【摘 要】在当前激烈的市场竞争中，企业只有向市场提供性价比更高的产品，才能在市场竞争中立足，才能谋取企业的长期发展。本文针对房地产前期工作的特点，从房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题入手，分析总结前期成本控制的重要性，从而得出房地产项目前期成本控制的相关建议。
【关键词】房地产项目；开发；前期成本控制；问题
一、当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说，虽然在前期阶段的成本费用较少，但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制，使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。
首先，问题体现在重视程度不足上，目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识，造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题，在决策中经常会出现各类问题和意外，产生了大量的资金浪费问题。
与此同时，在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言，其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败，如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。
此外，我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题，不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础，属于一项动态性较强且连续的工作，估算的结果虽然并不是最终的结果，但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值，如果估算的准确性较差的话，将会影响到整体的成本控制水平。
二、房地产开发项目前期成本控制的重要意义
近二十年来，我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度，其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言，仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作，没有真正认真开展相应的成本管理工作，这主要是受到了企业短期行为的影响。
但是如果从长远发展考虑的话，要想使企业能够得到更好的发展，延长企业生命周期，强化自身的竞争力，通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段，通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。
如果从盈利角度来考虑的话，在当前市场竞争日趋激烈的今天，企业的各项运营成本逐渐上涨，在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。因此，只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算，对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。
从风险角度出发的话，鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期，并且投入相对较大的项目，这使得前提的控制工作显得至关重要。
三、房地产开发项目前期成本控制的相关建议
1、做好投资决策阶段的成本控制工作
房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用，具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上，如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本，反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点，我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程，项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响，因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测，在可行性等方面加大研究力度，确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面，首先就是购地方面一定要慎重，对于购地成本应当进行理性控制；其次，还要对市场需求状况进行预见性分析，确保自身开发项目的准确定位；此外，还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析，便于发现自身在未来发展中的主要侧重点，进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段，在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高，如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设，进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
2、进行正确的成本估算
工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作，要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先，就要正确的确定成本估算对象。通常情况下，在此阶段分为两项任务，分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面，大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况，朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大，并且还有不同施工单位施工的单项工程，应当将该项目依照不同的施工单位予以划分，将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程，可以采取合并的形式，将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说，在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则，根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入，而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
3、规范前期的项目投资分析，有效控制投资风险
房地产投资决策过程的科学性，在一定程度上为决策成功奠定基础，而可行性研究为决策提供了参考依据。房地产开发项目的可行性研究，通常情况下，主要是从市场、技术、经济等方面对项目前景进行分析和预测，进而在一定程度上对项目进行整体评价，在技术上判断项目是否可行，以及经济方面是否合理，同时对多个方案进行优选。在项目投资决策之前，首先要对拟选择项目产品的市场定位，未来消费群体，预期的销售价格进行科学地预测；同时还要对项目所在地原材料价格，市政设施，地理和人文环境等等进行充分的调研。根据已经取得调研资料对项目的成本进行估算，评估项目的经济可行性。在确定项目可行的前提下，还要结合开发项目的实际情况，在满足使用功能的前提下，借助价值工程等相关理论，进行设计多方案比选，在满足技术先进条件下又兼具经济合理性。
房地产属于资金密集型行业，市场的任何波动和国家的宏观政策等都会在不同程度上对项目的投资收益产生影响，甚至造成企业资金链的断裂，进而瘫痪整个项目。通过投资决策阶段对开发项目的综合评估，明确各因素对项目产生的影响，根据房地产项目风险的类型和特点，帮助投资者提出相应的风控实施方案，进而在一定程度上有效地防范和控制投资风险。比如：
①土地竞拍价格的控制
房地产整个开发过程中，一旦获得土地，其开发成本就基本确定，在开发过程中，该成本一般不会太大的变化。因此，对土地成本进行控制的
关键是准确分析拿地成本，在土地招投标过程中，制定相应的竞标策略，进而在一定程度上确保以最小的代价和风险获取最大的收益。
②设计阶段的成本控制
对于工程项目来说，成本控制的关键主要集中在设计阶段。这一阶段对于工程造价、建设工期、工程质量等都有一定的决定性作用。
ⅰ推行设计监理。优化设计方案、加强造价控制工作，仅仅依靠设计合同的制约是不行的，还要通过设计监理协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案。
ⅱ加强设计出图前的审核。设计变更、现场签证的产生主要是由于施工图质量偏低造成的。加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动。同时加强审核工作也可以将设计方案的不足或缺陷及时改正。
结束语
宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇，但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大，就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业，建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运，更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此，我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制，促进整个行业的健康有序发展，为社会和国家提供更多的就业岗位，促进我国经济的整体发展。
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