摘 要：北京住宅价格问题一直受到全国的关注。尤其是2004年以后北京房价年均增速达到30%以上，2006-2007年甚至超过60%，过高的房价对北京经济的发展，社会的稳定都造成很大影响。通过对北京市房地产市场的研究，分析了房价上涨过快的原因，提出了稳定房价的对策。
关键词：北京；房地产价格；宏观调控
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）11-0090-02
1 北京市住宅市场概况
1.1 北京住宅市场发展现状
从1998年开始，我国取消了福利分房，房地产业进入了新一轮快速增长期。城市商品房住宅投资加大，平均年增长28.4%，2001～2005年，即“十五”期间，北京市房地产开发投资累计达到5974亿元，是“九五”时期的3倍。全市新建住宅33754.9万平方米，是“九五”时期的2倍。住宅产业总产值逐年增加为国民经济的增长和提高人民的生活水平做出了重要贡献，但已经出现过热现象。
1.2 北京住宅价格问题
从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而有小幅连续下降。2004年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由2004年的5053元/㎡涨到2007年的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，具体情况见表1。据国家发改委网站消息，国家发改委最新公布的信息显示，2008年6月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨9.2%，其中涨幅较大的城市中，北京位列其中，涨幅为14.3%，在售新房均价已达到18537元/m2，北京房地产市场已步入畸形发展期。
2 北京住房价格上涨过快的原因分析
与其他城市一样，北京市近几年房价水平较高，上涨速度过快。这有着普遍性的原因，但同时北京的房价水平高于其他城市，甚至成为了全国房价的领跑者却有着其特殊的原因。
2.1 北京住房成为居民投资或商家投机的手段
北京正在进行现代化和国际化建设，城市正处于迅速上升和蓬勃发展时期，在这一大的背景和环境下，土地自然升值，新建住房区位外移，住房供求关系持续趋紧，金融体系不完善，居民投资渠道少而不畅，银行利率降低，炒股风险过大，再加上某些人为操作因素，在一定时期内北京的房价上涨，成为经济发展的伴生现象。经济学家，甚至普通居民都作出北京房价要上涨的判断，因此导致部分居民采取多种方式投资房地产，如将银行存款转用于购买住房，购房成为变相的储蓄手段，充分利用国家的住房信贷，倾其全力购置住房，期待房屋的增值。购房带来的经济利益和投资效果已经在北京市居民中产生了连锁反应。与此同时，在对北京房地产市场和北京房价升降规律作出判断的基础上，商家瞄准了时机，抓住了商机，对房地产进行投机性的购买，形成了投机性的需求，对房地产市场和住房价格也产生了影响，不利于价格的稳定。
2.2 北京中低收入阶层居民住房缺乏制度保障
按照国外的经验，对城市中中低收入阶层居民的住房，需要通过一定的制度和政策建立相对独立的住房保障体系。这样不仅使中低收入阶层居民的住房得到切实的保障，而且有利于房地产正常的运行和房价的稳定。北京采取建设经济适用房来解决中低收入居民的住房问题，多年来，一是因为经济适用房建设和供应数量不足，二是由于管理问题突出，因此造成经济适用房没有达到预期的目的，对稳定和平抑地区房价没有起到应有的作用。自2004年以来，经济适用房短缺非常明显，2005年几乎没有经济适用房供给，使本来应由政府保障体系来解决住房问题的中低收入居民被迫通过市场来买房，导致供求关系的紧张，房源严重短缺，最终促使房价上涨。
2.3 分配不公、贫富差别
回顾我国房地产市场的历程和住房价格的变化，可以得出这样的结论：从城市和区域看，住房价格的上升从经济发展水平最高的城市，特别是大城市开始，而后渐次带动中小城市；从城市内部看，住房价格的上涨从富人（在我国首先是集团购买力）购买高档住宅开始，而后不断向普通居民和普通住宅延伸和扩展。北京不仅自身比其他城市拥有更多的富有阶层人口，而且外地的富人也向北京聚集，他们拥有超乎寻常的购买力，是导致房价不正常上涨的原动力。据北京房地产信息网提供的数字，2005年上半年外省市个人在北京购买普通住宅、高档项目总额达到220.88亿元人民币，其中外籍人士和山西富商成为高档房的购买主力。
2.4 北京持续的人口增长
北京是一个有着13亿人口的大国的首都，人口从全国各省，四面八方，包括国外向北京聚集，这就使北京的人口不断扩大，2006年底，北京总人口达到1581万人，其中84.33%为城镇人口，人口的增加，尤其是城镇人口的增加，包括在北京落户的新毕业的博士生、硕士生、大学生以及各种原因调入北京的干部和职工等，必然产生对住房的需求。
2.5 北京旧城改造和拆迁力度加大
北京是一个有着悠久历史的古城。在现代化的建设中必然要进行旧城改造和危旧房拆建。在城市的现代化建设和旧城改造过程中，必然会引起对新建住房的需求。不论是主动性需求还是被动性需求，这部分需求也是推动北京房价上涨的一个因素。
2.6 奥运会相关投资对北京房地产造成影响
北京成功申办2008年奥运会后，奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001年至2005年，北京房地产开发投资增速高出3到15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产投资迅猛增长的最重要因素。
3 稳定住宅价格的对策
3.1 扩大供应，活跃二手房市场
在整个房地产市场中，新房供应只是其中的一部分，而且随着住房总量的增加，这部分的比例应该是逐步缩小的，因此单是调整新建住房的供应结构是不能调整整个住房供应市场结构的，也不足以解决整个房地产市场中的价格问题。二手房不仅可以满足不同阶层的购房需要，而且可以起到平抑房价的作用，从而使住房结构更加合理，房地产市场更加健康有序。要放宽对二手房的交易和租赁政策的限制，简化手续，鼓励居民交易和出租二手房。要全面地衡量二手房买卖和租赁的得失和轻重。
3.2 及时有效地落实房地产调控政策和措施
北京具有土地稀少，人口众多，富有阶层人口相对比例较高，流动人口数量巨大，社会购买力强等特点，必然造成北京的住房供应需求关系比其他地区和城市更加紧张，住宅中的户型结构和面积结构、质量差异等与其他地区和城市不同，因此宏观调控必须从实际出发，采取更有效的措施，来促使供求关系的平衡。同时要引导居民的消费，进行理性的消费，通过合理的利益机制和管理办法，提高住宅的利用效率和住宅的商业周转，减少住宅的人为闲置，降低住宅的浪费。
3.3 制定和实施科学的城市规划、发展方针和政策
合理的住房价格是以合理的城市规模和科学的增长速度为前提的。对城市住宅价格的调控必须从根本上入手。要统筹考虑城市的规模、发展速度与城市住宅建设及住宅价格的关系，使之协调与和谐。同时，城市要对已经聚集一定居民的居住地加强基础设施和各项服务业的建设和发展，使全市人口得到合理的布局，减轻对城市中心区的人口压力和交通压力。
3.4 制定和执行正确的财政金融政策
正确的国家金融政策和信贷政策，不仅可以发挥金融对房地产业发展和市场运用的调控作用，防止房地产的泡沫形成和破坏，而且为一部分居民的部分购买力转向于其他的投资和消费创造了环境和政策，减轻了对住宅的购买压力。为了打击个别商家恶意炒房，抑制部分富有的人对住房价格的拉动作用，打破在分配和消费领域的不公平现象，政府必须采取更加有力的税收政策和其他的经济措施，促进住房价格的稳定。
3.5 通过多种途径满足居民的住房需求
针对北京流动人口多，发展住房租赁市场具有特别重要的意义。不仅可以满足部分居民的住房需求，而且可以使住房资源得到更加充分有效的利用，最大限度地发掘房源和节约社会资源。
4 结语
中央进行宏观调控，抑制房地产过热，目的是为了使经济更好更健康的发展，宏观调控成功不是以牺牲房地产业为代价，而是要使房地产市场更健康、更规范，更有利于解决收入和支付能力有巨大差异的公民的住房问题，更有利于北京的和谐、有序和高效发展，这是北京加强房地产宏观调控的根本出发点和立足点。北京市房地产投资已连续多年保持20%以上的增长速度，应该适当调控降温。
参考文献
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