［摘 要］ 社区是社会的基础，建设和谐社区是构建和谐社会的基础性工程。中国共产党面对社会结构逐渐从单位制结构向社区制结构转化的客观趋势，从构建和谐社会的高度，提出了以城市社区为单位，在已有居民区党组织的基础上，加强社区物业管理党建联建工作。随着上海市社区物业管理党建联建工作的全面展开，社区物业管理党建联建工作中所存在的问题也日益显现。本文试图以徐汇区为案例来探讨社区物业管理党建联建工作面临的问题及解决对策。
［关键词］ 社区 物业管理 徐汇区 党建联建
徐汇区位于上海市中心城区西南部，全境东西相距7公里，南北相距13公里，总面积54.76平方公里。区境辖湖南、天平、斜土、枫林、徐家汇、田林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇。现有331个居民区，815个住宅小区，居民75万余户，人口300多万。徐汇区曾先后获得过上海市先进街道办事处、市双拥模范街道、全国城市体育先进社区等荣誉称号，共建成市级文明小区13个，区级文明小区7个，创建率达95%。目前徐汇区有物业管理企业431家，国有企业200家，其中已建党组织166家；集体企业23家，已建党组织10家；民营（合资）企业198家，已建党组织102家；其他性质的物业管理企业还有10家。徐汇区社区管理方式存在很大的差异，既有一些近期新建的高档型的物业管理型社区，也有一些经过大规模修整和重建的小区，同时也存在以售后公房为主的老式小区。由于小区管理方式上的差异以及各种相关因素的影响，造成近期徐汇区社区物业管理的诸多问题。由于物业管理企业众多，竞争趋势明显，同时，各物业管理企业资质水平参差不齐，维修不及时，服务不到位，收费不规范等物业管理顽疾时常存在；有的社区内房屋出租现象严重，外来人员高度聚集，居民构成复杂，社会治安较差；居民私自搭建乱盖现象普遍，社区内违章建筑多，公共设施破损严重；有的小区业主委员会不健全，组建困难，人员素质高低不同，运作不规范。这些问题的出现，客观上要求党的工作向行业延伸，向社会覆盖，不断提高人民的生活水平。社区物业管理是集社会性、公益性和服务性为特征的一个新兴服务行业，与广大市民的生活有着最直接、最密切和最广泛的联系。因此，根据现实需要，徐汇区进行了社区物业管理党建联建的试点工作。
一、加强社区物业管理党建联建工作的重要性和必要性
在上海市各地、各条战线上，有着众多的基层党组织，城市社区党组织是其重要的组成部分，担负着直接联系、组织、宣传、团结社区成员，把党的路线、方针、政策落实到社区基层的重要责任。搞好社区党建，这对密切党和群众的血肉联系，加强精神文明建设，保障社会稳定具有重大的意义。在经济转轨和社会转型时期，城市基层社区物业管理党建联建更显其必要性和重要性。
（一）加强社区物业管理党建联建是构建社会主义和谐社会，形成社会协同、民主参与的社区治理新格局的有效途径。
社区是城市管理的基础，是社会各种利益、需求、矛盾的汇聚点之一。构建和谐社会需要社区党组织正确反映和兼顾不同群体的利益，发挥人大代表、政协委员及社会各界人士的作用，充分尊重社区群众的意愿，让社区群众成为社区管理和社区服务事业的参与者、受益者。
（二）加强社区物业管理党建联建是建立社会主义市场经济体制的需要。
随着社会主义市场经济体制的建立，计划经济体制下的“单位人”正在逐步向市场经济体制下的“社会人”转变。就业形式和就业岗位多样化，人员流动的范围和速度加大，利益的多样化，经济来源多样化，休闲时间的增加，文化、娱乐、交际等需求的增多，使人们的“社会人”色彩愈加浓厚。这就要求我们党的工作特别是思想政治工作必须及时深人到社区，扩展到行业，以凝聚广大群众，巩固党的执政基础。
（三）加强社区物业管理党建联建是提高党的执政能力，增强社区党组织领导社区工作能力的关键。
随着市场经济体制改革的不断深入，出现了大量的新经济组织和新社会组织，原来由单位承担的社会职能逐步向社区转移，越来越多的社会性、群众性、公益性事务需要社区党组织动员各方力量落实。社区党组织作为党在社区全部工作和战斗力的基础，必须积极应对这些变化，调整组织设置，创新工作方法，不断扩大党建工作的覆盖面，向行业延伸。
二、社区物业管理党建联建的现实可能性
可能性是客观事物的一种发展趋势，在一定条件下有可能转化为现实，是潜在的现实。社区物业管理党建联建思想和工作是应当今社会发展的客观形势应运而生的。经济体制的改革，社会结构的调整，整个经济生活和社会生活发生了深刻而复杂的变化。这种社会转型对社区党组织提出了更高的要求，因此，加强社区物业管理党建联建工作势在必行。
社区物业管理作为社区管理和社区服务的重要力量，从事社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。在具体实践过程中，坚持“条块结合，以块为主”的原则，努力实现物业管理和社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，形成温馨和谐的家园氛围。近年来，根据上海市委关于加强区域性大党建工作，落实党的工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射的要求，徐汇区在凌云、虹梅、斜土三个社区进行了社区物业管理党建联建工作的试点，取得了宝贵的经验。在社区物业管理党建联建试点工作中，凌云街道本着“统一思想、统筹规划、区别对待、个别指导”的原则，专门制定了《关于凌云社区物业管理党建工作的实施方案》。凌云街道在该方案中还提出了“有组织、管起来、起作用、促管理”的十二字方针，计划通过资源整合、互动管理的方式，逐步形成物业管理企业党建工作与居民区党组织和业主委员会党员骨干联手互动的工作机制；虹梅街道整合了虹梅社区物业管理企业的党建资源，将已经成立的物业管理企业的党支部与新成立的物业管理企业的党支部组建成立了联合党支部。对于尚不具备条件成立党支部的物业管理企业，将表现优秀、符合条件的党员举荐进入居民委员会，其党组织关系也转入相应的居民区党支部；斜土街道借鉴了普陀区曹杨社区物业管理党建联建的试点经验，采取由居民区党组织牵头，物业管理企业、业主委员会参加的党建联席会议的方式，在以居民区党组织为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的组织管理框架下，实行“党建共建”模式。
经过社区物业管理党建联建工作试点，已经初显了大面积推广社区物业管理党建的现实可能性。通过社区物业管理党建联建工作，进一步加强和改进了基层党的建设，提升了物业管理服务技能和服务水平，化解了社区物业管理领域中存在的大量矛盾，充分调动了社区党员参与社区建设的积极性和主动性。在改革开放和市场经济深入发展的新阶段，在上海即将迈入跨越式发展的客观外在形势下，同时，我们党在新世纪新阶段不断加强党的执政能力建设，加强党的基层组织建设，使党的工作不断深入到新兴行业、部门、社区等。在此条件下，进行社区物业管理党建联建是主、客观条件使然，加上已取得的试点经验和成效，这就为大规模开展社区物业管理党建联建工作开辟了道路。
三、社区物业管理党建联建工作中存在的问题
徐汇区社区物业管理党建联建工作寻求的是以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的管理模式，在开展的过程中，我们遇到的问题和困难主要集中在物业管理企业和业主委员会两个主体上。
（一）对社区物业管理企业而言，存在的问题主要有：
1、建设单位与管理部门相脱节，给社区物业管理带来隐患。
目前，大部分物业管理企业是在房屋建成后才从开发商手中接管物业工作。由于在规划、设计和施工阶段较少考虑未来物业管理的方便性、有效性、安全性等问题，这给日后物业管理工作带来许多不便。有的小区在接管后，各项原始资料、图纸、档案残缺不全，致使物业售后维修与服务难以启动，甚至造成一些物业没人维修、保养等现象。实践证明，物业管理公司不参与物业建设，不熟悉物业的结构，就不能管理好物业［1］。
2、物业管理企业的经济成分复杂，造成管理困难。
由于物业管理企业既有原房管所改制而来的，又有近年来新成立的；从所有制性质来看，既有国有的、集体的，又有民营的、合资的、外资的；从管理的物业类别来看，既有普通的，又有中、高档的。物业管理企业类型多样化，经济成分复杂，下属机构分散，致使企业员工的行政隶属关系多元化，导致理顺企业党员的组织关系有一定的难度。尤其是许多物业管理企业员工中的党员比例偏低，甚至没有党员，而外资物业管理企业和部分物业管理企业的管理人员和小区经理中的党员很少，这给社区物业管理党建联建工作增加了很大的困难。
3、物业管理企业缺乏详细的服务和收费标准。
当前的物业服务标准不够量化、细化，是引发物业纠纷的重要原因。一方面，由于物业管理公司的制度建设滞后，制度不健全，管理不规范，尽管国家和上海市已经出台了住宅小区物业管理收费办法，但许多物业管理企业仍然我行我素，不按规定执行，擅自收费。另一方面，政府对物业管理服务收费的监管力度也有待加强。
4、物业管理企业员工不固定，给党建联建带来影响。
物业管理企业员工的流动性较大，特别是小区经理、保安经理等工作人员经常被公司在全市范围内调动，也有一些主动离职、辞职或跳槽的，这在一定程度上影响了以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”组织结构的稳固性，这对物业管理党建联建工作的可持续发展十分不利。
（二）对社区物业管理中的业主委员会而言，存在的问题主要有：
1、业主参与决策的积极性不高。
如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，没有积极性。正是这种态度导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏党员同志，因而没有广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。
2、业主委员会中的在职党员业主尚缺乏完善的管理机制。
根据现行管理体制，通常难以将他们的党组织关系转入所在小区的居民区党支部，使这部分党员容易游离在以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的组织结构之外，使业主委员会中的在职党员成了管理的薄弱环节。
3、业主大会成立和业主委员会换届选举过程中，业委会筹备组人选问题难以把握，容易引发矛盾，阻碍业主大会的成立；业委会日常运作过程中，部分业主委员会使用维修资金不够规范，引起业委会与业主之间的矛盾；续聘物业管理企业时，业主因利益驱动，导致相互之间产生矛盾甚至激烈冲突。
四、社区物业管理党建联建中问题的对策思考
加强和深化当前社区物业管理党建联建工作，必须贯彻党的十七大精神和“三个代表”重要思想，落实科学发展观，始终坚持以服务群众为重点，在探索中加强，在深化中发展，在实践中创新，努力构建社区党建工作的新格局。
（一）政府部门应努力促进社区物业管理企业的健康发展。
1、政府应将社区物业管理作为城市管理工作的重要内容来抓。作为城市管理的一部分，政府应加大对社区物业管理工作的重视和支持，借党建联建之东风，推进其工作的不断深入、规范和完善。同时，作为主管部门的房地局也应切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调。
2、政府应协助社区物业管理行业完善市场竞争机制，推行招投标制度。以招投标制度为切入点，用市场经济规则来规范和约束社区物业管理企业的行为。要引导社区物业管理走规模经营之路，降低经营成本，创名牌物业管理企业。
3、在社区物业管理行风建设方面，政府应加大检查力度，落实物业管理行风的整改。加强对物业管理企业的管理，规范物业管理行为，具体通过建立物业管理应急预案和重大事件报告制度，设置“物业服务便民联系牌”，加强维修资金的日常管理等。
（二）加强社区物业管理党建联建应理顺几个关系。
1、理顺社区居委会与业主大会、业主委员会的关系。业主委员会、业主大会应当接受居民委员会的指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。事实说明，搞好社区物业管理党建联建工作，理顺业主大会和居委会的关系至关重要，不能简单地将业主大会纳入居委会的领导。相反，如果推翻既有的经验，强行将业主大会纳入居委会的领导，就会破坏己经形成的比较稳定的居委会、业主大会、物业管理企业三者之间的关系，反而带来不稳定因素。［2］
2、理顺社区居委会与物业管理部门间的关系。物业管理公司是以盈利为目的的经营服务性企业，它在社区开展的经营管理工作是一种企业行为，不具有社会行政管理职能。而社区居委会在本辖区具有法定的服务、管理和指导职能，它代表居民对物业公司的工作给予支持、配合和监督，小区物业管理部门应该主动参与社区建设，在社区居委会的指导、监督下开展工作，两者的关系不能颠倒。
3、理顺房地办事处与居民区党组织、业委会的关系。居民区党组织作为社区最基层的党组织，承担着居民区社区物业管理党建联建工作的领导责任，负责所属居民区物业管理党建联建的各项具体工作。
（三）构建社区物业管理党建联建工作的新格局。
1、完善领导体制。在社区层面，要形成由社区党工委负总责，居民区党委抓具体落实，综合党委协调物业管理企业，行政党组协调房地部门的领导体制；在居民区层面，构建以居民区党组织为核心，物业管理企业、业委会和房地办事处共同参与、良性互动的“1+3”管理体制。
2、创新工作载体。针对社区物业管理出现的新情况新问题，着力摆脱困境，第一，创新监督载体。利用百灵鸟、啄木鸟等新型群众组织推进工作，积极组建行风评议员、监督员队伍；第二，创新活动载体。开展各种形式的结对共建，及时召开物业管理联席会议以及广泛开展义工活动；第三，创新宣传载体。由街道出资，将社区物业管理党建联建的指导思想、工作理念、运作规范、工作制度、组织网络等统一制成宣传版面，营造宣传氛围。
3、推进机制建设。要使社区物业管理党建联建工作规范长效发展，必须努力加强机制建设。第一，建立三方协调机制。通过召开居民区党组织、物业管理企业、业委会三方协调会议，共同解决社区管理中出现的问题，提高管理效率；第二，建立诚信评价机制。依托居民区党组织、居委会，加强对物业管理服务的日常监督，建立物业管理诚信评价长效机制，促进物业管理企业提高物业管理服务水平；第三，完善绩效考核机制。社区（街道）党工委和房地局党组要把社区物业管理党建联建工作情况，作为对居民区党建工作和房地办事处目标考核的重要内容。○
注 释：
①建设部房地产业司：中国物业管理实务［M］.青岛：青岛海洋大学出版社，1995.9.
②彭建军.基层民主政治建设中的业主组织与居民委员会［J］.武汉科技学院学报，2004，（8）.
责任编辑 刘金旭