[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009—2234(2008)04—0158—01
在积极的财政政策和稳健的货币政策的影响下，受住房体制改革的刺激，全国的房地产开发投资持续保持旺盛的增长势头，尤其是小城镇的房地产开发更是方兴未艾，房地产业已成为推动经济增长和发展的重要力量，其现状及发展前景倍受各界关注。作为一个新兴产业，小城镇的房地产业涉及的领域较为广阔，影响其发展的因素也是多方面多层次的，同时开发中存在的问题也是多方面的。本文在这方面仅从开发中存在的一些问题做一些浅显的探讨，希望能为进一步开发好小城镇房地产提供一些有益的参考。
一、小城镇房地产开发中存在的问题
1.房地产开发的区位选择不合理。有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。据调查，这样的公路城镇一般要多占地20%左右，而单位面积提供的GDP仅相当于全国城市平均水平的33.3%，相当于200万人口以上大城市的3%。
2.房地产的建筑形态缺乏特色，开发档次不高。大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。据调查，全国小城镇建筑物的平均高度还不到两层，建筑容积率仅为1.2左右，浪费了大量的耕地。这种雷同的规划和建筑形态千篇一律，失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。
3.生态环境遭到破坏。一些房地产开发企业和城镇居民、乡镇企业乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，容易导致各种传染疾病的蔓延。
4.房地产隐形交易活跃，国有资产大量流失。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益，而作为土地所有者的国家却分文难得。
二、问题的成因分析
1.规模滞后和建设的盲目性。土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此。小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。
2.房地产开发投资能力不足。房地产投资不足来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。齐齐哈尔市2006年全社会固定资产投资额为125.92亿元，而同期房地产投资却仅为20.26亿元。总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。
3.相关配套改革滞后。(1)城镇行政管理体制不适应。(2)城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。(3)农村经济的整体实力不强。(4)土地使用制度改革滞后。
4.小城镇房地产企业素质不高。在小城镇从事房地产开发的建筑企业绝大多数是农村的建筑队，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。
5.小城镇房地产市场发育不完善。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，人为因素较多，市场信息不透明，加剧了房地产业的投机性。因而没有形成统一的市场体系和合理的价格标准。房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范。
三、加强小城镇房地产业发展的对策研究
1.以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展。 小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高。因而在加快小城镇建设，发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展。
2.编制科学的规划。 小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。
3.完善小城镇房地产开发的配套管理措施。 首先要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限。按照“政企分开、政事分开”的原则来定位政府的角色，扩大房地产企业的经营自主权。政府在规划、计划、城镇建设等方面只进行宏观调控，尽量减少繁琐的审批手续及其相关费用；其次要不断深化土地使用制度改革。房地产开发用地不能走分散化、粗放化开发的模式，而是应在控制用地总量的基础上，适度向居住小区集中。要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法；再次，完善社会保障制度，为农业人口向城镇的聚集提供必要的社会保障。
4.加强小城镇房地产业的宏观调控。 首先要加强房地产开发的管理。对于素质不高，没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格；对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，从投标企业中择优选择建设单位，加强对项目建设的监理，从房屋的规划设计到在施工过程中的技术水平都应加强管理。其次要规范小城镇房地产市场。使得房地产业的发展稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律的手段来规范房地产市场，为房地产业的发展创造一个公平的环境。