摘要：进入21世纪以来，我国房地产业又步入了一个发展迅速的新阶段，在国民经济中的地位越来越重要。自2000年2月以来，我国城镇住房制度改革已取得突破性进展，住宅建设保持快速增长势头，这对启动居民消费、促进经济增长起到推动作用，一时间“泡沫经济”、“过热说”再掀高潮。在这种背景下，正确认识我国房地产业的地位和作用，进而分析了我国房地产业的现状特点及存在的问题，并提出相应的措施，最后提出了未来的发展前景。
关键词：房地产业 现状 发展前景
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性和风险性的产物。对于我国这样一个长期处于住房难的大国来说，真确认识其现状和作用，制定相应的措施，对国家实现国民经济良性循环，提高人民生活水平具有重要意义。
1 我国房地产业的地位和作用
房地产业是进行房地产业投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。分为房地产投资开发和房地产服务业。它的地位和作用可以概括为：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发。避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于吸引外资，加速经济建设；有利于深化住房改革制度，调整消费结构，促进土地的集约化利用，减少土地占用；可以扩大就业，尤其是吸纳农村富余劳动力进城就业；是我国税收收入的重要来源。
2 房地产业的现状
2.1 房地产业的现状
2.1.1 增长强劲。包括居民作为消费和投资的购买。2011年1—7月全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%。1—7月全国商品房销售额为2.89亿元，同比增长26.1%。近几年，房地产开发投资增长也很快。
2.1.2 规模宏大。近年来我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经居世界前列。2012年1—12月房屋施工面积507959.40万平方米，同比增长25.3%，新开工面积190082.70万平方米，同比增长20.5%。
2.1.3 作用突出。我国的住宅和房地产业在加速城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大的作用。据建设部的有关专家计算，在近几年国内生产总值年增长7—8个百分点中，由于房地产业直接和间接拉动的为1—1.5个点。
2.2 我国房地产业的特点和存在的问题
2.2.1 资源的浪费和流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的流失。
2.2.2 商品房空置量增加。按照西方一些国家的标准，商品房空置率的计算，是以全部可用住房（包括已出租、出售的和未来出售）的总量作为分母，把代售、待租的住房作为分子，从而得到空置率。即，空置率=（待租、待售的住房面积/全部可用住房面积）×100%。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个标准。虽然建设部多次强制消化空置房，许多地区空置房也有下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升。
2.2.3 房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。长期以来，由于片面强调对土地的开发利用，缺乏对土地的正确认识，而又忽视了对城市土地的有效保护，缺少以尊重生态规律和土地自然发展规律为依据的土地利用规划。
2.2.4 房地产业资金风险较大。1997年—2005年我国房地产资金来源有：①国家预算内资金；②国内贷款（面向开发商的贷款）；③债券（企业债券）；④利用外资；⑤自筹资金；⑥其他资金来源。一方面，房地产开发商过度依赖于付款、个人抵押贷款等其他资金来源，一旦项目滞销，将来资金会有断链的巨大风险。另一方面，个人抵押贷款快速增长可能会带来违约风险。在这种市场情况下，部分开发商不愿独自承担风险，利用偷税漏税、资金欺诈等违法手段获取收益，严重损害了国家和消费者的权益。
2.2.5 房地产市场结构不合理。要是中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应严加限制。
2.2.6 房地产市场价格增长过快。当前房地产价格快速上涨时一个不争的事实，过度投资和市场的过度投机有可能引发泡沫经济的危机，必须清楚地认识到房地产泡沫一旦破裂将给社会带来严重后果。
2.2.7 市场竞争态势透明性弱、不规范。表面上看各房地产企业之间已经开始从资金、营销、人力、管理、技术、产品等方面进行创新和全面竞争，事实上是有形无实；竞争层面依然还是在资源、项目、关系等方面，这一点，并没有充分体现出市场经济本身的竞争态势。所以，市场秩序不良、急功近利、无视公共利益和消费者利益、无社会责任等现象普遍存在。
3 房地产业发展前景
3.1 我国房地产业的可持续性
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
3.1.1 合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
3.1.2 重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。
3.1.3 完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一级、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资金市场的联系。
3.1.4 加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对曾量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。第二，企业在观念、产品方面的创新。第三，是消费观念的创新。第四，要注意在市场服务领域的创新。第五，中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，唯一的出路是创新。
3.2 房地产行业依然是经济发展的重要推动力
“十一五”期间，中国经济将继续以较快的增速平稳发展，作为一个关联度很高的行业，房地产业在未来的相当长时间内对中国的经济依然有相当的拉动作用。此外，我国的城市化依然面临较大的压力，房地产业有其存在的必要性，也有相当的潜力，依然会保持平稳的增长。
3.3 房地产市场将日趋透明、规范
商品房市场的恶意炒作已经受到广泛的注意，未来还将受到进一步的规范，随着市场体系的规范与完善，房地产中介服务行业也会得到更好的发展，房地产行业将逐步由生产型为主向服务型为主转化，实现可持续发展。
3.4 房地产业的区域结构面临变化
目前，我国房地产业发展在区域间很不均衡，东部地区占据了绝大多数的市场份额。
3.5 房地产业的客户构成将出现明显变化
按照“十一五”规划要求，我国将合理调节收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶级。这个阶层的扩大，将有助于中国房地产行业改变过去非理性的成分。
3.6 房地产行业将进入全面竞争时代
综上所述，国家对房地产行业进行宏观调控和市场规范已是初见成效，其市场在日趋规范化的同时也会呈现更多成熟的特征，而这些特征也预示着房地产市场迎来新的开发时代。
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