人们都说，马连道市场大。马连道大，是指茶商多。但从另一方面来看却很小。马连道产品是重复的，同质产品多，标准化、规模化产品少。就某个具体的产品来说，规模其实很小。
马连道茶叶市场不仅是自然形成的，而且还是一个市场群，是一个体系、一个完整的系统。这里有国有企业投资建的，有茶商承建的，有茶商合伙、地方政府支持建立的，有自然形成的。马连道茶叶市场是全国茶叶市场的“浓缩景观”，马连道面临的问题实际上是全国茶叶批发市场面临的共同问题。
现状
一、马连道存在五大利益主体，五种不同类型的现货市场。
茶商承租原厂房建立市场。京马茶叶市场的建设者原来是马连道的一个福建茶商。该茶商来得早，发现很多茶商都为在马连道找门面房发愁，于是承租了原废厂房，经过改造建成一间一间的简易门面，对外出租。
茶商合伙承租建立市场。京鼎龙茶叶批发市场就是茶商合伙建立起来的，发展较晚，地理位置也不太理想。采取的是合伙制，由福建、湖南、安徽、湖北等省茶商联合出资，承租原废厂房建立而成。京鼎龙茶叶批发市场原是北京市商家所建，因为不懂茶，不会经营而失败了。最初，京鼎龙茶叶批发市场内部格局是封闭型的，不便于茶商独立对外开展业务。现在的承建单位懂得茶商心理，改变了原有门脸格局，每家门脸都独立对外。
房地产商投资建立市场。京闽茶城是一家由房地产公司投资建成的茶叶市场，建立时间较早。茶城内销售的商品以花茶、茶具等为主，条件较简单，茶商规模较小，茶商门脸是封闭式的，这样的格局不便于做大批发。
国有企业将原计划作其他用的场地改建为茶叶市场。马连道茶城是北京一商集团投资建立的，一共三层，是目前马连道最正规、规模最大的茶叶市场。马连道茶城新产品多，产区茶商多，各式茶叶、茶具样样俱全，管理比较规范，位置较理想。
临街的自由市场。临街自由市场的每个门市各有特色，零售兼批发，分布在马连道街面上。临街门市发展较早，地价高。随着马连道茶叶一条街的整体改造，这些门市将不复存在。
二、马连道是一个自然形成的综合性的茶业市场。
茶商从事的是茶叶交易，这是市场的主体。除此之外，围绕茶商经营活动展开的服务如运输、出租、广告、印刷、报纸、茶业电子商务等也非常活跃，为茶商生活提供的服务如吃、住、行等也很便利。在马连道，效益最好是这些服务行业，投资少，竞争少，又不赊欠，茶商越多生意越好。
三、马连道茶叶市场是一个以小农为主体的自由农贸市场。
茶商的主体是小农性质的茶农。据不完全统计，超过90%茶商是茶农，基本上是夫妻店、兄妹店，员工就是家庭成员，一般二三人，自产自销，家庭管理，售货员工资、经营成本等是不计的。
门面租赁，自由调节。茶农与房东签订房屋承租协议，有的是口头的。一个卖茶，一个收租，互不相干。先交房租后经营，不交房租就走人。
交易以小规模现货为特征，看样议价、现场交易。他们采取的是不同顾客不同报价。一般的情况是，他们对产品的品牌、后续服务及质量保障是没有任何承诺，当面议价，钱货两清，完全是自由市场调节。
农贸市场的社会管理方式。茶商一般都没有公司，也没有成本核算，在批发市场按市场要求统一办理个体执照，批发市场提供发票，统一上缴工商费及卫生管理费。
四、马连道茶叶市场从本质上看是房地产市场。
房地产业生意兴旺，房产价格不断攀升。住房、门面及周围新型的房地产项目的投资与开发越来越热。
马连道最大的投资项目是茶城建设，最赚钱的也是茶城，所以，马连道的茶城越建越多，门面越来越贵，马连道有如此丰富的市场类型就不足为怪了。
马连道门面的租金是不断变化的。门面出租一般是一年一签协议，一季度一收租金。茶商的利润的很大一部分是交了房租。
四、马连道茶商的基本类型有五种。
企业型。茶商自己有主打产品，有品牌，长年驻守经营，是正规注册的有限公司，总部设在马连道起窗口作用、展示形象。这类茶商从事的主要是批发业务，在北京市或其他地区有连锁茶庄，在其他地区有代理商。同时，这类茶商也向其他采购商采购。采取现货交易、代销、互销等形式。此类茶商内部主要成员是家庭成员，管理是企业化的。这部分茶商经济效益相对较好，客户较稳定。
茶农自产自销型。这是马连道市场的主体，占整个茶商的绝大多数，其基本特点是：（1）规模小。茶农一般是租一个独立门面或采取与别人合租的方式，另外找一二个人帮忙，以家人亲戚为主。（2）家庭化。在家亲人搞生产，在马连道建点搞批发。这种形式在马连道较普遍。（3）以销售自家茶叶为主，也进一些其他茶叶产品如一些保健茶、包装茶等，一为赚钱，二为争取客户。（4）以散茶现货交易为主。这类茶农大多实行钱货两清交易方式，代销很少，零售、批发来者不拒，完全议价，标价与最后成交价完全不一样，由于税收、门市租金、工商管理费等是固定的，工资不计成本，底价就是原料价。他们大多从拉客户出发考虑问题。这些茶商大多没有长远打算，没有品牌意识，所生产和销售茶叶大多与其他茶商类同。
企业办事处型。此类型茶商主要是包装企业，是有自已品牌想打开北京市场的企业。它们大都采取以下方式：（1）厂家派人；茶厂负责员工基本工资、门面租金等，依效益发奖。（2）与经销商合作。（3）在北京找代理商委托建立办事处。目前，在马连道建立企业办事处有很多风险。产品好销时，资金收回难；产品不好销时，工作人员没有积极性。由于销售规模小，这类企业在经营管理上存在一定难度。
临时经营型。主要有两种：一种是看或听别人做茶叶发了财，自己也做起茶叶生意来：在马连道租个门面，从其他茶商进一些茶叶，也并不知道好销不好销，没有长久打算。另一种是茶产区茶农生产茶叶后需要季节性的销售，一时又卖不出去，急于找市场，往往是临时在马连道找个地方。这种茶商一般效益都很差。
租赁后再合作经营型。这种茶商一种是部分转租。租赁的经营场地太大，由于多种原因，经济效益不足以支撑大门面，这类茶商转租部分场地，这样既转嫁经营风险，又保持了经营场地的承租权。还有一种茶商是，通过再转让来获取利润。
五、马连道茶商有五大特点。
产茶区茶农为主，全国各地都有茶商进驻。马连道茶商主要以福建、浙江、安徽、湖南、湖北、四川等省茶产区茶商为主。
以小茶商为主，正规大企业很少。绝大多数都是小茶商，大部分是个体茶农，正规企业很少。
长驻茶商为主，新茶商比例在加大。马连道几个大户大都是在1999年前进驻的，他们靠前期茶商少积累了资金、市场和客户。随着马连道市场的扩大，原有茶商经营不善等原因，一些新的茶商在加速进驻马连道。
管理方式基本上是家庭化。一个门面就代表一个家庭或家族，一家一户经营，至于现代管理手段他们一概不理会。用他们的话说，叫一手交钱，一手交货。对什么是办企业，什么品牌推广，什么产品创新，什么电子商务，似乎与他们不沾边。新的经营方式的推广在马连道有相当大难度。
企业负责人文化水平低，管理方式还是经验式的原始方式。据不完全统计，在茶商中，大部分只有小学文化水平。春季生产，全年卖茶，家人生产，家人卖茶，年复一年，日复一日。马连道缺人才，但大学生在马连道找不到工作。
问题
一、马连道采购中心区商业布局不合理。
从来往和停靠于马连道的车辆以及商铺的仓库情况看，此地的批发功能并不强大，而是以零售为主。如果所观察到的是真实的情况，那么，作为一个以零售为主的商业区，马连道缺少相应的配套服务，比如餐饮、休闲、娱乐设施少，只有在百安居三楼上有一块儿童游乐的区域很受欢迎，其它的乏善可陈。整条街除了茶叶外，可供选择的商品品种少，难以聚集人气和商气。而以目前的经营方式和销售人员的素质，原本蕴含着很高文化价值的中国茶却变成了低档商品。