从1998年起，随着中国房地产市场的发展，房地产业获得了长足的发展，在行业中居于主体地位的房地产开发企业也获得了良好的发展契机。但是，随着经济社会环境、市场、成本、发展空间等的变化，房地产开发企业也面临着新的问题与挑战。
一、房地产开发企业面临的新形势
1.城镇化与经济增长两大推动房地产业快速发展的动力有所减弱
城镇化与经济增长是推动房地产业快速发展的两大动力，但是这两大动力都有所减弱。一方面，城镇化速度降低的趋势已经十分明显。中国的城镇化率已经由1998年底的33.35%上升至2016年底的57.35%。“十二五”期间全国城镇化率年均提高1.23个百分点，速度创“九五”以来最低，预计“十三五”城镇化速度将继续走低。“十三五”规划纲要提出，到2020年，内地常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%左右。“十三五”期间全国城镇化率年均提高0.78个百分点，即可达到“十三五”的常住人口城镇化率60%的规划目标。另一方面，经济增长的高速发展期已经结束，经济发展进入更为平稳的新常态。2015-2016年的国内生产总值的同比增速都在6%-7%之间。而2003-2007年的国内生产总值的同比增速都在10%以上。
2.居民住房条件明显改善，房地产市场饱和度不断提升
从增量的角度来看，1998-2016年，房地产开发企业累计房屋新开工面积为196.40亿平方米，其中住宅149.27亿平方米；累计商品房销售面积为138.44亿平方米，其中住宅122.75亿平方米。按同期新增城镇人口3.98亿计算，人均住宅新开工面积达37平方米，人均商品住宅销售面积达31平方米。从总量的角度来看，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。如果按城镇居民户均人口3人计算，中国城镇居民户均住房建筑面积约为110平方米。2015年，俄罗斯、法国、日本、波兰、德国、南非和新西兰的竣工房屋套均建筑面积分别为71、82、87、97、105、129和179平方米（根据《国际统计年鉴2016》的数据计算而得）。假定一户居民使用一套房屋，从而可以在户均建筑面积和套均建筑面积之间建立一种比较关系。由此可见，中国城镇居民的住房面积已经和德国相接近。居民住房条件明显改善，住房面积已与发达国家相接近，房地产市场饱和度不断提升，加之宏观调控对房地产投资投机行为的抑制，使得房地产开发企业面临着市场需求减少的压力。
3.可供开发的土地供给减少，新建房屋的市场份额不断下降
在坚持18亿亩耕地保护红线的情况下，可用于新建房屋开发的土地将呈减少的趋势。如果居住用地与其他用途土地的比例关系不发生大的变化，那么用于新建住房的土地也将呈减少趋势。2014-2016年，房地产开发企业土地购置面积已经连续3年出现负增长，2015年土地购置面积同比降幅达到31.7%。随着新建住房竣工转为存量住房，存量住房总量将逐年增加。与此同时，住房市场结构也将发生变化，二手住房在住房市场中的比重也将逐渐大于新建住房。近几年，我国部分城市二手住房的成交量已经大于新建住房的成交量。可供开发土地供给减少，存量房屋數量不断增加，新建房屋市场份额不断下降，这些使以新房开发为主营业务的房地产开发企业总体发展空间受到了限制。2016年，二手住房交易额达到6.6万亿元左右，约占住房交易总额的40%，北京、上海二手住房交易额占比已高达74%、72% （链家数据）。中国房地产市场结构由新房市场向存量房市场的转变已经开始。
4.房屋造价持续上涨，对房地产开发企业成本控制的要求日益凸显
在房地产业发展推动力减弱、市场饱和度提升、新建房屋份额下降等缩减房地产市场需求的形势下，房地产开发企业的成本也在持续上涨。1998年房地产开发企业房屋竣工造价为1218元/平方米，到2015年房屋竣工造价上涨为3054元/平方米。建筑安装工程价格中，人工费的价格涨幅最大，2011-2015年5年间的年均涨幅为8.4%。房屋造价持续上涨，对房地产开发企业成本控制的要求日益凸显，只有实现管理模式由“粗放型”向“集约型”的转变，采取有效的控制成本措施，才能提高经济效益，增强企业在行业中的竞争力。
5.在严调控和去杠杆的背景下，房地产开发企业的融资难度加大
作为资金密集型企业的房地产开发企业，融资对于房地产开发企业的发展影响甚大。我国房地产开发企业的资金来源渠道包括自筹资金、预收账款（包括定金及预收款、个人按揭贷款）、国内银行贷款、利用外资、发放债券、房地产信托等。
从2016年10月开始，为遏制房价过快上涨，北京等30余个一、二线城市房地产市场调控不断加码，限购、限贷、限价、限售等一系列调控措施陆续出台。在房地产宏观调控和去杠杆的背景下，房地产开发企业的融资渠道不断收窄，同时资金成本也开始提高。由于房地产市场的销售压力和企业规模扩张的需要，房企的融资需求依旧旺盛。但是，很多资金已经被严令禁止进入房地产领域，融资渠道越来越少。以银行为例，从2016年开始银行理财资金已经被叫停进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上更加严格。融资难度加大是近期房地产开发企业面临的重要问题。
二、房地产开发企业的发展方向
一方面，房地产业发展推动力减弱，住房市场饱和度提升，土地供给减少，新建房屋份额下降，都使房地产开发企业面临的市场需求有所缩减；另一方面，房地产开发企业的成本上涨，融资难度加大，也使房地产开发企业面临的市场供给问题不容忽视。面对市场供需双方的问题，房地产开发企业已经和正在做出调整和选择，未来的房地产开发企业发展方向将呈现出以下几方面特征。
1.房地产开发企业的行业集中度将进一步提高
大型房地产开发企业的盈利能力、资产质量明显好于中小型开发企业。从盈利能力状况指标来看，大型开发企业的净资产收益率、总资产收益率、成本费用利润率和资本收益率均高于中、小型开发企业；从资产质量状况指标来看，大、中、小型开发企业的总资产周转率持平，但大型企业的应收账款周转率明显高于中、小型开发企业，说明大型开发企业的应收账款收回较快，资金使用效率较高。面对新的发展形势，大型房地产开发企业的优势将更为突出，房地产开发企业的并购整合将继续深化，行业集中度将进一步提高。
2.房地产开发企业的业务范围向非居住物业发展
住房市场饱和度提升，宏观调控措施更多地针对住房市场，房地产开发企业开始转向商业、办公楼等非居住物业的开发和经营。从2010年起，全国商办物业投资增幅基本上都高于住宅投资增幅（见图1）。这也在一定程度上反映了房地产开发企业的业务范围在更多地向非居住物业发展。从住房货币化分配改革至今，中国的住宅销售面积一直占商品房销售面积的90%。虽然，发达国家的住房也在房地产市场中占有主体地位，但占整个房地产市场的比例约为70%-80%的居多。在城镇化速度有所降低、人口老龄化程度提升的背景下，中国住房需求量总体将有所下降，房地产市场结构中住房所占比例也将有所下降，非居住物业所占比例将有所上升。
3.房地产开发企业的空间布局由大中城市向中小城市甚至小城镇延伸
从房地产市场的空间格局来看，房地产开发企业的空间布局由大中城市向中小城市延伸。从2004年开始，35个大中城市商品住宅销售面积占全国商品住宅销售面积的比例一路下滑，由2004年的51%一路下滑到2015年的29%。这种市场份额的变化趋势说明，中国房地产开发企业的经营范围在由大中城市不断向中小城市延伸。在特色小镇建设、文旅地产发展的背景下，中国房地产企业由大中城市向中小城市甚至小城镇延伸的空间布局趋势将得以持续。
4.房地产开发企业的精细化管理水平将进一步提升
以往在快速城镇化的推动下，房地产市场的迅速繁荣，房地产开发企业的利润空间巨大，依靠粗放式的经营管理方式，房地产开发企业也可以在市场中生存。但是随着城镇化速度的降低、市场饱和度的提升、经营成本的持续上涨，房地產开发企业之间的竞争越来越激烈，利润空间不断减少，粗放的管理模式已经难以适应房地产开发企业竞争的需要。房地产开发企业经营的投资金额较大、项目开发建设周期较长、产品异质性较强，这使得房地产开发企业的成本控制难度较大，也使得对成本的控制成为房地产开发企业精细化管理的核心。提高管理的精细化水平、采取有效措施加强成本控制，将是房地产开发企业发展的必然选择。
5.房地产开发企业与其他行业融合发展的趋势将进一步增强
粗放型、单一化的房地产开发模式已经不适应当前经济社会发展的现实需求，更不能破解房地产开发企业面临的诸多问题。为了应对新的经济社会形势和供需双方面的问题，相当一部分房地产开发企业审时度势，通过经营模式转变、开发内容拓展等方式来寻求新的企业业务增长点。特色小镇、养老地产、文旅地产等都是房地产开发企业顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向等做出的战略选择。房地产开发企业发展与其他产业的交叉点越来越多，未来房地产开发企业与其他产业的融合发展趋势也将进一步增强。
参考文献：
1.李春华 王业强.中国房地产发展报告No.14 （2017）.社会科学文献出版社.2017
2.唐小飞 刘伯强 王春国等.我国房地产行业发展趋势影响因素研究.宏观经济研究.2014.12
3.王薇.房地产开发模式转型升级路径.人民论坛.2016.27
基金项目：
本文是中国社会科学院创新工程“1998年以来我国房地产政策评价”的阶段性研究成果。
王春敏/责任编辑