摘要：近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。如何有效地降低房地产开发成本就成了获取最大利润的重要途径。因此，本文通过分析房地产开发成本的组成，提出了降低成本控制的着手点，并提出了成本控制的措施。
关键词：房地产；成本管理；安装工程
控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为四大部分:一是建安成本；二是土地成本。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标；三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建自己套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的，配套设施费是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出；四是规划设计费。
二、如何降低开发成本
任何一家房地产公司都希望降低成本，但不同的企业却有着不同的方向、不同的措施。有的企业在降低成本的同时提高了员工的收入，吸引了大量的优秀人才；有的企业降低员工的收入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士气低落；有的企业有条不紊地全面筹划，有的企业则胡子眉毛一把抓。在市场竞争日趋激烈的今天，除了差异化、品牌化、多元化等开发手段外，以正确的方法压缩成本也应是房地产企业管理的重点。
1.土地费用。
过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责，随着社会的进步，这方面的事情会越来越少，开发商更希望拿到的是净地，而政府也希望减少麻烦，在拆迁安置上多下功夫。因此，对这部分费用就不再探讨。
土地出让金目前似无商量的余地，几乎所有的土地都要招拍挂。但是，从实际情况来看，招标土地极其有限，除了两限房时搞了一阵子外，很少在房地产项目上使用；土地拍卖比较多，特别是那些惹眼的地块，在拍卖会上出价最高者得，而出价最高者想必是经营上最有把握者；挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。一定要去主动找地，主动与“地主”商谈且商谈过程一直保密，等条件谈好后申请挂牌，这时其他人是措手不及的，这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌过程中会有意外出现，公司要有预案且行动迅速。
城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳，在建筑面积的筹划上要考虑，比如有些面积不好卖或根本没人买，如果将它们分割赠送就会极大地增加房子的附加值，那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下，既少交了土地出让金、配套费（当然还包括设计费、监理费、审图费等等），又促进了房子的销售。
2.前期工程费。
水文地质勘察要依规范进行，事前开发商要了解地质复杂程度，要审查勘察方案，通过招标或比对确定合理的勘察价格。
规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑，无论如何，施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的，但价格太低一定不好，这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业绩，第二看地域，第三看价格。在设计费的支付上，可考虑一般设计院的设计费60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况，将一部分设计费折抵房产。
3.基础设施建设费。
基础设施建设费是项目用地规划红线内的供水、供电、供气、排污、绿化、通信、道路、路灯、环卫设施等的建设费用。
这一部分内容处理起来比较复杂，因为牵涉到太多垄断行业。对于有政府物价主管部门明文定价的项目，主要考虑取费基数是否正确，比如按建筑面积计算的，要想办法减少建筑面积，按户数计算的，要算清不需要某些设施的户数。对于没有政府定价、垄断企业需要做预算的项目，则要从设计方案、施工方案、材料价格、定额套用等方面严格审查，同时利用一些表示友好的手段。对于非垄断的项目，则按照正常的工程项目管理程序处理。
4.建筑安装工程费。
是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内装饰家具费等。对于这方面成本的控制，可以从两个方面来看：一方面是必须从设计上考虑成本，一定要给设计人员充足的方案优化时间，尽管设计人员喜欢套用“老调子”，但是只要你希望、只要你强调、只要你鼓励，他们一定会想出更好的办法。动用你所有的人员和人缘，对设计图纸进行审核，讨论平面布置、结构型式、结构构件、材料用量、材质、材料规格、设备、功能、施工、销售、维修等等方面。这里面的问题实在太多了，相信任何一个做过工程的人都能说出设计上的浪费来。设计上的专业冲突、漏项、错误在每一个工程上都有，引起的设计变更、返工和工期延误比比皆是。所以，设计审核绝不能仅局限在用钢量上；另一方面是从技术角度考虑降低成本，这应该成为房地产公司现场管理人员的最重要的成本控制手段，缺乏这方面知识和头脑的人根本不配在房地产企业干。
5.公共配套设施费。
是指项目内部独立建设的各种非赢利性的公共配套设施（如居委会、幼儿园、会所、物业用房、自行车棚等）的建设费用。
这方面的成本控制一要认真研究配套项目是否必需，二要考虑建设规模是否恰当，三要考虑所处位置是否合理且节约可销售面积等。
6.开发间接费。
是指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。
7.其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等
三、加强开发成本控制的措施
1.组织优秀的项目团队
项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
2.进行详细的房地产开发成本分析
（1）土地开发成本
土地成本支出约占房地产开发成本总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间。
（2）前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别，结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
（3）建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。
（4）社区管网、配套设施、小区智能化费
（5）园林环境工程费
（6）投资决策阶段的费税分析
（7）不可预见费及风险分析
总之，房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于-个项目从谋划运作到全部房屋销售出去的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程进行有效的整合来提高企业的盈利水平，只有这样才能在激烈的市场竞争中，减少消耗，降低成本，真正化解风险，实现企业利润的最大化。
参考文献
[1] 梁建培，浅析房地产项目开发过程中的造价确定和控制，广东科技，2006
[2] 洪亮，浅谈如何加强设计阶段的造价控制，广东建材，2007