［摘 要］随着政策环境、需求环境、竞争环境的急剧变化,中国房地产开发市场的竞争格局正在发生明显变化。目前房地产开发市场面临严峻的形势,同时房地产开发市场存在较多的弊病,我国房地产消费市场健康发展应采取积极对策。
［关键词］房地产;次贷危机；品牌意识；土地供应机制
［中图分类号］F272 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2009）05-0016-03
1998年住房制度改革后,在经济快速发展的过程中,房地产业发展步伐开始加快,对整个经济增长的贡献不断提高,越来越成为国民经济的重要支柱产业。2003年中国房地产开发投资突破 1万亿元,房地产业及建筑业增加值占GDP的比重接近9%,直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6~1.2个百分点,对扩大就业也发挥了积极作用。从国际经验看,人均GDP突破1000~3000美元的阶段,是经济快速发展的阶段,也是房地产发展的黄金时期。从全国近几年的房地产市场发展状况与业界动态不难看出,“泡沫”与“过热”不但存在而且在有些地方非常严重,也是国内外经济学界与房地产业界争论最为激烈的焦点。2006年在房地产投资热度继续上升,房价节节攀高之后,从2007年和2008年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,开始步入“拐点”。
1 我国房地产消费市场存在问题分析
1.1 房价过高,涨速过快
从2004年年初,我国的房地产业进入一个新的周期,伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大,使得我国住房方面的需求极大被释放,进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。其中2004—2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房价的涨幅也是过大过快,2004—2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅,2007年,北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%,其他不少城市也出现了大幅上涨情况,这样的上涨速度显然难以持续。因而,我国的房价已普遍偏高,超出了居民的可承受能力,集聚了一定的泡沫成分,有其调整的内在动力和必然性。
1.2 对房地产消费市场的专项调控政策和宏观紧缩政策
2006—2007年,房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加,而这又进一步造成了房价的暴涨,土地价格也出现了飞涨现象。为此,2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中,以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血,投资、投机需求遭到重大打击,不少资金离场,需求开始萎缩。
另外,我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀,同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响,我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀,从2007年1月至2008年6月,存款准备金率提高了8.5个百分点,总计冻结存款44650亿元。并多次提高利率,使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加,同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。
1.3 美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期
自2007年5、6月份开始,美国爆发次贷危机。此后,次贷危机向全球蔓延,引起了很多国家房价的下跌、全球金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国,增加了我国经济所面临的外部压力，加大了我国的金融风险,也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：
一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏,会危及我国改革开放的成果和社会稳定,因而有必要采取紧缩措施,加大挤压我国房市泡沫,使我国房市能持续、健康、稳定地发展。为此,我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来,并采取了多项紧缩政策来调控房市。
二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警,使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的,为降低风险,银行采取了多项针对房地产的措施。
三是改变了投机者的预期。次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌,当房市集聚的泡沫很大的时候,总有一天会破灭,而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤,也会给投机者带来灭顶之灾。投机者们开始意识到我国目前房市的巨大风险,开始加速抛售手中持有的商品房和加快对银行的还款。
1.4 供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,据建设部门统计,2006年年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港特区政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。
1.5 房地产开发立法与执法存在的不足
一是立法上的不完善。国家已经制定了一系列的关于房地产开发方面的政策和法律,但是从总体上看,立法还不够完善,立法体系也不完善,一些方面甚至长期存在着无法可依的情况。其主要表现为：已经出台的房地产开发方面的法律、法规、规章、条例数量较少,大量的规范性文件只是地方性法规和部门规章,而且规定的法律条文比较简单,这种状况远远不能适应当前房地产开发市场的发展和需求；房地产开发方面的立法速度较慢,立法不规范,缺乏系统性、严密性和科学性,缺乏通盘考虑,相关法律原则性强,欠缺可直接操作的规范；法律一旦制定出来就具有一定的稳定性,不能频繁变动,更不能朝令夕改,否则就会失去其权威性和确定性。但是正是因为这一点又使它具有对千变万化的现实社会生活的不适应性和滞后性。
二是执法上的不到位。在执法方面,由于一些政府机构监管不力,有些地方存在着有法不依、执法不严、以行政干预代替法律、以权代法和以言代法等现象。房地产开发法律体系存在的不健全、规范性不足的问题,留下了许多执法空间和矛盾,加上经济利益的驱动,导致房地产开发的某些环节出现了暗箱操作的现象。他们大钻改革政策不配套的空子,搞行贿受贿,贪得无厌地把国家和集体的资产、人民的利益划为私有。
2 我国房地产消费市场健康发展应采取的对策
2.1 加快开发企业整合的进程
随着市场竞争的加剧以及市场规则和竞争环境的不断完善,房地产开发企业规模化、集团化势在必行。目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已经显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。今后,中国房地产开发将进入集约化发展的高级阶段,行业资源逐步整合,企业间相互牵制、互相排斥的无序竞争局面将逐渐改变,房地产各方面的专业合作将越来越深入,行业集中度也将逐步提高。房地产开发企业的整合可以通过资产重组,让一部分有实力的企业借助资本市场,通过资本运作,以控股的形式,形成紧密的或松散的企业集团,例如通过横向联合增强企业的资金实力或是通过垂直联合延伸企业的产业链；也可以鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩大带来的自身成本的降低,共享技术、管理经验、市场信息、商誉等资源,提升市场竞争能力和抗风险能力。
2.2 拓宽开发企业的融资渠道
资金是房地产开发的首要因素,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,是开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。目前,房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道,例如可以通过企业债券、重组上市、信托基金、股权投资、房地产基金等形式来进行融资。其中企业债券具有发行程序简捷、融资期限长、利率比银行贷款低许多等优势。随着融资渠道多元化的发展趋势,信托等融资方式也走向了房地产业,以其方式灵活等优势获得了迅速发展。房地产信托是信托工具在房地产业的重要应用,是具有创新性的金融工具之一,拓宽了房地产开发企业的融资渠道。对于房地产开发企业而言,房地产基金提供了新的融资渠道,目前多家房地产投资基金正在筹备当中。房地产开发企业也可以吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来进行融资。保险涉足房地产业,这也是一条新的非常重要的融资渠道。
2.3 提高开发企业的品牌意识和诚信意识
品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。房地产开发市场已经由卖方市场逐步转化为买方市场,消费者在市场中占有绝对主动的地位,商品房的综合品质越来越受到重视,并且当今国内外的市场竞争,已经从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。名牌商品占有并瓜分市场,已成为市场发展的一个明显趋势。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且其销售价格也比一般同类产品要高出许多。随着市场竞争的日趋激烈,创名牌、建精品已成为房地产开发企业赢得未来市场的关键。2.4 完善开发土地供应机制
土地供应是房地产开发市场的源头。土地资源的极端重要性、稀缺性和位置固定性以及所有权的垄断性,决定了它不能像普通商品那样由市场需求决定供给,而应由供给来引导市场需求。土地的获取方式、成交价格、总量的增减、分布以及使用用途结构的变化都将对房地产开发市场产生重大的影响。因此,中国可以通过完善开发土地供应机制来规范房地产开发市场。
2.5 推进房地产开发的法制建设
法律是市场经济条件下的一个重要调控手段,它在规范房地产开发市场中发挥着不可替代的作用,规范房地产开发市场,除了要依靠房地产开发商诚信品牌和商业道德保证外还需要法律的规范。
2.5.1 填补立法空白
现行有关房地产开发市场的政策法规应进行一次彻底的清理和修订,使其更加符合形势的需要,从而为房地产开发市场的运行创造良好的法律环境。完善房地产开发市场的法律体系,首先要针对目前房地产开发市场法律、法规不健全的问题,进行相应的立法或制定相应的法规,及时填补 “立法真空”,从而为房地产开发市场的运行提供确切的法律保证。
2.5.2 加大执法力度
加大执法力度可以通过三个方面来进行。第一,培养一批高素质的执法队伍。有组织、有计划、有步骤地进行各种形式的执法培训,可以增强房地产开发市场管理系统干部职工的依法行政意识,提高整体执法水平,加强房地产开发市场管理执法队伍的建设。第二,健全房地产开发市场执法的监督机制。房地产开发市场执法的监督机制可以通过对各地规范房地产开发市场运行的执法情况进行督察,有效地强化执法的力度。严格执法,避免选择性执法,落实行政过错责任追究制度。第三,加大典型案例的处理和曝光力度,震慑各种违法违规行为,敦促房地产开发市场的各个主体守法经营,切实保护合法经营者的合法权益。针对违法处理力度不够的现实情况，可以修改法律、法规的处罚条款,提高开发商的违约成本,使其违规行为得不偿失。
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［收稿日期］2009-1-6
［作者简介］韩朝胜(1971—),男,河南濮阳人,济源职业技术学院经济管理系副教授,经济学博士,研究方向：消费经济。