【摘 要】 文章主要阐述了物业管理在前期介入房地产开发建设中所起的重要作用和物业管理在房地产开发过程中所起的重要作用。
【关键词】 物业管理 房地产 开发建设 作用问题
温家宝总理签署国务院第379号令，我国第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》颁布施行开始生效。随后，国家建设部又出台了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等与之相配套的行业规章，标志着我国的物业管理进入了规范化管理的新阶段。本文重点研究物业管理在房地产开发中的作用问题。
1. 物业管理在前期介入房地产开发建设中的重要作用
在现代的房地产开发和建设中就需要有适当的超前意识，设计人员就要充分地听取各方面专家的意见，在我们的房地产开发和建设中不断地推出更好的、更合理的、更先进的设计方案，以满足人们在物质上的、生活上的新的、更高的追求。所以，物业管理的介入很有必要。
1.1物业管理介入房地产开发建设的目的。一是为开发商提供创造品牌过程的一个支持体系和售后服务体系；二是通过前期介入，从物业管理和业主使用的角度提出专业方面的建议，深化物业项目与各系统的沟通和协调，为将来竣工、验收接管打好基础；三是为开发商的产品提供营销推广的服务，树立消费者买楼的信心和良好的口碑，推动房地产项目向前发展。
1.2物业管理介入房地产开发建设的具体任务。一是根据目标客户的特点，设计针对性物业管理思路；二是对设计及相关工种体系与实际运用经验提出建议，针对各专业的物业管理及业主需求，提前从实际运用的角度做好相应的接口和统一；三是配合售楼和营销体系，将物业管理服务作为商品进行销售，其服务的品牌和品质作为客户优选内容之一；四是对售楼处、样板房进行现场管理，提前对外展现物业管理的良好风范；五是对开发商、建筑商、监理商、销售商、广告商以及目标客户进行物业管理宣传和咨询，加强对物业管理的认识，提高为客户服务的意识。六是提前准备相关的物业管理与服务体系文件，同时筹建物业管理公司；七是研究客户的物质和心理需求，向开发商传递建设性和可行性信息。
1.3物业管理介入房地产开发建设的工作方法。在物业管理进入房地产开发建设之前，物业管理企业需要与房地产开发商签订《前期物业管理协议》或者《物业管理顾问协议》，同时还要成立前期物业管理部，以物业管理工作小组、物业管理专家小组及双方联络小组的形式开展日常管理工作。物业专家管理小组负责项目各专业技术对口工作。双方联络小组负责双方的工作跟进与协调，在人员选拔上，要选择物业管理事业心强的，具备有工程师职称以上的以及多年高档小区物业管理经验的中层管理人员或专业技术人员为“中坚力量”，时而选择有物业管理经验的一线各类服务人员的加入。①常驻1-3名的“中坚力量”人员，各小组、各专业，各一线人员作为支持的后盾，适时适度地进入现场开展工作；②根据工程立项，规划设计、施工建设、楼盘销售、竣工验收等各阶段要求，初拟前期物业管理阶段性工作的书面计划和方案，明确工作内容、进度安排及相关人员；③参与楼盘项目的规划、定位、小区建筑总体及分项设计和园林景观设计方案等策划与研讨，结合物业管理向服务客户提供建设性的建议；④参与相关方的技术讨论、图纸会审，对业主关心的问题和物业管理及使用的问题提出建设性及优化性的建议，完善设计细节，以确保今后的物业管理及使用能顺利进行；⑤参与施工工程建设的跟进和沟通，为服务客户提供监理建议，做好隐蔽工程记录归档，以确保房屋建造的质量及物业管理功能的实现，为将来竣工验收提供依据；⑥参与策划、推广、宣传、咨询和营销活动，做好市场调研，为服务客户提供消费者心理分析意见，当好售楼处及样板房策划、建议和管理的参谋，树立物业管理在消费者心中的新形象；⑦参与物业工程竣工、验收和移交活动，做好验收、交接和归档计划，对物业的施工质量及使用功能进行检查和记录，为即将进行物业验收、接管做好准备；⑧通过上述参与，以各种工作会议记录、书面辅导材料、相片、资料，向服务客户提供物业管理及业主需求建议，并建立健全物业管理初始资料档案；⑨通过常住地的市场调查，现场咨询，并经常性地向服务客户提供或传递信息；⑩通过与服务客户的交流及对市场的了解，随时传递各专业、各方面的建议。
2. 物业管理在房地产开发建设过程中的重要作用
物业管理包罗万象，而物业管理介入房地产开发建设是物业管理的一种尝试。只要我们在工作中利用物业管理以及相关的知识，结合项目开发建设的进度，深入现场，运用各种科学方法，才能找出项目开发建设中需要解决的问题。
2.1项目的市场及目标客户的定位。①将这几年的全国部分地区的楼盘进行分析，以及常住地的物业市场调查，向服务客户提出市场性和合理性的建议；②通过物业管理公司的物业管理经验，向服务客户提供消费者的心理分析意见；③结合全国及当地的物业管理法律法规，向服务客户提供咨询服务。
2.2楼盘的营销和推广。①参与物业开盘及售楼处与样板房的选择，建设和管理，向服务客户提供物业管理宣传方案以及日常管理、标识设计、清洁卫生、保安服务及标准化建设等方面的建议；②向现场销售人员、保安人员、保洁人员提供物业管理培训服务；③在售楼现场，向消费者提供物业管理咨询服务；④制作物业管理宣传材料，如：物业管理公司简介、物业管理理念、管理费预测、小区的配套设施、物业管理服务项目、物业管理手册以及将来的注意事项等。
2.3建筑总体和分体设计方案及立面风格的考虑。①对小区的配套设施是否完善、物业区域功能布局是否合理，提出合理性、经济性和安全性的建议。如：小学、中学、幼儿园、社区活动中心、各商业网点、停车场、公共照明、有线电视、网络电话，邮政、垃圾清运、公厕、物业管理用房等；②对总平面及分体设计、外立面、建筑材料、本体结构、水电供应容量、单体户型及设施的选择是否考虑适用性、外观统一性、安全性、维护性和合理性，提出物业管理方面的建议。如：面砖、外墙涂料、墙、板、梁、电梯、空调、抽油烟机、热水器，各种管线开关，门窗的选择等；③对停车场、人防工程及道路设计的合理性和安全性提供物业管理方面的建议。如：供配电、照明分布、车位位置、路面宽度、人车分流、出入口设置、消防、给排水、通风等。
2.4小区设备设施的选定。小区的消防系统、安全保卫系统、停车场系统、应急系统、供配电系统、公共照明系统、污水处理系统、给排水系统、燃气系统、电梯系统、空调系统、垃圾处理系统、智能化系统等设备的选型和布局是否方便物业管理使用。同时还要考虑维护成本以及避免将来带来不必要的光、声、气等污染。
2.5园林景观的设计。①景观的设计与目标客户群的要求是否一致。如：人性化、无障碍化设计；②人造景观与自然景观的和谐相融；③水景系统的物业维护及硬地绿化；④植物的选择与搭配要适合当地的气候条件、土壤条件、日照条件及人文风俗等；⑤植物的生长期、花期等的搭配；⑥综合考虑园林景观以及垂直景观（含住户阳台景观）的维护及养护费用的经济性、方便性和安全性。如：利用地下水或雨水作为景观绿化水源、利用化烘池处理直接绿化，回归自然。
2.6物业管理公司的经营。①要考虑优化保安以及智能化设置的合理性和统一性，同时考虑小区封闭式管理的可行性；②考虑所在地的物业管理相关收费市场标准，明细物业管理相关费用的预测，研究楼盘的宣传、定价和销售的可行性，以及将来物业管理经营的走向；③为了补贴将来的管理费不足，要考虑物业管理可经营的空间，如、会所、商铺、停车场、广告等；④小区的各种机电设备以及清洁、绿化的运作方式要考虑节能等。
（作者单位：吉林市房政置业担保有限责任公司）