民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议
摘要：我国《物权法》不动产物权变动模式采取以登记生效模式为原则，登记对抗模式为例外，同时还存在少部分因法律文书、征收、继承等未经登记即发生物权变动的情形。文章通过分析登记对抗模式对我国物债两分体系、公示公信原则的冲击，以及对不动产物权变动善意取得制度适用价值的影响，同时通过具体列举其对地役权和土地承包经营权等用益物权变动的产生的影响，对民法分则关于不动产物权变动模式提出“一元主义”模式的立法建议。
关键词：登记生效模式；登记对抗模式； 无须登记；一元主义
一、我国不动产物权变动模式
不动产物权变动模式，对不动产交易安全和市场经济的稳定健康发展产生重要的影响。关于我国不动产物权变动的模式，通说认为我国《物权法》采取的是登记生效和登记对抗的二元化变动模式，但实际上我国物权法还规定了基于法律文书、征收、继承等导致的无须登记模式，即除了“登记生效”和“登记对抗”，还存在既非登记生效又非登记对抗的无须登记的不动产物权变动模式。
（一）登记生效模式
登记生效模式，又称实质主义登记模式，指“不动产物权依法律行为的各种变动，即不动产的设立、转移、变更和终止等行为，非经登记不得生效的立法模式。”这种模式是由德国民法创设的，瑞士和我国台湾地区民法均采用此模式。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此外，《物权法》第十四条（不动产物权登记生效的时间）、第一百三十九条（建设用地使用权的登记）、第一百四十五条（建设用地使用权变更登记）、第一百五十条建设用地使用权注销登记）以及第一百八十七条（不动产抵押），都表明我国关于不动产物权变动登记，是以登记生效模式为原则，但也存在着例外。
（二）登记对抗模式
所謂登记对抗模式，又称形式主义登记模式，“指的是登记对不动产物权变动只具有确认或证明的作用，而没有决定其能否生效的作用的立法模式。”此种模式是由法国创设，日本民法典也采用此种不动产物权变动模式。我国《物权法》第一百二十七条（土地承包经营权的设立与登记）、第一百二十九条（土地承包经营权互换、转让登记）、第一百五十八条关于地役权登记规定未经登记，不得对抗第三人，即登记对抗模式。
（三）无须登记模式
无须登记模式是指部分物权无须登记便发生物权变动的效力。 我国《物权法》规定基于法律文书、征收导致的物权变动，继承、受遗赠取得物权，以及基于合法的事实行为导致的物权变动均无须登记即可发生不动产物权变动。
二、当前不动产物权变动模式冲击我国《物权法》严谨性
（一）对物权债权两分体系造成冲击
如前所述，我国不动产物权变动模式以登记生效模式为原则，登记对抗模式作为例外。关于地役权、土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权的变动，采取的是登记对抗模式。但从用益物权的性质上来看，其属于物权，具有支配性和对世性，这是区别于其他权利的的重要属性。有学者认为，这部分用益物权变动采取登记对抗模式是因为其一般不涉及第三人利益，只发生在权利人之间，且这类物权大多发生在“熟人社会”，物权的权属关系较为明确，一般不易发生纠纷，故不登记不影响权利的归属。笔者认为，地役权、土地承包经营权变动在登记对抗模式下，没有体现用益物权具有的对世性和支配性的物权特征，更不能体现出对其的物权特殊保护，与债权保护无异。因此，不动产物权变动的登记对抗模式严重冲击了我国现行物债二分的民法体系。
（二）对物权法公示公信原则造成冲击
物权公示公信原则是指物权的产生、变更、消灭，必须以一定的外部知查的方式表现出来，如果当事人基于信赖这种公示，而为一定的行为，那么即使登记的物权权属状态与实际的物权权属状态不符合，也不影响物权变动的效力。在登记对抗模式下，不动产物权变动的登记状态很有可能与物权的真实状态不相符合，那么这是否是对我国公示公信原则的否定？这样一来，登记对抗模式对公示公信原则的冲击就显得十分明显，有学者甚至认为登记对抗模式的存在是对我国不承认登记公信力的现实理由。
（三）对不动产善意取得制度的适用价值产生冲击
我国现行不动产物权变动模式中的登记对抗模式，对我国物权变动中适用善意取得制度的适用价值产生严重冲击。我国地役权、土地承包经营权、宅基地使用权的变动采取的是登记对抗模式，这就意味此种物权变动不用强制登记，便能发生不动产物权变动的效力。在物权登记对抗模式下，登记簿上记载的物权状态不一定是物权的真实状态，也不能持续的反映物权变动情况，更不能保障不动产变动交易的安全。
我国《物权法》规定不动产物权变动可以适用善意取得制度，但如果基于登记对抗模式，而适用不动产善意取得制度，是违背我国不动产善意取得制度的理论基础的。善意取得制度是公示公信原则中善意保护作用的具体化，是第三人基于信赖我国的登记制度而为法律行为，受法律强制保护。在登记对抗模式下，第三人明知登记簿记载的物权状态可能不是物权真实状态，而作出法律行为，法律还给予其强制保护，这是有违我国善意取得制度理论基础和立法初衷的，同时也可能给恶意转让人提供可乘之机，破环我国不动产交易市场的稳定。
三、我国当前不动产物权变动模式对具体物权的影响分析
前文已论述了我国当前的不动产物权变动模式对现行我国民法体系中的物债二分体系和公示公信原则产生的冲击，及对不动产物权变动的善意取得制度的理论体系造成冲击。在当前新形势下，不动产登记对抗模式不仅与现存理论有冲突，在农村土地承包经营权、地役权、宅基地使用权的变动中也带来了现实的冲突和问题。
（一）登记对抗模式下农村土地承包经营权的流转保护不足
土地承包经营权是在我国经济体制改革中产生的，是指土地承包经营人依法对其承包经营的农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有的占有、使用、收益的权利有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。我国《物权法》规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记的土地承包经营权不得对抗善意第三人。由此可见，我国土地承包经营权的变动采取的是登记对抗模式。学者认为我国采取登记对抗模式主要是因为：1.集体经济组织成员承包的一般是本集体组织的土地，本村村民对承包地的情况一般都比较了解，承包权的变动基本也发生在本集体经济组织成员中，变动情况都为村民了解，故无须进行登记，便发生效力；2.进行变更登记一般需要手续麻烦，需要一定费用，从减轻农民的负担考虑，实行登记自由。