因素我们在制定税收筹划时要遵循合法性原则、成本效益原则、风险原则、筹划性原则。在遵守这些原则的前提下，我们结合国家的经济环境、国家政策及本企业的实际经营特点来设计最佳的税收筹划方案，使企业总体收益最大，风险发生概率最低，以实现税收筹划的目的。
二、税收筹划的步骤、基本方法及影响因素
（一）税收筹划的步骤
税收筹划的步骤非常简单，一是要熟悉与税收相关的法律法规、政策条例，必须了解到主管部门对“合法”的定义，确保依法纳税。二是要结合本企业的情况，在合理、合法的基础上减少企业的成本。虽然税收筹划的步骤非常简单明了，但是在实际工作中因为企业所涉及的方面非常广，要做到全面是非常困难的，这就要求企业财会人员要不断的提高自身的业务水平，以便做出最佳的税收筹划方案。
（二）影响税收筹划的因素
税收筹划受税制因素的影响，其一：纳税人身份的可转换性，不同的税种规定的纳税人也不尽相同，企业可以通过选择某种纳税人身份或者避免成为某种纳税人进行税收筹划，比如一般纳税人和小规模纳税人。其二：适用税率的差异性，在我国不同的税种的税率也不相同，而同一税税目可能税率不同，所以企业在税收筹划时要考虑到税种、税率的影响。其三：计税依据的可调整性，计税依据是计算应纳税所得额的标准，一般分为从价计税和从量计税。企业可以通过一定的方式来减少自己的计税金额、减轻纳税负担。其四：优惠政策的选择性，我国的税法有大量的优惠政策，企业可以根据自己的實际情况通过一定的努力，使企业能够享受到国家规定的优惠税收政策。
税收筹划受企业自身因素的影响。其一：企业追求利润最大化，随着经济的不断发展，企业的竞争越来越激烈。在一定条件下，当企业的收入增长及成本降低达到了极限后，企业的各种税收的减少就会使企业的利润增加。其二：企业获取货币时间价值的动力，企业通过延迟纳税就相当于从国家获得了一笔无息的资金，企业可以利用此笔资金来再获利。
（三）税收筹划的方法
利用纳税人身份的差异，企业可以通过选择小规模纳税人和一般纳税人，来合理的界定或转换纳税人身份。使企业的税收负担尽量的减少或降低到最小；利用税率的差异，企业可以通过经营的业务或应纳税所得额来尽量使用低税率；利用税目的差异，企业可以通过规范、合理、合法的操作，将不征税收入、免税收入及使用低税率收入从企业主营业务收入中分离出来，降低企业税负；利用纳税时间差异，通过延迟纳税获得货币的时间价值；利用税收的优惠政策，充分了解国家税收政策，利用国家的优惠政策实现降低税负。
三、房地产企业所得税税务筹划的财务运用
（一）房地产企业对收入的税务筹划
房地产企业的收入主要包括土地转让、房屋出售、配套设施的销售等等。其中以房屋出售所得为主。由于房地产企业一般都是通过预售的方式进行提前销售的，所以房地产企业的收入的确认就与一般企业不同。预收房款究竟应计入哪一期的收入，是会计人员进行成本核算工作中的重点及难点。不同的房地产企业收入的确定是有差异的，在具体工作中无法形成统一的标准。另一方面，影响房地产企业收入的是房屋出售时的定价，并不是定价越高越好的。以某房地产楼盘产品定价税收筹划为实例：
某房地产开发商于2010年10月取得一块土地，用于普通住房建筑，于2010年底建成。除营业税金及附加以外，可扣除项目总金额为4000万元（包括加计扣除的20%），预计2011年4月完成对外销售，整个楼盘预计对外销售总价5200万元，计算这家房地产开发商应缴纳的土地增值税、营业税及企业所得税，（其他小税种忽略）。计算如下：
应纳营业税金及附加=5200×5.5% =286（万元）
增值税额=（5200-4000-286）=914（万元）
增值率=（5200-4000-286）÷4000×100% =22.85%>20%
应纳土地增值税额=（5200-4000-286） ×30%=274.2（万元）
应纳企业所得税额=（5200-4000-286-274.2）×25%=159.95（万元）
税后获利额=（5200-4000-286-274.2-159.95）=479.85（万元）
进行税收筹划后，该房地产将整个楼盘对外销售价格调整为5100万元，其他情况相同，此时该开发商的纳税情况如下：
应纳营业税金及附加=5100×5.5% =280.5（万元）
增值税额=（5100-4000-280.5）=819.5 （万元）
增值率=（5100-4000-280.5）÷4280.5 ×100%=19.15%<20%免征土地增值税
应纳企业所得税额= （5100-4000-280.5）×33%=270.44（万元）
税后获利额=（5200-4000-280.5-270.44） =549.06（万元）
筹划后与筹划前的纳税情况对比可看出，虽然开发商的售价降低了100万元，但税后利润反而增加了69.21万元，这是充分利用了增值税税收优惠政策所带来的合法收益，因此在产品定价时要尤其注意税收临界点附近。
（二）房地產企业对成本的筹划
房地产企业的成本涉及的内容很复杂，各种期间费用、成本都需要进行筹划。物资采购是企业生产经营活动的起点，原材料、设备的采购都会因为渠道不同，纳税人承担的税收也不一样，房地产企业在采购时应从进项税能否抵扣、价格、质量、何时何种方式付款并要考虑到货币时间价值等等，选择企业采购成本最小的采购渠道。
房地产企业的期间费用的大小直接对企业应纳税所得额有影响，企业应当依法在纳税前进行税收筹划，使限额扣除项目在最大化的限额内扣除。
（三）房地产企业筹资税收筹划
由于房地产企业所使用的资金量较大，一般企业都会采用借贷的方式来进行融资。债务筹资的费用和利息可以在所得税前扣除；而权益筹资只能扣除费用；通常情况下企业更侧重于从金融机构贷款来筹资。按照税法规定取得银行借款的应缴纳印花税，而企业与企业之间的借款合同不需要贴花，因此借款利率相同的情况下向企业借款，更能达到节约纳税成本的目的。
四、结束语
房地产企业所得税的税务筹划是一件既节约成本又光明正大的事情，因其所涉内容广泛，这就要求我们的财务工作人员，要不断的提高自身的业务水平，同时为了提高企业的竞争力，更要对各种财务活动进行精细化安排充分合理的利用国家政策，行使纳税人的权利降低企业的税务负担增加，房地产企业的税收利益。
参考文献：
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[3]计金林.税收筹划[M].北京：中国人民大学出版社，2010.
（作者单位：北京亦展置业有限公司）