摘要：随着房地产行业的快速发展和竞争加剧，传统的项目财务管理模式已无法满足项目管理需要，动态财务管理模式是房地产开发项目财务管理的必然选择。本文就房地产开发项目动态财务管理的实施进行阐述。
关键词：项目动态财务管理；必要性；系统构建；实施
一、动态财务管理的概念
动态财务管理是一种财务管理模式，是指在管理财务数据与内容的活动中，利用对结果的模拟，与预期的数据进行对比与分析，动态化改进财务管理工作，提高财务管理质量。
二、房地产开发项目实施动态财务管理的必要性
（一）房地产开发项目传统财务管理模式的弊端
房地产项目开发具有开发周期长、过程复杂、投资巨大等特点，采用传统的模式进行财务管理，难以控制好项目开发过程中的诸多环节，比如：赶工期导致成本增加对项目目标利润的影响，高估项目资源可能导致项目预期收入无法实现，项目资金流缺乏有效管控导致项目融资成本加大或产生资金流断裂风险，以上问题若不通过全局的动态的财务管理解决，很有可能项目财务目标无法实现，造成项目投资失败。
（二）房地产开发项目动态财务管理实施的必要性
对房地产开发项目实施动态财务管理是房地产开发企业的发展要求。在房地产行业竞争日益激烈的当下，房地产开发项目的管理水平决定了房地产企业的市场竞争力。财务管理水平是房地产开发项目管理水平的重要组成部分。房地产开发企业运用动态财务管理的模式对房地产项目的运行进行实时、系统的监控，通过对问题和异常的及时处理，有效降低房地产项目运营成本，提高资金安全性，控制经营风险，提高房地产项目管理水平，从而增强企业的市场竞争力。
（三）房地产开发项目实施动态财务管理的可行性
在财务管理信息化普及的今天，企业可以开发财务管理软件，对项目的收入、成本、资金进行有效控制，实施动态财务管理。未使用动态财务管理软件的企业，可以通过ExcEL软件设置一套系统的项目财务管理表格，来实施动态财务管理。
三、房地产开发项目动态财务管理系统的构建
（一）动态财务管理系统的设计原理
动态财务管理系统的设计原理是，房地产企业建设一个反映项目运作情况的信息平台，在这个平台上进行动态财务管理工作，相关工作人员及时上传或处理房地产开发项目财务数据，房地产开发企业根据这些数据做出有效可行的经济决策，提高企业防范市场风险和投资风险的能力。
（二）动態财务管理系统的功能设计
动态财务管理系统的功能设计主要考虑以下三方面：第一，及时准确反映项目的财务现状；第二，对项目未来的财务状况进行推测；第三，针对推测的项目未来不理想财务状况，进行分析研究并制定调整完善措施。
（三）动态财务管理系统的模块设计
1.基础信息模块设计。基础信息模块主要体现房地产开发项目基础信息、财务管理预定目标、管理报表。
2.可行性研究模块设计。可行性研究模块主要是对房地产开发项目测算的资金情况、收益情况进行系统分析，通过对基础信息模块当中所提供的数据、报表进行对比及分析，结合房地产开发企业现状来分析项目的可行性。
3.成本控制模块设计。成本控制模块主要是对房地产开发项目目标实现过程中反映出来的成本信息进行全局控制，包括对目标成本的制定、责任分解以及动态成本监控。以目标成本为基准对动态成本进行有效监控，有利于及时发现问题并进行调整，可以更好的实现成本控制。
4.绩效评估模块设计。绩效评估模块主要是对项目的实施状况进行评估，有效保证初始目标顺利完成。包括两部分，一部分是动态绩效评估，负责项目实施过程中对各项信息以及实施状况的查询与不定期评估。另一部分是项目综合评估，负责在项目竣工交付结算后，对系统整体实施效果进行综合评定，并根据结果进行分析总结。
四、房地产开发项目动态财务管理的实施
（一）项目前期设定财务管理目标
1.项目财务管理目标设定。项目在实施前，房地产开发企业需要编制全面的项目预算，对项目的资源、收入、成本、资金流等进行预测，从目标利润、投资回报率、回收期等方面判断项目的可行性，决策实施与否。经判断可行并确定实施的项目，按照完善后的项目预算来确定项目财务管理目标。项目的目标利润设定主要与项目收入和项目成本有关。
2.项目现金流的平衡。房地产开发项目实施前，需要根据项目收支状况（包含股东投资、销售、借款等流入，土地、政府规费、工程建设、税费、管理、归还借款及利息等流出）及预计发生时间来进行项目资金流的测算。通过反复调整使得项目的测算资金流平稳、收支平衡，降低项目资金成本、提高资金安全性，为项目未来的平稳运营提供保障。
（二）项目实施过程进行财务指标动态管控
1.对项目成本的管控。在房地产开发项目建设过程中，各部门相互协作，履行部门职责，把控项目实施过程的成本状况，努力将项目成本控制在目标范围内。财务部门在相关部门的配合下，根据项目的成本发生状况、预计待发生状况不断更新项目的成本数据，对项目发生成本与目标成本，项目预计总成本与项目目标总成本等进行对比分析，对发现的成本异常及时查找原因并反馈责任部门处理应对。
2.对项目收入资源的管控。在房地产开发项目的销售过程中，财务部门要根据项目已实现的销售合同额及未售资源的预计合同额来更新项目的总收入，分析项目预计总收入与收入总目标的差异、目标销售均价与预计销售均价的差异，分析差异的产生原因。对于市场现状、销售价格降低、销售资源减少等不利因素，及时与销售管理部门、项目部等沟通研究保障项目收入的方案。
3.对项目现金流的管控。在房地产开发项目建设过程中，资金流是项目正常进展的保证。财务部门要时刻密切关注项目的资金状况及现金流回正时间，防范资金链断裂风险，在保证项目建设资金的同时，合理控制融资规模，降低项目融资成本，提高资金的使用效率。
4.对项目目标利润等财务目标的管控。在房地产开发项目的建设及销售过程中，财务部门要时刻关注项目预计开发成本、销售收入等变动造成的预计利润变化，分析项目预计利润与项目目标利润的差异，在预计利润低于目标利润时及时反馈项目部门，采取合理措施保障项目目标利润等财务目标的实现。
（三）项目的财务管理后评估
除了在项目实施过程中，进行项目财务管理方面的动态评估外，在项目整体建设完成后，还需要对项目的总体收入、成本、利润、资金流等财务目标进行总结分析，以便在后续项目实施中，对好的项目财务管理经验进行发扬，对曾经出现的问题予以防范规避。通过项目财务管理后评估可以进一步提高项目动态财务管理质量。
结束语
动态财务管理模式是房地产开发企业对项目财务管理要求不断提高的必然选择。动态财务管理帮助房地产开发企业控制项目成本、提高企业效益，进而实现良性循环和健康发展。