摘要:近年来房地产作为国民经济的支柱有着突飞猛进的发展，已经成为拉动经济、扩大内需、促进消费的重要力量，同时也成为了新的税源增长点。但繁荣背后也隐藏着一些隐患，由于房地产业税收征管不规范，导致税收流失严重已经成为现阶段税务部门管理的难点问题。因此，本文对房地产业税收流失的成因及对策进行浅析。
关键词:房地产业税收 流失 成因 对策
一、房地产业税收的概念
所谓房地产就是土地财产和房屋财产的总称，经济学上也称为不动产。而房地产业则是在市场运营机制下从事有关房地产投资、开发、建设、销售、咨询、管理、出租以及服务等项目的产业，它可以划分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、物业管理业、二手房交易的经济管理等行业。
房地产业所涉及的税收主要包括两大类，一是对房地产的存量状态进行征税，即房产税、印花税、城镇土地使用税等这些都属于财产税性质。二是在房地产开发建设及流通管理环节征收的税种，包括营业税、土地增值税、企业所得税等这些属于流转税和所得税性质。
二、房地产业税收流失的成因
房地产业税收流失是指纳税人、扣缴义务人以及征税人违背税法精神减轻自己的纳税义务或者采用非法手段逃避纳税义务，这样一来就使得实际征收入库的税收收入远远少于税法规定的标准税收收入的各种现象和行为。造成房地产税收流失的现象具体包括偷税、逃税、漏税、骗税、抗税、欠税、避税、征税人违规导致税收收入减少等。我国房地产业税收流失的主要形式表现为偷税，同时也是税收流失研究和防治的重点。下面就具体分析造成房地产业税收流失的成因：
(一)销售环节的偷税现象
房地产行业的特殊性决定了其销售方式也独具特
色。因此，这也就为一些偷税者提供了空隙，在现阶段的房地产开发企业当中，普遍存在着在预售楼盘时故意延迟缴纳税款、随意调整纳税申报额等等偷税问题。
(二)成本项目上的偷税
由于我国目前还处于市场经济的初级阶段，还没有形成一套完整的管理体系，所以市场销售相对较为混乱，这也就给一些房地产开发商提供了可乘之机，利用市场的混乱状态在房产承建的过程中进行偷税操作。
(三)房产租凭市场的偷税
在房产租凭市场的偷税问题也是十分严重的，部分出租人与承租人相互串通，将租凭行为改为借用行为，这个交易的过程中使得税款大量流失。
另外，由于房地产业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发的方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售直到实现投资回收和回报，持续时间较长，而且收益集中在后期。这就给偷税者提供了有力的条件，在目前的房地产开发企业当中都不同程度的存在着滞纳税款，随意调整税款申报数额等一系列偷税问题。
三、房地产业税收流失的对策
通过对我国房地产业税收流失的成因分析，可以得出现阶段的税收流失主要是由于纳税人不自觉按照税法履行纳税义务或者设法逃避所引起的，而我国的房地产业税收法律制度存在的税收政策繁多，会计核算复杂以及涉税种类复杂也在一定程度上促使了税收流失。另外，各级税务机关没有加大力度打击房地产业涉税违法的行为，部门之间缺少合作以及实际的税收征管中存在许多问题等都为房地产业偷逃税款提供了有利的机会，使得国家税收严重受损。
为了减少我国房地产业税收的流失，各级税收部门已经开始加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度。根据现阶段房地产业税收流失的成因税务总也出台了一些相关政策，通过建立完整的税收监管体系和责任追究制度，实现房地产行业各税种之间的系统控管。具体措施如下：
(一)加强对税收会计基础资料的控管，提高税收征管的质量
由于房地产业投资量大，资金周转期长且多为成片开发，税务部门应该根据现阶段房地产业合作开发地形式多样性的特点，进行深入调查研究，全面掌握房地产经营的真实情况，从而在源头上杜绝房地产业税收流失的问题。
(二)加强对预售房款征税的力度，保证税款能够及时足额入库
这一方面需要各级税务机关加大对纳税人的纳税意识的培养，关注纳税人的权利，鼓励自愿遵从。另一方面，还需要各级税务机关采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度并保证税收执法的公正性。对房地产开发企业预售房产所取得的预收款，税务机关可以按照预计利润率或者其他办法合理地核算预计应纳税所得款，并按期征收所得税，等到该项房产产权转移，销售收入实现后，再按照相关税法的规定计算实际应纳税的所得款以及实际应纳的所得税，进而确保税款的及时足额入库。
(三)加强税务稽查力度，严肃税收法纪
各级税务征管和稽查部门应该在充分掌握房地产立项、征用土地面积、开工许可证、预售许可证以及房地产业主名称、联系人、房屋建设地点、规模以及投资额等第一手资料的情况下。要求房地产企业定期进行税收自查，同时税务部门也要根据企业的自查情况以及所掌握的实际资料进行分析，并且不定期地对一些房地产企业进行税务突击检查，加大打击偷逃税的力度。在这些减少房地产业税收流失的对策中明确规定了加强对房地产开发企业的税收征管力度，并且各级地税的稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查力度，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除了加强税收征管以及稽查力度外，关键是要加快税收制度的改革，建立出一套科学、公正、合理的房地产业税收制度。
四、结语
由于我国现行的房地产业税收法律制度本身存在许多漏洞，使得房地产税收制度不能满足于房地产市场快速发展的要求，所以也就无法发挥税收应有的功效，这样一来反而阻碍了房地产市场的进一步发展。再加上部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，造成了我国的房地产业税收流失的情况比较严重。这就急需对房地产行业税收流失现象进行治理，相关专业人员要从各个环节采取一系列配套措施才能有效地杜绝房地产的税收流失。
参考文献：
[1]孟建国.论房地产业税收现状及其成因对策[J].福建金融，2008
[2]汤青慧，于水.房地产税制改革研究综述[J].经济与管理，2006