【 摘 要 】 通过介绍GIS的概念及房地产管理的空间特征，分析了GIS在房地产管理中的优势及可行性，指出了在房产管理数据库的基础上实现房地产数字化管理的实现途径。
【 关键词 】 GIS ； 房地产； 管理 【 中文分类号 】 TP399
1 GIS的基本概念及应用
地理信息系统（Geographic Information System， GIS）是一种采集、存储、管理、分析、显示与应用地理信息的计算机系统，是分析和处理地理数据的通用技术，是一项以计算机为基础的管理和研究空间数据的新兴技术系统。
1.1 GIS的特征
GIS是一种特殊的信息系统，与其它一般的信息系统相比 ，GIS具有空间特性。在地理信息技术中，地理信息系统（GIS）、全球定位系统（GPS）及遥感（RS）技术是地基础和基本的三大技术核心。GIS在分析和处理问题中都使用空间数据和属性数据，并通过数据库管理系统将两者联系在一起共同管理、分析和应用，从而提供了一种基于地理对象的新思维方法，能够进行有关空间数据的操作，如空间查询、检索、网络拓扑分析。
1.2 GIS的应用范围
GIS强调空间分析，通过空间分析模型来分析空间数据，目前已成功地应用到了包括资源管理、自动制图、设施管理、城市和区域的规划、人口和商业管理、交通运输、石油和天然气、教育、军事等九大类别的一百多个领域。
近年来，随着我国经济建设的迅速发展，加速了地理信息系统应用的进程 ，在区域及城市规划管理、交通运输管理、测绘、环保、农业、制图、土地资源管理等领域发挥了重要的作用，取得了良好的经济资兴和社会资兴，成为一个跨学科 、多方向的研究领域。
1.3 GIS的优势
1.3.1直观、便捷地集成各种属性数据
由于地物的空间位置具有客观性，而地物本身又有纷繁复杂的特性，除了具有自然特性以外，还具有社会特性。描述这些特性的属性数据非常丰富，但都可以通过具有同一坐标参考的空间位置进行统一组织。GIS为各种数据的集成提供了统一的框架，在此基础上可以直观表达地物及其空间关系。
1.3.2 高效管理信息资源
GIS是一个具有结构和功能的系统，能获取和输入空间数据，并进行空间数据的处理和分析，并将结果按一定的方式输出。通过这种方式，各个行业的信息资源都可以按各自的要求进行处理，从而提高了信息资源的管理和利用效率。如地籍信息系统，林业资源管理系统、自来水设施管理系统、矿业资源管理信息系统、地下水资源管理信息系统等等。
1.3.3提供辅助决策
采用GIS的重要目的是辅助解决空间问题，其核心功能是空间，通过空间分析为各类用户提供管理和商业上的辅助决策。如疾病、林火等突发事件的监测与预警、设施故障处理、基站选址、企业选址、客户分布管理、房地产管理等。
1.3.4 制作地图
GIS是在计算机辅助制图基础上发展起来的一门技术，是地图制作的重要工具。采用GIS可以制作符号，对数据进行各种渲染，高效、高性能、高度自动化是GIS制图的重要特点。
1.3.5 提供与获得空间位置相关的服务
人应用GIS对地球表层人文经济和自然资源及环境等多种信息进行管理和分析，以掌握城乡和区域的自然环境和经济地理要素的空间分布、空间结构、空间联系和空间过程的演变，使它成为国家宏观决策和区域多目标开发的依据，从而为区域经济发展服务。
2 房地产管理的特征分析
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括土地的开发利用和经营、房屋的开发与建设、买卖租赁、维修、综合服务以及以房地产为依托进行的各种经营管理活动。为保障实现房地产的社会属性（特别是财产属性），依照国家制订的政策、法律、法规等规定，对房地产的产生、流通、使用及其灭失所进行的管理，称之为房地产权属管理。
把GIS技术引入房地产管理当中，可使得房地产信息所具有空间信息的特性得到充分的体现。利用这个特性，可以将房地产管理的基本单元、户、室作为一个通用的地理空间表达单元，利用先进的面向对象的数据库、数据仓库、GIS技术，将土地、楼盘、房屋等资源数据存储在统一的数据库中，形成资源数据库，使其能够与其它业务系统实现数据共享，提高数据的利用率和一致性实现房产空间信息的一体化管理。通过这种应用，不公可以通过图形来惟一定位和标识房屋，而且可以实现基于图形的查询、分析和预测功能。
3 基于GIS技术进行房地产管理的实现途径
3.1 基于GIS进行房地产管理的关键是建立统一的数据分类与编码标准
有关房屋的各种数据是房地产地理信息系统的一个重要组成部分，而房屋数据是在不同的部门分步产生和获取的，建立房产测绘与房地产管理之间相互协调的关系，统一的数据分类编码标准和规范的数据流动在建立房地产地理信息系统中尤为重要。房地产管理对数据的需求是建立房地产地理信息系统数据分类与编码标准的基础。我们应该针对该需求，结合大型数据库技术及房产测绘的专业特点，建立房地产信息系统数据分类与编码标准。
3.2 基于GIS进行房地产管理的核心是建立房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的链接
数字房产图能生动地再现房产管理的对象——房屋的空间地理属性和自然属性，但还不能满足 房地产管理的需要，因为每幢房屋在二维的数字图里表示为一个闭合的几何图形，并通过房屋要素关联一条房屋的自然属性信息，必须基于GIS技术和大型数据库技术，建立唯一的地理编码，在房地产管理数据库中，对每一个房屋产权人增加输入该房屋的地理编码，形成一多的关联，这就可以实现从图到档、从档到图的交叉访问，从而完成房屋的空间属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的链接。
4 基于GIS进行房地产管理的基础是房产地理信息数据库的建立
当GIS应用于房产管理之中，形成房地产GIS，必然要融合现代测绘技术，同时结合CAD技术、大型数据库技术、MIS技术、多媒体技术、计算机网络技术等，建立一个基于GIS的房地产管理信息系统。快速有效地建立房地产地理信息数据库，是先进的房地产地理信息系统运行的基础。
要采用GIS与MIS关联方法建立房地产地理信息数据库，充分利用现有房地产管理系统（MIS）的属性信息，结合房地产测绘，建立房地产地理信息数据库，进而实现房地产管理数据库的属性信息与房地产测绘空间信息的有效链接。
在多年的房地产管理工作中，房产管理数据库已经建立，并在不断补充要。将房地产管理数据库的属性信息数据与房地产测绘的空间信息数据关联起来，建立房地产地理信息数据库，不但解决了房地产测绘中房地产属性信息采集的困难，避免房地产调查中的重复工作，有效地缩短测绘时间和降低工作强度，提高工作效率，加快房地产地理信息数据库的建立，而且有利于将来房地产图变更测量与房地产信息管理（MIS）相结合，达到空间数据与属性核心 地产地理信息数据 库，实现房地产动态管理。
5 结束语
房地产GIS是数字城市的一个基本组成部分，可实现房地产产权管理信息的资源共享，为政府调控房地产业发展的宏观预测、决策提供可靠详实的数据。使房地产产权管理部门真正实现以“图”管房，避免重复确权、重复发证、重复抵押、无房发证等严重问题的发生，提高工作质量，更好地为社会服务。
同时，通过房地产GIS，对每个小区的每一幢楼、每一种户型可实行全息三维空间位置的展示，在一个户型中可提供360全视角的房屋情况，将房地产楼盘范围内的地表特征和建筑三维模型形象化，并提供楼宇、房屋的三维立体模型图，以及房屋户型及房屋内部装修效果立体模型图；在三维场景中可进行漫游、缩放、旋转及飞行等操作，让用户更加全面、清晰地认识和了解房地产及其环境。利用三维全景图像直观展示户型中的平面布局及房屋内部环境的感受，购房人可以通过互联网对楼盘场景和楼宇、住宅室内结构的三维立体模型效果进行浏览，不必东奔西跑就可了解购房的信息。三维全景虚拟展示是一种新颖的房屋宣传方式，在欧美国家已开始应用。
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作者简介：
杨波（1971-），辽宁营口人，本科，硕士学位，营口职业技术学院计算机系教师，主要从事计算机教学工作。