摘要：随着我国社会经济的飞速增长，房地产事业发展也如火如茶，如何有效的规避房地产开发过程的风险，提升房地产开发的经济效益，是所有房地产开发商共同关注的话题，本文以房地产开发项目的风险预防、房地产开发监控的方法两个角度，阐述笔者观点。希望为房地产开发商，提供可以有效规避房地产开发风险的方案。
关键词：房地产开发;风险;全过程;预防;控制
一、我国房地产的发展现状以及风险分析
我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。
首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格;其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格十地的开发控制。
房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。
我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。
二、房地产项目开发风险特征以及风险类型
（一）房地产项目开发风险特征体现
房地产项目的开发过程中，风险的特征比较鲜明，其中风险的多样性特征方面，主要是项目开发涉及到诸多层面内容，如政府以及技术和经济等，所以风险的变化也比较迅速，有着比较复杂关系。再者，房地产项目开发的风险特征当中，损失性特征也是比较突出的，企业管理层的错误决定以及预防措施不完善，从而就会发生风险，造成严重经济损失。风险特征还体现在综合性，涉及到内外各种因素，是多种矛盾的综合反映。
（二）房地产项目开发风险类型
房地产项目开发风险的类型总体来说有内部风险和外部风险之分，从内部风险内容来看，主要有决策上的风险，由于决策机制没有完善化，信息没有完备，从而就造成决策失误的问题，最终造成风险。
还有经营管理风险内容，房地产的项目经营中，没有结合实际的需求进行制定相应管理机制，以及缺乏专业的经营管理人才，从而就比较容易出现风险。组织风险也是内部风险重要内容，这是组织机构没有科学设置，以及缺乏完善的组织管理体系造成的风险。最后在合作风险方面也是内部风险的重要组成，由于房地产项目比较复杂，涉及到的管理内容也比较多样，在合作方面出现了失误以及违约等现象，也会带来风险。
房地产项目开发风险类型中，外部风险涉及面也比较多，其中的政策风险是比较突出的外部风险内容，房地产项目的开发受到政策的因素影响比较明显，政策作为宏观调控的一个重要工具，对房地产项目的影响比较直接，一旦政策发生变化房地产企业没有关注政策变化就比较容易造成政策风险。而在经济风险方面也是比较突出的内容，有市场供求风险以及财务风险和地价风险等。
三、房地产开发项目的风险预防措施
（一）房地产项目风险全程管理
在房地产开发的全程，都存在着不同程度不同类型的影响因素。所以在对房地产项目进行风险管理时，一定要重视整个房地产开发的动态全程。首先，建立健全的房地产项目风险全程管理系统是非常有必要的，对于房地产开发的各个环节进行风险评估和风险预测。另外，对于常规发生风险的项目，也应进行重点观测，规避开发风险。对于房地产开发项目的全程管理而言，制定科学合理的风险解决预案，是非常重要的，它可以提高房地产开发人员，面对事故解决事故的能力。发生突发状况时，房地产开发人员也可根据预案内的解决方案，进行风险规避和降低风险所带来的损害。
房地产项目风險全程管理模式主要包括四个方面：①设立科学的风险管理机构，对房地产项目全程进行监控和管理;②制定详尽的房地产开发项目管理计划，并将高发风险因素列入重点监测环节。在此计划书内，必须要有效的运用方法论、经济学理论、当代人力资源管理理论等，对房地产开发项目进行风险评估和风险分类，提升房地产开发有效性;③房地产开发项目需要制定严格的责任制度。在房地产开发的全过程，必须要将所有工作落实到个人，明确所有项目负责人和相关人员的职责，完善各部门之间的配合和调度，确保风险发生时，解决风险的效率;④对于房地产开发项目，不同阶段其风险特征不同。所以，在对房地产项目进行全程管理时，一定要明确各个环节的重点监测点，抓住重点，并且有效的进行观测，才能更好的规避房地产开发项目的风险。
（二）房地产开发监控预警系统
房地产开发监测预警系统，是目前房地产开发风险管理過程中一个非常有效的检测模式。首先，它可以通过对于房地产开发项目的，数据分析和实时数据跟进，提前预报或预警风险，并且会智能性的提出解决方案。这种风险管理的办法，可以对房地产开发的全程进行智能化、全方位化的监测，结合风险程度和概率，发出不同预警信号，以便于房地产开发人员，对风险事故及时开展校正行动，降低风险对于房地产开发项目的损失。其次，对于房地产开发监控预警系统而言，非常重要的一个功能是，它可以根据开发的进度和当前开发的状态，提示开发项目是否偏离设定轨道，提高项目风险管理有效性。
房地产开发项目预警管理系统主要包括，预先性、实时性、警示性和系统性四个方面。预先性是指项目预警管理系统，可以先知性的预警将要发生的风险事故。让房地产开发人员可以提前进行准备和预防，补足房地产开发项目风险控制的空缺。实时性是指项目预警管理系统，可以实时，跟进房地产开发动态，以一种动态平衡的形式，对于房地产开发全程进行监控。以便于项目开发负责人，根据现实情况不断的调整开发项目的计划。预警性和系统性，均是项目预警管理系统中，智能化的产物。在预警系统中，警示性不但可以报警风险，还可以评估风险程度和对于项目影响的严重程度。而系统性更趋向于，计算机管理，确保预警系统的正常运行和正常运作。
（三）常规性风险控制措施
（1）风险转移措施实施。房地产项目开发风险管理措施中，风险转移措施是比较重要的，风险的项目开发活动不终止，把风险可能会带来的损失进行转嫁给他人承担以及降低自身经济损失，这是比较关键的风险管理举措。在房地产项目的开发风险转移措施的实施中，可通过工程担保以及保险的方式进行将风险转移，如保险的方式通过将风险转移给保险公司，在发生风险的时候保险公司能承担损失，这样就减少了风险带来的损失。
（2）风险回避措施实施。房地产项目开发当中进行风险管理的实施，在风险回避方法的应用上也是比较关键的。房地产项目的开发前期环节，预测到项目周边会有风险发生，或者是风险不同人为的改变，开发商就要对有着风险的项目放弃，这样就能将风险源断绝。风险回避的措施实施是比较消极的方法，对于房地产项目的开发放弃就会丢失收益的机会，所以在对这一风险管理措施的实施过程中，就要在前期充分考虑。
（3）损失风险管理控制。房地产项目的开发风险管理过程中，在对经济风险的管理环节要加强重视，房地产项目是投资型项目，通常规模比较大，资金需求量也比较大，所以对于开发商来说资金的筹资比较困难。在损失风险控制过程中，开放商要进行综合性的分析，从整体上提高管理能力水平，将成本控制工作按照要求做好，加强资金以及人员和进度等诸多层面的控制工作。建立完善的风险管理防范的制度，对房地产项目开发风险的判断以及评估工作按照要求进行执行，对于突发风险加强处理，只有从这些层面得到了加强，才能保障风险的有效控制。
四、结束语
综上所述，对于房地产开发项目而言，有效的风险控制和预防，可以大大减少风险事故，对于房地产开发项目经济效益的影响。想要更好的提升房地产开发项目的经济利益，必须要对房地产全过程进行有效的风险预防和控制。在此，笔者希望房地产开发项目管理人员，一定要重视房地产开发预警系统的运用，在确保房地产开发项目质量安全的前提下，提升房地产项目开发效率。
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